劉家健 姜 燕

(江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 江西 贛州 341000)

人口流動(dòng)對(duì)商品住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響

劉家健 姜 燕

(江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 江西 贛州 341000)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于現(xiàn)代國(guó)家的經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起到積極、關(guān)鍵的作用近十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)買現(xiàn)了一個(gè)飛速發(fā)展繁榮的階段，但是其中也夾雜著一系列問(wèn)題，引起了許多學(xué)者的關(guān)注研究本文結(jié)合中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，主要從勞動(dòng)力流動(dòng)的角度，著重分析了人口流動(dòng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的解釋力，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)和調(diào)控具有借鑒意義。

房地產(chǎn)；人口流動(dòng)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)

一、引言

自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)驚人的發(fā)展速度令世界矚目。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分為三個(gè)階段:一是1991-1995年的上升期，這一階段商品房的銷售價(jià)格增速提高；二是1995-2002年，這一時(shí)期商品房?jī)r(jià)格增速持續(xù)回落；三是2002年到2013年，房?jī)r(jià)飛漲并且增速持續(xù)加快，雖然2008年受到美國(guó)次貨危機(jī)的影響商品房?jī)r(jià)格有所下降，但總體來(lái)看，就在這近十年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)得到了飛速發(fā)展。從具體區(qū)域來(lái)看，沿海城市以及東部各大城市的房?jī)r(jià)更加驚人，以北京、上海、深圳為首的發(fā)達(dá)城市住宅銷售平均價(jià)格在2萬(wàn)/每平米左右，另一方面，近年來(lái)戶國(guó)的城市化進(jìn)程也不斷推進(jìn)濃村勞動(dòng)力進(jìn)入城市務(wù)工、不斷向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城市轉(zhuǎn)移，隨之而來(lái)的是中國(guó)的城市數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大。中國(guó)城市人口密度在2005年由不足1000人/平方公里迅速增長(zhǎng)到約2200人/平方公里。從2006年至今中國(guó)城市人口密度雖然增長(zhǎng)緩慢但一直穩(wěn)定在高點(diǎn)趨于飽和狀態(tài)。

我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深入與城市化發(fā)展推進(jìn)是否在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，尤其自2003年起房?jī)r(jià)漲幅隨著中國(guó)城市人口密度的上漲出現(xiàn)了擴(kuò)大的趨勢(shì)，那么中國(guó)城市房?jī)r(jià)的上漲與人口向城市遷移相關(guān)度如何呢？人口向不同城市的遷移會(huì)對(duì)不同城市的房?jī)r(jià)影響如何呢？

二、研究現(xiàn)狀

早先國(guó)外學(xué)者Hawvood(1977)提出經(jīng)濟(jì)變化、人口遷移、基礎(chǔ)設(shè)施特別是道路建設(shè)、人口出生率、銀行貨款、政府政策等因素都會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)。近幾年，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)研究的理論也在快速發(fā)展。段忠東(2008)通過(guò)面板數(shù)據(jù)模型考察中國(guó)14個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面關(guān)系，發(fā)現(xiàn)當(dāng)考慮到房?jī)r(jià)自身因素影響時(shí)宏觀基本面對(duì)房?jī)r(jià)的解釋力大大下降，在2001年后房?jī)r(jià)的上漲逐漸背離經(jīng)濟(jì)基本面。這種背離在2003年后擴(kuò)大，同時(shí)房?jī)r(jià)的正自相關(guān)影響也大大加強(qiáng)，這說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲包含了越來(lái)越多的投資和投機(jī)成分。許多學(xué)者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并且居高不下的現(xiàn)象給出了觀點(diǎn)。本文結(jié)合中國(guó)城市化進(jìn)程中國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力遷移的實(shí)際特點(diǎn)從區(qū)位、人口流動(dòng)等角度分析中國(guó)一線城市、二線城市和三線城市的商品住宅的發(fā)展前景。

三、人口流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究

理論上房地產(chǎn)可分為商業(yè)性地產(chǎn)、商品住宅、保障性住房等本文研究重點(diǎn)主要放在商品住宅領(lǐng)域。現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論主要從供求關(guān)系來(lái)研究，馬歇爾認(rèn)為地租理論不過(guò)是供求理論中特定的一種主要應(yīng)用而已。住宅作為一種商品供求關(guān)系最具影響力從供給方面來(lái)看影響住宅供給量的因素主要有以下：(1)住宅價(jià)格價(jià)格高低直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利水平大小,一般認(rèn)為往宅市場(chǎng)的供給量會(huì)隨著價(jià)格的上升而增加,會(huì)隨著價(jià)格的下降而減少。(2)建筑成本啟與住宅市場(chǎng)的供給量呈反向變化,城市土地使用成本在其中占有主要成分,其次房地產(chǎn)商能取得的貨款利率對(duì)建造成本也有顯著影響影響。

