武金料　上海鐵路局上海鐵路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司

1　研究背景闡述

1.1　國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新形勢分析

2017年，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，目標是穩(wěn)定國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，抑制上漲較快的房地產(chǎn)價格；同時受到美國金融加息政策的影響，全球資本開始回流美國本土，因美聯(lián)儲加息預(yù)期強烈，大量的外資撤離中國地區(qū)導致了房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真空效應(yīng)，許多房地產(chǎn)公司因為資本運作不力導致企業(yè)壓力陡增。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)從十年前的“黃金時期”逐步過渡到了“白銀時期”，房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)經(jīng)營管理方面，面臨著全新的挑戰(zhàn)，在新的政治經(jīng)濟形勢下，國內(nèi)房地產(chǎn)公司必須審時度勢，大力改革，從而緊跟時代的步伐。

1.2　上鐵房地產(chǎn)公司背景介紹

2006年7月，路局將全局房地產(chǎn)企業(yè)實施整合重組，成立以上鐵房地產(chǎn)公司為母體，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)了（1+4+8+2）母子關(guān)系的全局房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)合體，即上鐵房地產(chǎn)公司1個母公司，4個子公司，8個項目公司，2個直屬公司，注冊資本金2.4億元，總資產(chǎn)為43.48億元、凈資產(chǎn)為3.6億元。公司是一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及上海市房地產(chǎn)開發(fā)前50強企業(yè)，主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，房屋租賃。

近年來，公司始終秉承“建設(shè)美好家園，造福千家萬戶”的企業(yè)文化精神，在產(chǎn)品安全質(zhì)量管理體系方面，狠抓規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、工程建設(shè)安全質(zhì)量、環(huán)境生活質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量，鑄就建筑精品工程和用戶滿意工程，如上?！笆ù簳浴表椖揩@得上海市“白玉蘭”優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)獎。在塑造品牌形象方面，踐行“建筑、人、自然”三者和諧一體，推行開發(fā)的住宅小區(qū)項目的品牌，提煉安居工程“春江花月夜”形象品牌，提供優(yōu)質(zhì)“一站式”服務(wù)。

2　上鐵房地產(chǎn)公司優(yōu)劣勢分析

上鐵房地產(chǎn)公司依托上海鐵路局，開發(fā)項目遍布三省一市，即“江—浙—滬—皖”，公司開發(fā)項目以保障房為主，商品房開發(fā)為輔，自2009年以來公司保障房交付22008套，商品房1686套，目前在建項目13419套，商品房項目（別墅）111套（見圖 1）。

圖1　上鐵房地產(chǎn)公司開發(fā)項目統(tǒng)計表

2.1　上鐵房地產(chǎn)公司發(fā)展優(yōu)勢分析

在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》等一系列政策的支持下，上鐵房地產(chǎn)公司背靠鐵路系統(tǒng)巨大的影響力和資源，擁有明顯的政策優(yōu)勢、豐富的土地資源和過硬的公司資質(zhì)，有力推進公司發(fā)展。

2.1.1政策優(yōu)勢明顯

為加大力度盤活鐵路用地資源，同時鼓勵土地綜合開發(fā)利用，支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)，國務(wù)院相繼出臺了《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設(shè)的意見》等文件，明確支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)，由中國鐵路總公司依法盤活利用。

2.1.2土地資源豐富

上海鐵路局與所轄區(qū)域內(nèi)76個地方政府簽訂框架協(xié)議，規(guī)定預(yù)留新線開發(fā)5.6萬畝，約有土地356萬平方米可開發(fā)既有土地資源。其中不乏如江蘇南京安德門、建寧路貨場、浙江艮山門等地理位置極為優(yōu)越的資源,充足的土地資源儲備，給上鐵房地產(chǎn)公司后續(xù)開發(fā)留足了資本和空間。

