王飛

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)就目前我國的情況來說是屬于一個蒸蒸日上的行業(yè)，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是屬于一個高資金支持的行業(yè)，同時也是一個高利潤的行業(yè)，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，降低企業(yè)運(yùn)作的風(fēng)險就顯得尤為重要了。作為房地產(chǎn)風(fēng)險一個主要來源——合同，對于合同簽訂研究是決定了風(fēng)險大小的主要原因之一，本文就是通過房地產(chǎn)當(dāng)中的合同角度出發(fā)，對降低房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中，降低風(fēng)險進(jìn)行闡述和分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同法律；風(fēng)險；措施

在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中雖然是屬于高利潤的行業(yè)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)作過程中依舊是背負(fù)著高額的風(fēng)險去進(jìn)行運(yùn)作的。根據(jù)筆者的市場考察得出進(jìn)行年來多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)作的時候 風(fēng)險出現(xiàn)的原因大多數(shù)都是在合同當(dāng)中的，，不規(guī)范的草擬合同使得很多的房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)作當(dāng)中出現(xiàn)崩盤的現(xiàn)象。因此解決這些問題就必須從合同本身出發(fā)找出原因。

1 房地產(chǎn)企業(yè)合同當(dāng)中存在的法律風(fēng)險

1.1 合同內(nèi)容分簡單，范本內(nèi)容使用濫用

對于現(xiàn)在多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們在進(jìn)行合同內(nèi)容草擬的時候，為了圖省事多數(shù)都是從百度上面進(jìn)行復(fù)制粘貼之后，然后稍加整理之后就開始使用，其實(shí)這種省事的方法無疑給合同簽訂之后帶來了風(fēng)險隱患，首先來說合同的草擬內(nèi)容是需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況來進(jìn)行草擬的，每一份的合同的草擬都是需要深思熟慮智慧和，才能進(jìn)行草擬片編寫的，其次由于合同內(nèi)容從百度上面進(jìn)行復(fù)制粘貼之后，就會造成一個問題那就是，對于合同內(nèi)容會產(chǎn)生一個很不明確的情況，所謂的不明確其實(shí)就是對合同的內(nèi)容的不理解，因?yàn)楹贤吘共皇怯善髽I(yè)本身親自草擬編寫的，因次在企業(yè)合同出現(xiàn)問題之后，很難再合同已經(jīng)草擬好的基礎(chǔ)之上進(jìn)行改變和調(diào)整。從網(wǎng)上進(jìn)行借鑒格式在筆者看來，其實(shí)并不是全盤否定的，從百度當(dāng)中在進(jìn)行借鑒的時候，需要做到取其精華去其糟粕，將網(wǎng)上當(dāng)中有用的摘錄下來即可，之后根據(jù)企業(yè)自身的情況來進(jìn)行草擬撰寫，以保證企業(yè)利益最大化。

1.2 合同編排結(jié)構(gòu)混亂，表意不清楚

多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行合同編排上面也是存在著一些不合理的情況，其中一些企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)容編寫排版的時候，不注重合同結(jié)構(gòu)的編排，使得一些合同在撰寫完成之后出現(xiàn)表意不明確的情況，最為突出的一個現(xiàn)象就是合同內(nèi)容當(dāng)中的權(quán)利義務(wù)這一方面還有違約賠付這些直接和權(quán)益利益關(guān)聯(lián)的地方，都存在頭發(fā)胡子一把抓的情況，具體點(diǎn)就是，將所有的內(nèi)容不經(jīng)過整理和邏輯分析，一股腦的添加在合同當(dāng)中，使得整個合同結(jié)構(gòu)看來毫無頭緒，重點(diǎn)內(nèi)容和次要內(nèi)容混亂不清，盤根錯節(jié)。結(jié)構(gòu)的混亂編排之后就會導(dǎo)致整個的合同出現(xiàn)表意不明的情況，尤其是現(xiàn)在多數(shù)的律師在進(jìn)行審理合同扯皮案件的時候都是以摳字眼的方式進(jìn)行，而合同編排的是否嚴(yán)謹(jǐn)這個時候就突顯出來了，結(jié)構(gòu)編排合理，內(nèi)容表意明確的 合同往往在進(jìn)行打官司的過程中是站得住，是經(jīng)得起推敲和思考，錯亂不堪的合同往往是容易出現(xiàn)問題的。

1.3 版面質(zhì)量的忽視，編寫內(nèi)容缺失針對性

合同的版面編寫是否精致完美是考驗(yàn)一個合同是否過關(guān)的一個主要考核指標(biāo)，然而現(xiàn)在多數(shù)的企業(yè)對于合同的排版這一方面往往都是忽視掉認(rèn)為合同的最重要的部分在于內(nèi)容至于外表隨便進(jìn)行一下編排就行，其中這種的思想是不正確的一種想法，本身合同的版面的就相當(dāng)于一個人的臉面，合同亦是如此，版面編寫的精良是對于合同內(nèi)容來說具有促進(jìn)作用的，反之，合同版面的編寫不完善是對內(nèi)容具有反作用的。其次對于合同的內(nèi)容編寫方面，許多企業(yè)在進(jìn)行草擬內(nèi)容的過程中對于合同的編寫沒有針對性，簽訂合同最主要的目的是為了保證合同具有的法律性質(zhì)，然而法律所所包含的情況是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足當(dāng)下這樣多元化的市場需求的，因此企業(yè)在進(jìn)行合同編寫的時候要在法律的行駛范圍下進(jìn)行有針對性的編寫內(nèi)容，編寫出符合企業(yè)的實(shí)際情況需求的內(nèi)容，做到這一點(diǎn)對于多數(shù)的企業(yè)來說，都是難以做到的。

