趙姍姍

(山東財經(jīng)大學會計學院 山東 濟南 250014)

“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響研究及應對措施

趙姍姍

(山東財經(jīng)大學會計學院 山東 濟南 250014)

隨著我國經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展，人們對房地產(chǎn)行業(yè)越來越關(guān)注，越來越多的人熱衷于買房、炒房。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)的改革是一件事關(guān)民生的大事。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的背景進行研究，深入分析“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響，并針對性地提出了一些相關(guān)的改進意見，希望對房地產(chǎn)企業(yè)可以有一定的參考意義。

“營改增”；房地產(chǎn)；影響；應對措施

一、研究背景

為了避免重復納稅，并完善我國稅制，促進現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展，我國財政部和國家稅務總局決定在我國實行營業(yè)稅改征增值稅，以下簡稱“營改增”。直至2016年5月1日起，我國開始在全國范圍內(nèi)推開實行“營改增”。衣食住行是人們生存的根本，每個人的生活都需要住房，因此，房地產(chǎn)問題是關(guān)乎政府和百姓的重大問題，對房地產(chǎn)業(yè)進行“營改增”勢必成為一項牽一發(fā)而動全身的重大決策。本文基于房地產(chǎn)行業(yè)所特有的特點，對房地產(chǎn)行業(yè)實施的“營改增”進行研究，分析“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，并提出一些建議，希望對房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”改革在收官之前具有一定的現(xiàn)實指導意義。

二、“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響

(一)“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理的影響

“營改增”在我國實施后，在很大程度上促進房地產(chǎn)行業(yè)自覺提高財務管理水平，不斷完善財務管理制度。同時，企業(yè)未了減輕稅負，也會盡最大努力從上游企業(yè)獲取足額的可抵扣的增值稅的發(fā)票，因此，企業(yè)需要不斷提高自身管理水平，加強各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)的管理。

(二)“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響

“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)實施的主要目的是降低行業(yè)的稅收負擔，使得房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負水平降低，這就間接的促使了房地產(chǎn)企業(yè)進一步想辦法提高本企業(yè)的盈利能力，使得本企業(yè)在同行業(yè)以及相關(guān)行業(yè)中的競爭能力得以提高。

(三)“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅負的影響

房地產(chǎn)行業(yè)進行“營改增”后，從表面來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體的稅負會有所上升，有兩方面原因可以解釋這種現(xiàn)象，第一種原因是，房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)的稅率定為了11%，比之前的5%有所增加，第二種原因，實行“營改增”后，企業(yè)不得不對納稅進行規(guī)范，同時，短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的整體納稅稅負會有一個大幅度的增加。實際上，雖然“營改增”短期內(nèi)會造成房地產(chǎn)行業(yè)稅負的增加，但是長期來看，“營改增”后，如果能通過上游企業(yè)獲取充分的可以進行抵扣的進項稅額的增值稅發(fā)票，需要繳納的稅額自然會相應的減少，進而可以降低企業(yè)的整體稅負。

(四)“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量的影響

在我國實施了“營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)從上游企業(yè)購買原材料等的支出只要有增值稅專用發(fā)票，就允許被抵扣，很大程度減輕了房地產(chǎn)行業(yè)項目建設開發(fā)初期的資金壓力，減少房地產(chǎn)行業(yè)建設初期占用的流動資金數(shù)額比例，從而相應的導致了房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)成本相對減少，在一定程度上可以減少現(xiàn)金的流出，可以擴大企業(yè)的現(xiàn)金流。另外，實行“營改增”后，對房地產(chǎn)行業(yè)進行征收稅款的時間上也有了差異，這種差異對房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量也產(chǎn)生了影響。

三、“營改增”后對房地產(chǎn)行業(yè)的建議

(一)加強企業(yè)內(nèi)部控制

我們可以知道，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務復雜，也沒有良好的管理控制措施，因此對其進行征稅有一定的困難，存在嚴重的漏稅、重復征稅情況，所以需要房地產(chǎn)行業(yè)加強自身內(nèi)部控制，以確保納稅工作的順利實施。企業(yè)首先應建立一個合理的內(nèi)部控制體系，建立一個內(nèi)控小組，并且，內(nèi)部控制的建立要符合成本效益原則，主要對企業(yè)的重大事項進行控制，同時建立一個監(jiān)督部門，且監(jiān)督部門內(nèi)部的成員在企業(yè)里的職位不能太低，否則起不到有效的監(jiān)督效果。