2.1.3鐵路系統(tǒng)在區(qū)域影響力大

因高鐵經(jīng)濟效應(yīng)影響，鐵路系統(tǒng)對浙江、江蘇、安徽等省市區(qū)域影響力大，涉鐵項目的推動易獲取當?shù)卣拇罅χС?，這就為土地如何取得、變性和項目立項、核準等提供了有力支撐。

2.1.4公司資質(zhì)過硬

上鐵房地產(chǎn)公司是房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)，承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，且可以在全國范圍內(nèi)承擔項目建設(shè)，這將為公司下一步開拓屬地外市場奠定了基礎(chǔ)。

2.2　上鐵房地產(chǎn)公司發(fā)展劣勢分析

上鐵房地產(chǎn)公司也面臨著諸多難題：資金問題、開發(fā)經(jīng)營范圍窄、屬地范圍外無開發(fā)項目等?！扒蓩D難為無米之炊”，這些難題如果無法妥善解決，必將制約上鐵房地產(chǎn)公司日后的發(fā)展。

2.2.1公司資金儲備不足

上鐵房地產(chǎn)公司成立以來，其發(fā)展最大的瓶頸就是資金問題，資金儲備不足，難以啟動較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，同時融資渠道單一，僅通過路內(nèi)提前配售及路局結(jié)算中心調(diào)劑等方式來解決資金瓶頸，嚴重制約公司的健康持續(xù)發(fā)展。

2.2.2公司開發(fā)經(jīng)營范圍過窄

目前公司開發(fā)經(jīng)營范圍僅限于開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)和小區(qū)配套商業(yè)，而且獲得收入方式較為單一，基本上為銷售住宅部分，出租商業(yè)部分，但受到自持商業(yè)規(guī)模較小，綜合實力不足等影響，自持資產(chǎn)運營獲得收益的周期非常長。

2.2.3公司屬地范圍外無開發(fā)項目

受到土地獲取方式和資金等方面的影響，上鐵房地產(chǎn)公司在其屬地范圍外無開發(fā)項目。項目過于集中，易受到地區(qū)政策調(diào)整的影響，不利于整體風險規(guī)避，且不利于公司更長遠規(guī)劃發(fā)展。

2.2.4公司品牌建設(shè)不成熟

過去由于企業(yè)只注重完成路局職代會向職工兌現(xiàn)“辦實事”，項目開工、交付目標，項目開發(fā)主要是保障房，僅對路內(nèi)職工配售，無競爭對手，品牌的產(chǎn)品定位單一，對項目研究不夠，雖然在某些項目產(chǎn)品進行全面提升，但忽略房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。

3　上鐵房地產(chǎn)公司創(chuàng)新發(fā)展的研究

3.1　BIM技術(shù)運用的優(yōu)點闡述

BIM管理系統(tǒng)將項目參與單位在同一平臺上，共享同一建筑信息模型，利于項目可視化、精細化建造。各參建單位在BIM建模的過程中進行溝通交流，把現(xiàn)場施工中可能出現(xiàn)的問題提前解決，施工中隨時對模型進行優(yōu)化，以最優(yōu)的進度模型來指導現(xiàn)場施工。

3.1.1提高團隊協(xié)同性

隨著時代發(fā)展，項目復雜化，對合作團隊之間的協(xié)同性要求越來越高，傳統(tǒng)的各自為營的做法已經(jīng)不能滿足項目需求。BIM技術(shù)的出現(xiàn)，為各單位之間建立起了一個無縫對接的協(xié)同平臺，有利于促進所有單位開展自身的工作。

3.1.2進度展示一目了然

以往的管理模式存在著消息滯后，各參建單位之間的現(xiàn)場信息溝通需要通過技術(shù)人員開會或者現(xiàn)場溝通解決，通過BIM技術(shù)的引入，項目模型信息導出的各種數(shù)據(jù)報表，各單位可以隨時隨地了解到項目推進的情況，信息的通暢是對項目順利推進最大的保障。

