文‖李想

運(yùn)用基金利器 助力產(chǎn)融結(jié)合

文‖李想

如果房地產(chǎn)板塊能接盤繼續(xù)開(kāi)發(fā)，基金就敢于投資。在某些情況下，房地產(chǎn)基金會(huì)成為綠地拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資源的渠道

在抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿、穩(wěn)匯率的政策導(dǎo)向下,央行會(huì)適時(shí)對(duì)政策操作進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的微調(diào),市場(chǎng)流動(dòng)性會(huì)出現(xiàn)局部性、階段性收緊。房地產(chǎn)首當(dāng)其沖受到貨幣政策微調(diào)引起的一系列連鎖反應(yīng)的影響,行業(yè)資金面上將會(huì)面臨長(zhǎng)期緊張局面,綠地的房地產(chǎn)主業(yè)勢(shì)必面臨巨大的挑戰(zhàn)。

與此同時(shí),積極擴(kuò)張的財(cái)政政策將在軌道交通、城市投資建設(shè)、“一帶一路”海外基建等方面帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇,并有望從減稅和增加補(bǔ)貼兩方面促進(jìn)居民收入和消費(fèi)增長(zhǎng),以及增加教育、醫(yī)療和扶貧等方面的公共支出,促進(jìn)中國(guó)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,這將有利于綠地的大基建板塊和大消費(fèi)板塊持續(xù)快速發(fā)展。

綠地集團(tuán)在房地產(chǎn)、金融、汽車、酒店、商業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域深耕多年,在全球范圍內(nèi)積累了豐富的資產(chǎn)端項(xiàng)目?jī)?chǔ)備,擁有遍布全球的近100家酒店、近1000個(gè)CBD、近10000個(gè)社區(qū),也積累了超過(guò)350萬(wàn)會(huì)員客戶,且相當(dāng)一部分為高凈值人群和大眾富裕階層的代表,經(jīng)過(guò)進(jìn)一步挖掘可以轉(zhuǎn)化為私募基金業(yè)務(wù)的“有效價(jià)值客戶”。

此外,除了已經(jīng)擁有三張私募基金管理牌照,綠地金融目前還擁有信托、境外券商、小額貸款、融資租賃、金融交易所等多項(xiàng)金融牌照,可以與基金業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)勢(shì)協(xié)同互補(bǔ)。

面對(duì)機(jī)遇和挑戰(zhàn),綠地金融將充分發(fā)揮綠地在項(xiàng)目、渠道、客戶、牌照、人才等多方面長(zhǎng)期積淀的全方位優(yōu)勢(shì),積極利用私募基金的形式,聯(lián)合多方社會(huì)資金共同參與投資,加大助力產(chǎn)融結(jié)合的力度。

房地產(chǎn)+基金

房地產(chǎn)業(yè)是綠地集團(tuán)的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),目前已經(jīng)形成了包括超高層、城市綜合體、住宅和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的多元化產(chǎn)品線。綠地金融計(jì)劃通過(guò)四類基金服務(wù)綠地房地產(chǎn)主業(yè)。

一類是債性的房地產(chǎn)基金,目前業(yè)務(wù)存量規(guī)模60億元。其他金融機(jī)構(gòu)做此類基金,一旦出現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)失控,只能通過(guò)拍賣或者通過(guò)不良資產(chǎn)打包折價(jià)處理；而綠地金融的核心優(yōu)勢(shì)在于能夠和集團(tuán)的房地產(chǎn)主業(yè)形成閉環(huán),在項(xiàng)目投資決策前就和房地產(chǎn)板塊的同事聯(lián)合進(jìn)行專業(yè)判斷,如果這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),綠地能不能接盤,如果房地產(chǎn)板塊能接盤繼續(xù)開(kāi)發(fā),基金就敢于投資。在某些情況下,房地產(chǎn)基金會(huì)成為綠地拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資源的渠道。

一類是物流地產(chǎn)基金。國(guó)內(nèi)電商的蓬勃發(fā)展對(duì)于物流節(jié)點(diǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)的需求旺盛,促進(jìn)物流地產(chǎn)發(fā)展。物流地產(chǎn)布局通常并非一線城市、核心區(qū)域,因此拿地成本較低,但是通過(guò)和物流企業(yè)密切合作,有穩(wěn)定的需求,相對(duì)而言能夠保持較高的收益率。因此,綠地金融未來(lái)將通過(guò)設(shè)立物流地產(chǎn)基金,支持綠地拓展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

第三類是小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金。綠地已將打造特色小鎮(zhèn)作為未來(lái)的新業(yè)務(wù)方向。特色小鎮(zhèn)的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè),地方政府在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展和整理土地項(xiàng)目時(shí)越來(lái)越重視規(guī)劃相關(guān)產(chǎn)業(yè)的金融配套服務(wù)。綠地金融將通過(guò)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金,綁定政府資源與資金,支持小鎮(zhèn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的引進(jìn)、培育和發(fā)展,從而深化綠地與地方政府的全面合作,提升各地事業(yè)部參與土地項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

第四類是境外REITs。2016年9月,綠地金融成立了綠地（亞洲）證券,未來(lái)將立足香港,輻射全球,設(shè)立并管理40-60億美元規(guī)模的境外REITs,投向物流地產(chǎn)、商業(yè)酒店資產(chǎn)以及境外房地產(chǎn)。前期主要配合綠地在海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目,未來(lái)將探索從自有資產(chǎn)的REITs化到引領(lǐng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的REITs開(kāi)發(fā),推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,幫助企業(yè)專注于開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng),從而分散風(fēng)險(xiǎn),加速擴(kuò)張,提升盈利能力。

大基建+基金

綠地的大基建產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè),積極參與地鐵沿線區(qū)域的城市綜合開(kāi)發(fā)。

