(四川國際標(biāo)榜職業(yè)學(xué)院商學(xué)院 四川 成都 610103)

房價、地價與通貨膨脹：2005-2014年中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)的再檢驗

陳雪梅

(四川國際標(biāo)榜職業(yè)學(xué)院商學(xué)院四川成都610103)

房價、地價與通貨膨脹是政府進(jìn)行宏觀調(diào)整的重要關(guān)注點，對它們之間長期與短期關(guān)系的研究具有重要的政策意義。本文采用中國2005-2014年房價、地價與通貨膨脹季度數(shù)據(jù)，通過建立向量誤差修正模型研究表明：長期而言，房價、地價與通貨膨脹之間存在正向的均衡關(guān)系，但房價和地價對通貨膨脹的影響作用并不明顯；房價與地價之間存在互相影響的關(guān)系，但房價上升導(dǎo)致地價上升是二者關(guān)系的主要方面，房價高企主要不是由于地價上升導(dǎo)致的。

房價；地價；通貨膨脹；VAR

一、引言

房價的持續(xù)快速上漲，是全社會關(guān)注的重要民生話題，也是政府宏觀調(diào)控的重要關(guān)切點。我國目前的城鎮(zhèn)化進(jìn)程激發(fā)了巨大的住房潛在需求，在不斷增長的居民收入支持下，特別是在銀行住房消費信貸的支持下，轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)勁增長的住房有效需求，成為拉動房價持續(xù)快速上漲的決定性因素。土地作為形成住房產(chǎn)品的一個生產(chǎn)要素，其市場需求由住房需求所引致；另一方面，土地供給不足也會通過地價上升抬高住房產(chǎn)品的生產(chǎn)成本進(jìn)而反映在房價增長上。與此相關(guān)的是，房價波動與我國整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控也是中央政府宏觀調(diào)控的重點之一。因此，探討房價、地價與通貨膨脹之間的動態(tài)關(guān)系對于理解我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢下房地產(chǎn)價格調(diào)控和土地管制政策具有十分重要的意義。

二、模型設(shè)定與研究方法

為分析房價、地價與通貨膨脹之間的相互關(guān)系，本文在建立向量自回歸(VAR)模型的基礎(chǔ)上，采用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解法來分析房價、地價和通貨膨脹之間的相互影響。向量自回歸(VAR)模型通常用于相關(guān)事件時間序列系統(tǒng)的預(yù)測和隨機(jī)干擾對變量系統(tǒng)的動態(tài)影響，考慮如下兩變量VAR(1)模型：

Xt-1=α11Xt-1+α12Yt-1+ε1,t

(1)

Yt-1=α21Xt-1+α22Yt-1+ε2,t

(2)

在上述系統(tǒng)中，如果ε1,t發(fā)生變化，不僅當(dāng)期X值會立即改變，而且還會通過當(dāng)期的X值影響到X和Y今后的取值。

三、變量選擇與數(shù)據(jù)處理

本文以房屋銷售價格指數(shù)(HPI)代表房價變化趨勢，以土地交易價格指數(shù)(LPI)代表土地價格變化趨勢，以居民消費價格指數(shù)(CPI)代表通貨膨脹水平，所有數(shù)據(jù)來自歷年《中國統(tǒng)計年鑒》和《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》。鑒于數(shù)據(jù)限制，本文選取的樣本空間為2005年第1季度-2014年第4季度。在分析之前，為保持?jǐn)?shù)據(jù)的連續(xù)性，分別對一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了必要的調(diào)整。第一，所有原始數(shù)據(jù)都是環(huán)比數(shù)據(jù)，本文調(diào)整為以2005年第1季度=100的定基價格指數(shù)；第二，為消除季節(jié)波動，各個數(shù)據(jù)采用移動平均季節(jié)法進(jìn)行季節(jié)調(diào)整；第三，為便于觀察各價格指數(shù)之間的變化及相互影響，所有數(shù)據(jù)取自然對數(shù)。

四、實證分析

具體實證過程如下：(本文僅對實證結(jié)論分析說明)

(一)協(xié)整檢驗。采用約翰森方法對3個價格指數(shù)之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)整檢驗，可以得出結(jié)論，房價、地價與通貨膨脹之間分別存在一個協(xié)整關(guān)系，三者之間存在一個整體協(xié)整關(guān)系，說明在進(jìn)行向量間脈沖響應(yīng)和方差分解時，應(yīng)采用帶有向量誤差修正模型(VEC)的限制性VAR模型。

(二)最佳滯后期選擇。根據(jù)VAR模型的AIC和SC最小值原則判斷滯后期，當(dāng)AIC和SC最小值的滯后期不同時，要利用LR檢驗進(jìn)行取舍。由檢驗結(jié)果可知，LNHPI和LNLPI的VAR模型的AIC和SC在第3期同時達(dá)到最小，因此最佳滯后期選定為3；LNHPI與LNCPI以及LNLPI與LNCPI的VAR模型的AIC和SC在第2期同時達(dá)到最小，因此最佳滯后期選定為2；LNHPI、LNLPI、LNCPI三變量的VAR模型的AIC和SC也是在第2期同時達(dá)到最小，因此最佳滯后期選定為2。