3.1.3節(jié)約企業(yè)成本

傳統(tǒng)管理模式在項目實施的過程中，存在著大量的設(shè)計不合理、施工錯誤等問題，需要返工或者修改，通過BIM管理系統(tǒng)的管控，各參建單位可進行施工前的精準對接，對于項目中的潛在錯誤提前預(yù)判，減少了大量的損耗，降低了企業(yè)開發(fā)成本。

3.2　合作開發(fā)模式研究

在《鐵路土地合資合作開發(fā)的指導意見》（鐵總開發(fā)〔2016〕285號）文件引領(lǐng)下，通過融資成立項目公司等途徑，以利益共享、風險分擔的合作開發(fā)模式，有條件引入綜合實力強的國有企業(yè)及其他大中型企業(yè)，與其資源共享，充分融合互補，有效防范開發(fā)風險，實現(xiàn)開發(fā)效益最大化。

3.2.1強強聯(lián)手，體現(xiàn)優(yōu)勢品牌的強大效應(yīng)，達到雙贏

合作開發(fā)模式，可以將大企業(yè)串聯(lián)整合在一起，形成聯(lián)合共同體，在社會上形成1+1＞2的品牌效應(yīng)，例如萬科集團和中糧集團在廣州科學城的地塊項目上，采用中糧拿地，萬科開發(fā)，最后雙方分利潤的方式進行合作。

3.2.2共同合作，解決項目開發(fā)資金問題

上鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司在未來要參與社會商品房建設(shè)和土地競拍，在拿地階段、工程建設(shè)階段，都需要大量的啟動資金，將制約企業(yè)發(fā)展，公司著力研究合作開發(fā)共贏模式，從源頭上解決公司資金短缺，轉(zhuǎn)變以往項目開發(fā)均由公司自有資金承擔模式。

3.2.3發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等

在項目開發(fā)的過程中，公司無法在管理層面做到真正的全過程管控，從而導致項目的推進過程存在著許多管理上的不足之處。如果僅僅只靠房產(chǎn)公司參與管理，鞭長莫及，反之在開發(fā)過程中與各合作單位進行強強聯(lián)合，房地產(chǎn)公司只需要將自身所擅長的部分發(fā)揮出來，缺位部分由由合作單位進行補位，以謀求共同的利益最大化，將項目的管理提高到新的高度。

3.3　住宅產(chǎn)品標準化研究

住宅產(chǎn)品標準化是企業(yè)產(chǎn)品定位的表現(xiàn)，而產(chǎn)品的定位又體現(xiàn)了企業(yè)的品牌價值。作為上鐵房地產(chǎn)公司在未來的戰(zhàn)略中力求打造符合上鐵地產(chǎn)品牌，品牌是公司的無形資產(chǎn)，一旦公司品牌建立并贏得了社會的認可，將會極大的有助于企業(yè)的發(fā)展。

3.3.1標準化設(shè)計—戶型

從公司建立至今，公司已經(jīng)經(jīng)營了多個開發(fā)項目，在項目開發(fā)的過程中，產(chǎn)品的戶型則是被業(yè)主最為關(guān)注的要素。公司在未來的發(fā)展過程中，將會對以往的成功戶型案例進行收集整理，對不良戶型進行淘汰，建立標準戶型庫。

3.3.2標準化設(shè)計—外立面

主樓的外立面，在近兩年的項目中通過邊施工邊研究的策略，將設(shè)計和現(xiàn)場施工結(jié)合起來，對外立面進行了系統(tǒng)的研究?，F(xiàn)在已經(jīng)成功的研發(fā)出了第一代Art-deco外立面造型風格。在此基礎(chǔ)上，將該立面風格成功的運用在了常州、昆山、南京等地的項目上。在未來的發(fā)展中，我司將會繼續(xù)對外立面造型風格進行優(yōu)化，逐步推出第二代、第三代外立面造型。

3.3.3標準化設(shè)計—景觀系統(tǒng)

上鐵房地產(chǎn)公司在項目設(shè)計的過程中，結(jié)合工程實際情況，對小區(qū)主入口，景觀綠化等相關(guān)位置進行了標準化設(shè)計，并制作成了標準化設(shè)計圖集，在項目進行推廣。