住宅需求的因素主要有(1)住宅價(jià)格廠般來(lái)說(shuō)往宅的需求量和價(jià)格成反比，但是如果住宅市場(chǎng)中的投機(jī)需求占主導(dǎo)地位時(shí)，二者之間又會(huì)呈現(xiàn)正向變動(dòng)(2)人均可支配收入就低收入群體而言，他們對(duì)住宅的需求量不會(huì)隨著些微收入的增長(zhǎng)而有所增加，只有中等收入群體和高收入群體的收入增長(zhǎng)時(shí)，他們對(duì)住宅需求量由于居住需求需求會(huì)隨之增加。(3)城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)，城市年輕人比例越高，對(duì)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)就會(huì)越強(qiáng)烈。另外近幾年隨著大批人口向中國(guó)沿海城市和各大城市務(wù)工以及中國(guó)城市化進(jìn)程加快帶來(lái)城市住宅市場(chǎng)火爆的局面這應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的主要原因。

(4)貸款利率。令人能取得的購(gòu)房貨款利率減少，往房需求會(huì)隨之變得強(qiáng)烈

(5)政策影響經(jīng)濟(jì)政策也會(huì)對(duì)住宅需求產(chǎn)生重要影響。例如自2013年國(guó)務(wù)院出臺(tái)‘國(guó)五條”強(qiáng)制實(shí)施限購(gòu)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)降溫起到了一定的作用。

四、結(jié)合人口流動(dòng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)趨勢(shì)分析

隨著政府對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的打擊對(duì)于北京、上海、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)很難再有所提高，但是由于它們作為國(guó)際化大都市肩著人口密度較高的特點(diǎn)，所以像一線城市的中心地帶這樣的稀缺資源房?jī)r(jià)依然會(huì)居于高位。根據(jù)城市輻射效應(yīng)城市中心地區(qū)的發(fā)達(dá)程度會(huì)帶動(dòng)其近郊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此在這些一線城市的近郊地區(qū)往宅價(jià)格應(yīng)該高于其他落后城市的房?jī)r(jià)，而本地區(qū)房?jī)r(jià)卻隨著人口流動(dòng)的變化做出相應(yīng)增降，對(duì)于一些二線城市例如南京、廈門、杭州、沈陽(yáng)等，雖然發(fā)達(dá)程度和人口密集度不如一線城市，但是它們的房?jī)r(jià)在一線城市的帶動(dòng)下也曾加速上漲。但它們的房?jī)r(jià)收入比高于正常值，房?jī)r(jià)回落的趨勢(shì)明顯同時(shí)另一方面，中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到中期產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展轉(zhuǎn)型提上日程。

改革開(kāi)放以來(lái)，一線城市利用自身地理、人才優(yōu)勢(shì)首先帶動(dòng)了社會(huì)各產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和承擔(dān)了發(fā)展職責(zé)，吸引大量外國(guó)資本、技術(shù)進(jìn)入現(xiàn)在在人員工資、土地價(jià)格、房屋價(jià)格和原材料價(jià)格都輪番暴漲后，這些城市的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)效益基本達(dá)到了飽和狀態(tài)，為了保證利潤(rùn)率，較低端的、傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)需要向生產(chǎn)成本更低的二線城市轉(zhuǎn)移。這樣不僅能夠促進(jìn)二線城市的就業(yè)，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還能帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房乃至住房的而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì)帶動(dòng)工業(yè)用房發(fā)展。所以隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的推進(jìn)，會(huì)帶動(dòng)相應(yīng)二線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的催化劑。而甘肅省、陜西省、貴州省的人口遷出率較高，說(shuō)明在這些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的省份存在大量的外出務(wù)工人員。站在另一角度，這些務(wù)工人員在外賺得的收入中有相當(dāng)一部分會(huì)流回這些省份，通過(guò)消費(fèi)、投資等方式帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)近期不會(huì)有大幅度下降波動(dòng)反而具有發(fā)展的潛力。

[1]王娜.中國(guó)二線城市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展研究[J].財(cái)經(jīng)理論研究.2014,(12)：120-121

[2]殷江濱.李郁.中國(guó)人口流動(dòng)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的回顧與展望[J].城市問(wèn)題.2016(6)

江西理工大學(xué)2016年校級(jí)研究生創(chuàng)新專項(xiàng)資金項(xiàng)目《人口流動(dòng)對(duì)商品住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響的回歸分析——以贛州市中心城區(qū)為例》；項(xiàng)目編號(hào)：XS201508.

劉家健(1993-)，男，漢族，江西贛州市人，研究生，江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，研究方向：項(xiàng)目管理；姜燕(1991-)，女，漢族，甘肅武威市人，研究生，江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，研究方向：項(xiàng)目管理。