2015年,中國(guó)建設(shè)銀行作為總協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)方和戰(zhàn)略合作方,綠地集團(tuán)、上海建工集團(tuán)、建信信托公司三方作為發(fā)起人,以有限合伙企業(yè)形式設(shè)立了“中國(guó)城市軌道交通PPP產(chǎn)業(yè)基金”,由綠地金融、上海建工、建信信托三方成立的基金管理公司擔(dān)任普通合伙人、執(zhí)行合伙人,并由發(fā)起人、戰(zhàn)略合作方作為有限合伙人。該基金總規(guī)模為1000億元,分期發(fā)行,首期規(guī)模240億元,將全方位打造國(guó)內(nèi)基建領(lǐng)域PPP平臺(tái)范本。綠地金融通過(guò)參與該基金,幫助綠地探索“軌交+物業(yè)”的綜合開(kāi)發(fā)模式,突破拓展土地資源的瓶頸,增強(qiáng)非市場(chǎng)化拿地能力。未來(lái)也將考慮在其他大基建領(lǐng)域復(fù)制該基金模式。

大消費(fèi)+基金

綠地的大消費(fèi)板塊重點(diǎn)發(fā)展進(jìn)口商品直銷、酒店、旅游等產(chǎn)業(yè),高度關(guān)注與中產(chǎn)階級(jí)生活方式息息相關(guān)的中高端消費(fèi)業(yè)態(tài)。

根據(jù)消費(fèi)的內(nèi)容、金額和頻次,居民消費(fèi)自然形成了一個(gè)消費(fèi)階梯,可以稱之為“消費(fèi)階梯理論”。百元級(jí)的消費(fèi)內(nèi)容以“食”為代表,千元級(jí)的消費(fèi)內(nèi)容以“衣”為代表,這兩類是低額高頻消費(fèi)；十萬(wàn)元級(jí)的消費(fèi)內(nèi)容以“車”為代表,百萬(wàn)元級(jí)的消費(fèi)內(nèi)容以“房”為代表,這兩類是高額低頻消費(fèi)。以上四類涵蓋了通常的衣食住行的基本剛性消費(fèi),除了少數(shù)細(xì)分市場(chǎng),基本上都已經(jīng)是供大于求、競(jìng)爭(zhēng)激烈的“紅?！?。而萬(wàn)元級(jí)的消費(fèi)市場(chǎng),包括了健康醫(yī)療、娛樂(lè)休閑、文化教育等領(lǐng)域,屬于可替代消費(fèi),但其支出占可支配收入的比例逐步上升,且發(fā)生頻次也逐漸提高,目前在國(guó)內(nèi)還是優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給不足的“藍(lán)?！?。近幾年,“健康投資、精神消費(fèi)”成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下大眾消費(fèi)首選,相應(yīng)新興消費(fèi)興起,醫(yī)療保健、教育、文化娛樂(lè)消費(fèi)占比明顯上升。

綠地金融未來(lái)將設(shè)立“大健康”和“大文化”兩類主題基金,同時(shí)借助綠地（亞洲）證券平臺(tái),設(shè)立30-50億美元規(guī)模的全球股權(quán)投資基金,作為海外平行基金。上述基金將積極尋求健康醫(yī)療、娛樂(lè)休閑、文化教育等領(lǐng)域的一二級(jí)市場(chǎng)投資并購(gòu)機(jī)會(huì),助力綠地大消費(fèi)板塊充分發(fā)揮綠地24年來(lái)積累的品牌優(yōu)勢(shì)、數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)和場(chǎng)景優(yōu)勢(shì),獲取境內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資源,搶占萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)“藍(lán)?！笔袌?chǎng),獲得高額收益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

大消費(fèi)基金的投資標(biāo)的還可以和綠地房地產(chǎn)主業(yè)形成協(xié)同互動(dòng)。投資的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源可以優(yōu)化住宅配套,提升產(chǎn)品附加值；投資的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)和兒童業(yè)態(tài)可以幫助商業(yè)地產(chǎn)順應(yīng)“產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)——服務(wù)經(jīng)濟(jì)——體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”的消費(fèi)者生活方式演進(jìn)趨勢(shì),更新消費(fèi)內(nèi)容,由購(gòu)物功能向健康、娛樂(lè)、文化功能轉(zhuǎn)型升級(jí)；投資的健康養(yǎng)老、養(yǎng)生保健、文化旅游等業(yè)態(tài)可以完善特色小鎮(zhèn)的生活功能。

大金融+基金

除了上述基金,綠地金融還與長(zhǎng)城資管合作成立了特殊投資機(jī)會(huì)基金,和中金合作成立了規(guī)模擬定150億元的國(guó)企改革、并購(gòu)重組基金,此外還運(yùn)作著超過(guò)30億元的證券投資基金。這些基金雖然沒(méi)有直接服務(wù)于綠地的產(chǎn)業(yè)協(xié)同,但是通過(guò)優(yōu)良的投資收益來(lái)回報(bào)支持集團(tuán)發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè),同樣實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)融結(jié)合的功能。

綠地金融進(jìn)入私募基金領(lǐng)域時(shí)間還不長(zhǎng),未來(lái)將加強(qiáng)與專業(yè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,在合作中學(xué)習(xí),不斷提升基金“募、投、管、退”的全過(guò)程運(yùn)作能力,實(shí)現(xiàn)從“跟著投”到“學(xué)著投”再到“領(lǐng)著投”的跨越式發(fā)展,在行業(yè)內(nèi)打造“綠地基金管理”的品牌形象,設(shè)立并管理更多私募基金,更有效地服務(wù)于綠地的產(chǎn)融結(jié)合。

(作者系綠地金融控股集團(tuán)首席戰(zhàn)略官)