4　上鐵房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型升級及價值綜述

4.1　企業(yè)經(jīng)營拓展和轉(zhuǎn)型

上鐵房地產(chǎn)公司目前經(jīng)營的目標客戶群體以路內(nèi)職工為主，多年來為路內(nèi)職工打造了多個高品質(zhì)住宅項目，在這個過程中，積累了大量房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗，在路內(nèi)具有較高知名度。公司目前的主戰(zhàn)場是上海鐵路局下轄的三省一市，隨著企業(yè)不斷發(fā)展成熟壯大，公司將會逐步走向全國各大城市，打造獨立自主的品牌。

4.2　企業(yè)發(fā)展領(lǐng)域調(diào)整

公司成立至今，開發(fā)項目主要以安置房為主（如圖2所示），公司計劃在未來的戰(zhàn)略中，采取兩步走的戰(zhàn)略，即：第一步，增加商品房的占比，從原來主要以安置房為主商品房為輔的開發(fā)模式，逐步升級為以商品房為主，安置房為主的開發(fā)模式。第二步，從路局走出去，參與政府供應(yīng)土地競拍，開發(fā)面上社會的商品房項目，完成從路內(nèi)走向路外的轉(zhuǎn)型升級。

圖2　商品房與保障房建設(shè)面積

4.3　企業(yè)品牌升級

住宅是上鐵房地產(chǎn)公司的核心產(chǎn)品，開發(fā)市場認可度較高的產(chǎn)品不僅可以樹立社會標桿，同時也可以提升客戶對于上鐵品牌的產(chǎn)品認可度，例如萬科在物業(yè)上的處理，經(jīng)過多年的經(jīng)營，萬科的樓盤配套物業(yè)已經(jīng)贏得了市場的高度贊譽；上鐵房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始逐步在戶型研發(fā)，建筑立面標準化等方面著手，打造符合上鐵地產(chǎn)品牌的標準化產(chǎn)品。

4.4　打造企業(yè)成為國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)公司

國內(nèi)一線開發(fā)公司，諸如萬科、保利、龍湖、綠地，經(jīng)歷了多年的發(fā)展，已經(jīng)積累了豐富的開發(fā)管理經(jīng)驗，同時也取得了較好的社會認可度。上鐵房地產(chǎn)公司作為路內(nèi)企業(yè)，需要向國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)看齊，對自身高標準嚴要求，力爭在較短時間內(nèi)從路內(nèi)走向路外，并在若干年內(nèi)躋身國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)公司行列。與此同時，上鐵房地產(chǎn)公司通過不斷的發(fā)展，經(jīng)營規(guī)模將會逐步擴大，希望可以在條件成熟的時候在國內(nèi)上市。

5　結(jié)束語

本文基于當今國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)新形勢和上鐵房地產(chǎn)公司自身的特點，在企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級方面進行了研究，通過對BIM管理系統(tǒng)應(yīng)用、合作開發(fā)模式的研究及住宅產(chǎn)品標準化以的研究，為企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了全新的思路；通過對公司經(jīng)營范圍和發(fā)展領(lǐng)域的升級，對公司品牌的打造，以及把企業(yè)打造成為國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)公司作為目標，為企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級繪制了長遠的規(guī)劃藍圖。

企業(yè)的發(fā)展需要緊跟社會經(jīng)濟新形勢，作為國有企業(yè)的上鐵房地產(chǎn)公司，推進創(chuàng)新發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級，不僅是為了企業(yè)自身更好的發(fā)展，也是為同行業(yè)做出表率。企業(yè)通過創(chuàng)新發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級，保持了企業(yè)的先進性和較強的社會競爭力，可以在未來競爭更加激烈的房地產(chǎn)領(lǐng)域先拔頭籌，為企業(yè)未來進一步做大做強奠定了堅實的基礎(chǔ)。

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