(二)提高財務人員素質(zhì)

“營改增”政策的實施，使得已經(jīng)習慣原來會計處理的財務人員可能不太適應，但是“營改增”對企業(yè)的會計核算等財務行為的要求卻變得比以前高很多，也更加嚴格，所以房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)需要組織相關(guān)培訓活動，對其內(nèi)部財務人員進行培訓，使得他們能盡快適應新的工作流程，盡快投入到工作當中去，使企業(yè)運營效率盡快得以恢復。然后，隨著時間的推移，也要經(jīng)常的對員工進行培訓，給他們樹立一個終身學習，活到老學到老的態(tài)度，引導他們自覺進行學習，不斷吸收新知識，緊跟時代的步伐，進而提高企業(yè)的運營效率，并且要不定期的對相關(guān)財務人員的工作進行績效考核，以確保建立的內(nèi)控制度的有效實施。最后，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)還需不斷招聘新的會計人才，給企業(yè)財務部門注入新鮮血液，讓新員工與老員工互相學習，以提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務人員素質(zhì)，提高企業(yè)整體運營效果。

(三)做好納稅籌劃工作

房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”后，就只對各環(huán)節(jié)的增值額進行繳稅，不需要再繳納營業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應抓住這一項有利的政策，積極進行本企業(yè)的稅收籌劃，以最大限度減少本企業(yè)的稅負負擔。企業(yè)高層管理人員應充分認識到并重視“營改增”對本企業(yè)產(chǎn)生的重要影響，在企業(yè)中發(fā)揮一個帶頭的作用，帶動整個企業(yè)的內(nèi)部人員全體參與進來，發(fā)揮自身的價值。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需與稅務機關(guān)保持良好的關(guān)系，積極進行有效的溝通，在平時的業(yè)務處理過程中，遇到的一些問題，都可以去納稅機關(guān)進行咨詢，以確保合理的進行稅收籌劃。

(三)做好財務管理工作

“營改增”在我國實施后，在房地產(chǎn)行業(yè)涉及到企業(yè)管理的方方面面，需要企業(yè)內(nèi)部各級領(lǐng)導及全體員工積極參與應對。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)也要進一步強化企業(yè)內(nèi)控水平，使本企業(yè)會計性的基礎(chǔ)工作可以很好地進行，內(nèi)部財務管理人員也要不斷接受培訓，以提高自身素質(zhì)，不斷提高納稅意識，并加強對從上游供應商獲得的增值稅發(fā)票的管理，在進行企業(yè)會計核算時，要確保每一筆賬目都能有合法的原始憑證，以確保企業(yè)會計核算的準確性。

四、結(jié)語

“營改增”是我國有史以來經(jīng)歷過的最大的財稅改革，是我國目前經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢，自從我國實行“營改增”以來，對我國原來各行各業(yè)都帶來了極大影響，尤其是那些原來需要繳納營業(yè)稅的企業(yè)受到的影響更大。“營改增”對于我國的經(jīng)濟發(fā)展具有良好的推動作用，因為我國實行“營改增”的主要目的就是為了減輕我國各行業(yè)企業(yè)的整體稅負，稅負的減輕可以很大程度上提高企業(yè)的經(jīng)營活力，企業(yè)可以有更多的資金進行各項增值業(yè)務活動，更好的為社會發(fā)展做貢獻，其次，稅負的減輕還有利于我國吸引更多的投資者在我國進行投資活動，提高我國的經(jīng)濟活力，有利于我國經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展。

[1]陶姝汐.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的影響研究.商業(yè)經(jīng)濟，2017年第3期：46-48頁.

[2]田志偉，胡怡建.“營改增”對各行業(yè)稅負影響的動態(tài)分析.財經(jīng)論叢，2013年7月：29-34頁.

[3]曹越，易冰心，胡新玉，張卓然.“營改增”是否降低了所得稅稅負.審計與經(jīng)濟研究，2017年第1期：90-103頁.

[4]李釗.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負影響.財會月刊，2017年第13期：46-50頁.

[5]韓冰，李穎慧.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策研究.稅務研究，2017年第2期：151-152頁.

趙姍姍(1991.12-)，女，山東財經(jīng)大學，會計專業(yè)碩士。