(水利部機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京 100053)

老舊小區(qū)綜合整治難點(diǎn)問(wèn)題分析及對(duì)策探討

王鋒

(水利部機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京 100053)

城市老舊住宅小區(qū)綜合整治是城市建設(shè)和管理的薄弱環(huán)節(jié)。改善人居環(huán)境，提升城市整體形象，必須對(duì)城市老舊住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治，標(biāo)本兼治城市才能和諧發(fā)展。圍繞這一觀點(diǎn)，結(jié)合持續(xù)開(kāi)展老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)踐，針對(duì)政策法規(guī)，既有現(xiàn)狀和住戶意愿等因素限制，諸如消防改造、戶內(nèi)加固等部分亟待解決的難點(diǎn)問(wèn)題和安全隱患進(jìn)行分析闡述。并在此基礎(chǔ)上，提出了老舊住宅小區(qū)綜合整治的對(duì)策和建議。

綜合整治；老舊小區(qū)；難點(diǎn)問(wèn)題；建議

自2012年起，北京市及在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作陸續(xù)展開(kāi)。2013年至2017年4年時(shí)間內(nèi)，筆者所在單位累計(jì)完成約19萬(wàn)平方米的老舊小區(qū)綜合整治工作，解決了各個(gè)老舊小區(qū)多年積累的問(wèn)題，取得了較好的整治效果，獲得了廣大住戶的擁護(hù)和支持。但同時(shí)因政策法規(guī)、小區(qū)現(xiàn)狀、住戶意愿等諸多因素，在綜合整治過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)了一些普遍存在又亟待解決的難點(diǎn)問(wèn)題不能妥善解決，本文重點(diǎn)就本單位在老舊小區(qū)綜合整治過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析和探討，提出思考和建議，以期對(duì)今后或其他地區(qū)的老舊小區(qū)綜合整治工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

1 綜合整治概況

筆者所在單位管理的老舊小區(qū)屬中央國(guó)家機(jī)關(guān)職工住宅，共有住宅小區(qū)或獨(dú)棟住宅十余處，規(guī)模普遍較小，坐落較為分散，總建筑面積20余萬(wàn)平方米，主要建成于上世紀(jì)70-90年代，另有部分50年代特別老舊住宅。本次綜合整治主要包括房屋結(jié)構(gòu)加固、防水保溫改造、水暖管線改造、公共照明改造、電梯更新維修等房屋本體改造內(nèi)容，雨污排水管道設(shè)施改造、供熱管網(wǎng)設(shè)施改造、配套附屬設(shè)施改造等基礎(chǔ)設(shè)施改造內(nèi)容以及室外道路綠化照明改造、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施改造、架空線纜和空調(diào)規(guī)整、增設(shè)無(wú)障礙設(shè)施和科普櫥窗宣傳欄等環(huán)境整治改善內(nèi)容。通過(guò)綜合整治，房屋節(jié)能保溫性能明顯提升，屋面墻面漏水滲水、外墻外窗高空墜物，水暖管網(wǎng)跑冒滴漏、設(shè)備設(shè)施老化失效等房屋本身問(wèn)題和安全隱患基本得以解決，公共環(huán)境明顯改善，配套設(shè)施得到完善，安防水平明顯提高，對(duì)保障廣大住戶生命財(cái)產(chǎn)安全和推進(jìn)社區(qū)和諧發(fā)展具有積極意義。

2 老舊小區(qū)綜合整治面臨的問(wèn)題

2.1 消防改造問(wèn)題分析

消防安全涉及住戶生命財(cái)產(chǎn)安全，責(zé)任重大。在綜合整治前對(duì)各小區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著使用時(shí)間的增加和缺少維護(hù)保養(yǎng)，消防設(shè)備設(shè)施普遍存在老化失效的情況，存在安全隱患，大部分需要進(jìn)行更新改造。此次綜合整治相關(guān)技術(shù)導(dǎo)則相關(guān)規(guī)定消防改造后要符合國(guó)家現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，但在實(shí)際工作中，由于建造年代較早，當(dāng)年設(shè)計(jì)依據(jù)的防火規(guī)范要求普遍低于現(xiàn)行規(guī)范，如果要在此次改造后符合現(xiàn)行規(guī)范，改造難度非常大，許多房屋受本身結(jié)構(gòu)和周邊即有現(xiàn)狀等因素的限制，即使通過(guò)重新設(shè)計(jì)仍不能達(dá)到現(xiàn)行規(guī)范要求。而同時(shí)，北京市對(duì)于消防改造無(wú)論是設(shè)計(jì)審查還是備案驗(yàn)收都非常嚴(yán)格，這就造成了明知房屋消防系統(tǒng)存在安全隱患需要改造，但設(shè)計(jì)又不能滿足現(xiàn)行規(guī)范通不過(guò)審查和驗(yàn)收，繼而使得產(chǎn)權(quán)單位不得不放棄消防改造這種矛盾局面，即使有的單位不報(bào)消防設(shè)計(jì)而僅僅對(duì)原有系統(tǒng)設(shè)備和管道進(jìn)行更新，也面施工單位不能合法結(jié)算，甚至面臨消防管理部門處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 戶內(nèi)加固問(wèn)題分析