(三)長期均衡分析。建立向量誤差修正模型，探討它們之間的長期均衡關(guān)系。依據(jù)AIC等信息指數(shù)且考慮到樣本量的限制，我們確定誤差修正模型的最優(yōu)滯后階數(shù)，并給出具體估算結(jié)果。對VECM模型的穩(wěn)定性檢驗結(jié)果顯示，除了VECM模型本身所假設(shè)的單位根之外，伴隨矩陣的所有特征根均落在單位圓之內(nèi)，故是穩(wěn)定的，因此可以對模型估計結(jié)果進(jìn)行分析。

由誤差修正模型估算結(jié)果可以看出，LNCPI與LNHPI、LNLPI之間存在長期均衡關(guān)系。從長期來看，我國的房價和土地價格對通貨膨脹都具有正影響，其中房屋銷售價格指數(shù)對通貨膨脹的影響作用較為微弱，影響系數(shù)為0.006，且不具有統(tǒng)計顯著性；而土地交易價格指數(shù)對通貨膨脹的影響具有統(tǒng)計顯著性但不明顯，影響系數(shù)僅為0.077。這說明我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運行中，房價和地價的高漲雖然對通貨膨脹有一定的正向影響，但并不構(gòu)成絕對約束，房價和地價的波動并不必然造成經(jīng)濟(jì)整體價格水平的波動，因此以行政手段壓低房價來治理經(jīng)濟(jì)過熱的政策是缺乏效率的。

(四)動態(tài)影響分析。在誤差修正模型的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步利用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解法分析LNCPI與LNHPI、LNLPI之間動態(tài)影響及其貢獻(xiàn)度，從三個變量之間的脈沖響應(yīng)圖和方差分解表。可以看出：(1)房價上升對地價上升有非常積極的正向影響；從方差分解結(jié)果看，房價上升對地價上升的貢獻(xiàn)隨著時間推移逐漸增大，并于1年周期末達(dá)到最大值，此后貢獻(xiàn)度逐漸降低。(2)地價上升對房價上升的影響作用比較微弱；方差分解結(jié)果也顯示地價對房價的貢獻(xiàn)比較低。(3)房價對通貨膨脹存在微弱的正向影響；方差分解結(jié)果顯示房價對通貨膨脹的貢獻(xiàn)并不高。(4)通貨膨脹對房價的影響作用可以忽略不計。(5)通貨膨脹對地價有明顯的正向沖擊；方差分解結(jié)果顯示，通貨膨脹對地價的貢獻(xiàn)在第3季度累計為8.45%。(6)地價上升對通貨膨脹的正向沖擊作用更為明顯，而且時間上更為持久，地價每上升1%，于1年周期末通貨膨脹率將上升0.07%達(dá)到最高點，此后沖擊力減弱但減弱趨勢并不明顯；方差分解結(jié)果也表明地價對通貨膨脹的貢獻(xiàn)在第12期時累計達(dá)到57.09%。

五、結(jié)論與分析

長期而言，房價、地價與通貨膨脹之間存在正向的均衡關(guān)系，但房價和地價對通貨膨脹的影響作用并不明顯。因此政府在進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整中不應(yīng)通過壓低房價和地價來達(dá)到控制通貨膨脹的目的。房價與地價之間的關(guān)系是本文研究的重點，實證研究表明，雖然兩者之間存在互相影響的關(guān)系，但房價上升導(dǎo)致地價上升是二者關(guān)系的主要方面，房價高企主要不是由于地價上升導(dǎo)致的。具體而言，住房是土地、資本、勞動和企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素形成的最終產(chǎn)品，其價格取決于住房產(chǎn)品市場的需求和供給。住房產(chǎn)品市場需求變化帶來的獲利機(jī)會，首先誘致企業(yè)家產(chǎn)生投資需求，而這種投資需求直接誘致了土地需求。住房產(chǎn)品的市場需求引致住房建設(shè)用地需求，這種需求結(jié)合一定的土地供應(yīng)形成土地價格，土地價格屬于引致價格，住房價格的變化引致土地價格發(fā)生變化，而不是相反。

[1]苗啟虎,王方華.房價地價上漲孰因孰果[J].價格理論與實踐,2004(12)

[2]張清勇.房價和地價的因果關(guān)系——基于文獻(xiàn)的討論[J].中國土地科學(xué),2008(12)

[3]張紅，章輝贊.通貨膨脹與商品住宅價格關(guān)系的實證分析[J].清華大學(xué)學(xué)報(自然版)，2008(3)

陳雪梅，四川國際標(biāo)榜職業(yè)學(xué)院商學(xué)院講師，碩士，主要從事職業(yè)教育、經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)及統(tǒng)計學(xué)、基礎(chǔ)課程教學(xué)研究。