2 降低合同風(fēng)險措施

2.1 確定合同的合法問題

我國是一個依法治國的國家，公民的任何活動都必須在法律的范圍當(dāng)中行駛，合同的編寫也不例外，因此對于降低合同在簽訂之后降低風(fēng)險一個最直接的措施就是要保證合同具有較強(qiáng)的法律性質(zhì)，只有這樣才能夠在簽訂之后風(fēng)險才能夠得到降低，首先在我國的合同法當(dāng)中共有十五種合同，這十五種合同即是有名的合同，所謂的有名合同就是合同的內(nèi)容和合同的名稱相輔相成，只有這樣才能夠受到法律的保護(hù)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合同撰寫的時候?qū)τ诤贤帉懙臅r候，尤其要注意的就是對于合同的名稱進(jìn)行草擬的時候要仔細(xì)斟酌，防止給別人造成誤解或者重名的情況，同時即使是在簽訂一些無名的合同時候，也不能夠?qū)贤膬?nèi)容進(jìn)行臆斷，或者出現(xiàn)張冠李戴的情況出現(xiàn)這些情況之后都是極為不利于后面的合同的扯皮糾紛的，尤其是在一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，對于企業(yè)的運(yùn)作過程中的所面臨的風(fēng)險更大，因此對于合同的草擬內(nèi)容更應(yīng)該符合合同法的要求，只有這樣既是是后面出現(xiàn) 了問題也能夠獲得法律的保護(hù)，使得受損利益最小化。

2.2 對于合同當(dāng)中的條款問題的明確

在合同內(nèi)容草擬的過程中有一個部分是非常重要的一部分，那就是對于合同當(dāng)中的條款的草擬，由于合同當(dāng)中的條款是直接和自身的利益息息相關(guān)的，條款事先編寫的是否明確對于企業(yè)后續(xù)的運(yùn)行時十分有幫助的。以合同當(dāng)中的時間為例，在房地產(chǎn)當(dāng)中對于時間條款來說是十分重要的一個條款，因?yàn)檫@關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠在規(guī)定的時間當(dāng)中，按期交房，一旦違約，后果不堪設(shè)想，因此在進(jìn)行時間條款的編寫的時候要注意兩個地方的時間點(diǎn)，一個是房地產(chǎn)企業(yè)的開工日期，一個就是竣工日期，這兩個日期對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說是十分重要的，在開工日期進(jìn)行編寫的時候要有一下幾個需要進(jìn)行備注的地方，一個是要見到當(dāng)事人的開工報告日期，以當(dāng)事人的開工報告的時間日期為準(zhǔn)，其次是對于開工當(dāng)中的施工許可證明的下發(fā)為主，開工日期主要參考的時間是以這兩個主要的時間點(diǎn)為主，但是這兩個的時間點(diǎn)僅僅是參考的作用，具體的時間草擬確定還是要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作過程中實(shí)際情況來定。第二個就是竣工日期的確定，對于竣工的日期確定是需要根據(jù)實(shí)際當(dāng)中的施工量的多少的進(jìn)行事先預(yù)估的，所謂的預(yù)估就是在房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行施工的時候要事先對整個的樓盤進(jìn)行一個大致的預(yù)估，保證整個的樓盤能夠在規(guī)定的時候當(dāng)中完成竣工，這個時間也是需要企業(yè)事先進(jìn)行預(yù)估評測的，一般來說，企業(yè)進(jìn)行預(yù)估評測的時候，要多預(yù)留施工時間，以便防止在施工過程中出現(xiàn)任何的不測。保證施工能夠正常的運(yùn)作。

2.3 確保合同滿足交易需求

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，合同的目的其實(shí)就是為了保證企業(yè)自身利益在面對風(fēng)險的時候，保證利益最大化，因此在進(jìn)行合同撰寫的時候還要保證一點(diǎn)那就是對于合同交易過程中的，滿足交易雙方的需求才能夠使得交易的正常進(jìn)行，因此這就需要雙方在進(jìn)行合同進(jìn)行交涉的過程中，保證滿足雙方的需求，只有這樣合同在簽訂之后，后續(xù)才不會出現(xiàn)扯皮的局面，從而降低雙方的損失，保證雙方的利益最大化。

3 結(jié)語

對于合同問題來說僅僅是起到保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際當(dāng)中的運(yùn)行，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想在實(shí)際的運(yùn)作過程當(dāng)中，更好的降低企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行當(dāng)中的風(fēng)險最終還是要根據(jù)企業(yè)在實(shí)際當(dāng)中的運(yùn)作情況來看 ，合同僅僅是降低風(fēng)險的一個手段措施而已筆者相信在房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)規(guī)范化的管理之下，加上合同當(dāng)中的規(guī)范化，企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作當(dāng)中的風(fēng)險會降低很多。

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