對(duì)于部分建成年代特別久遠(yuǎn)的老舊小區(qū)，也同樣面臨著和消防改造類似的矛盾情況。筆者單位位于西城區(qū)的某老舊小區(qū)建成于上世紀(jì)50年代，房屋滲水漏水、管網(wǎng)銹蝕堵塞、結(jié)構(gòu)開(kāi)裂墜物情況多發(fā)，全部房屋安全鑒定結(jié)果均為C級(jí)局部危險(xiǎn)，存在嚴(yán)重安全隱患，小區(qū)全部房屋均需進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固改造，而根據(jù)此次綜合整治技術(shù)導(dǎo)則相關(guān)規(guī)定結(jié)構(gòu)加固后要符合國(guó)家現(xiàn)象建筑設(shè)計(jì)抗震規(guī)范，設(shè)計(jì)單位根據(jù)安全鑒定結(jié)果要求全部房屋都需要進(jìn)行戶內(nèi)加固，否則就不能滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。因涉及戶內(nèi)加固施工，又產(chǎn)生了住戶臨時(shí)搬遷安置和戶內(nèi)實(shí)際使用面積減少等一系列問(wèn)題，在對(duì)300余戶住戶的入戶調(diào)查后，僅有40%左右住戶同意入戶施工，根本不能滿足批復(fù)項(xiàng)目概算的條件，最后無(wú)奈停止實(shí)施，而小區(qū)的問(wèn)題和安全隱患則日益嚴(yán)重。據(jù)了解，此類情況在北京市其他小區(qū)也普遍存在。

3 老舊小區(qū)綜合整治的對(duì)策和建議

實(shí)施和加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)的綜合整治是一項(xiàng)順民心、得民意的利民工程。針對(duì)面臨的許多困難和問(wèn)題，筆者建議采取如下對(duì)策：

(1)直至本次綜合整治工作基本結(jié)束，本單位老舊小區(qū)上述問(wèn)題和安全隱患依然存在并逐漸加劇，針對(duì)這種矛盾情況，考慮房屋建成年代等實(shí)際情況，筆者認(rèn)為對(duì)既有建筑消防、結(jié)構(gòu)等內(nèi)容的改造，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待，不能完全按照現(xiàn)行的房屋建筑規(guī)范一刀切。

(2)對(duì)于具備條件、經(jīng)過(guò)優(yōu)化和重新設(shè)計(jì)能夠滿足現(xiàn)行規(guī)范的，應(yīng)該盡量改造到位。對(duì)于受既有條件限制，不具備條件滿足現(xiàn)行規(guī)范的，可以考慮按照當(dāng)年建設(shè)時(shí)期的規(guī)范進(jìn)行審查和驗(yàn)收。

(3)對(duì)于特別老舊、問(wèn)題多發(fā)且存在嚴(yán)重安全隱患的小區(qū)，在條件允許的情況下，可以分批次分步驟的解決諸如水暖管網(wǎng)，小區(qū)環(huán)境，結(jié)構(gòu)加固等問(wèn)題和安全隱患，在既有條件下盡量減少安全隱患，從解決實(shí)際問(wèn)題和消除安全隱患的角度出發(fā)，靈活應(yīng)用政策法規(guī)，避免類似情況繼續(xù)發(fā)生。

4 結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)綜合整治并非簡(jiǎn)單對(duì)小區(qū)面貌予以臨時(shí)性的修補(bǔ)，而是對(duì)舊住宅小區(qū)居住秩序與居住環(huán)境的修復(fù)與重建。這樣一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的整治工程需要結(jié)合工作實(shí)際情況來(lái)綜合考量才能有效推進(jìn)。在歷時(shí)4年的綜合整治過(guò)程中，受建筑設(shè)計(jì)驗(yàn)收規(guī)范、小區(qū)實(shí)際現(xiàn)狀等因素的限制，仍有部分普遍存在又亟待解決的問(wèn)題沒(méi)有得到妥善的解決，個(gè)別涉及戶內(nèi)加固的項(xiàng)目因住戶意愿問(wèn)題也無(wú)法實(shí)施。在以后的工作中要多想對(duì)策措施，繼續(xù)力爭(zhēng)通過(guò)老舊小區(qū)的綜合整治，把“老舊小區(qū)”建設(shè)成為一個(gè)個(gè)各具特色的環(huán)境優(yōu)美、舒適方便、安全文明的和諧社區(qū)。

[1]劉鴻儒.實(shí)施城市老舊小區(qū)綜合整治的思考[J].城市建筑.2016(8)：317.

[2]陳筱軍.老舊小區(qū)綜合整治中的消防問(wèn)題[J].城市住宅.2014(12)：56-57.

[3]屈瑞華.關(guān)于加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)綜合整治的思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2016(3)：353.

TU984

B

1004-1184(2017)06-0156-02

2017-08-14

王鋒(1979-)，男，浙江長(zhǎng)興人，工程師，主要從事房產(chǎn)管理及工程建設(shè)工作。