文/李頻（上海）

民法總則：房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的法律保障

文/李頻（上海）

3月15日，全國人大審議通過《中華人民共和國民法總則》，就此翻開了被譽為“社會生活百科全書”的民法典的第一頁，中國民事法律制度從此進入“民法典時代”。民法是法律體系這座“大廈”最主要的支柱之一，而民法總則在民法典中起著統(tǒng)領(lǐng)性作用，民法典各分篇在2020年有望一并提請全國人民代表會議審議通過，從而形成統(tǒng)一的民法典，這在我國全面依法治國進程中具有里程碑意義。

民法總則對自然人、法人和非法人組織有新規(guī)定，將“自然人”細分為未成年人、成年人、限制民事行為能力人，將“法人”區(qū)分為“營利性法人”、“非營利性法人”和“特別法人”。民法總則規(guī)定了物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、投資性權(quán)利、動產(chǎn)與不動產(chǎn)、有形財產(chǎn)、無形財產(chǎn)等，還規(guī)定了權(quán)利怎么行使等法律問題。這些將給不動產(chǎn)占有、使用、收益、處分帶來了新的變化。民法總則規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則、誠信原則，不得違背法律，不得違背公序良俗。這是房地產(chǎn)經(jīng)營活動順利進行的基礎(chǔ)，這是確保市場健康穩(wěn)定，保護自然人、法人和非法人組織合法權(quán)益的重要法律保障。這些法律規(guī)范，將為引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)各項經(jīng)濟活動的有序開展，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮重大作用。

由民法典來規(guī)范一切民事活動，這是成熟的市場經(jīng)濟國家的標志之一。這些國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡管也有不少波折，但總體仍能保持穩(wěn)定，這與他們建立了健全的房地產(chǎn)法律體系是有直接關(guān)系的。法律是治國之重器，良法是善治之前提。房地產(chǎn)經(jīng)濟本質(zhì)上是法制經(jīng)濟，必須以保護產(chǎn)權(quán)、維護契約、統(tǒng)一市場、平等交換、公平競爭、有效監(jiān)管為基本導(dǎo)向，完善社會主義市場經(jīng)濟法律制度，而民法總則將在促進商品和要素自由流動、公平交易、平等使用，維護公平競爭的市場秩序等方面起到積極的作用。