陳錄寧

除了那些專業(yè)的投資人士外，很多人因?yàn)樵谘嘟假I一套房子而拿出了自己的全部積蓄，甚至是“啃老”，還有些人背負(fù)上了幾十萬(wàn)元，甚至上百萬(wàn)元的貸款，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，如果自己的房子不能交易，不被政府承認(rèn)，那么這些人將陷入無(wú)底深淵

“近幾天，我和家人終于舒了一口氣，我們家面臨的最大問(wèn)題已經(jīng)成功解決了。”住在河北省三河市燕郊鎮(zhèn)的王賀終于放松緊繃了幾個(gè)月的神經(jīng)，吐出了壓抑了他數(shù)月的一口氣。

4月3日，王賀在北京訂購(gòu)了一套房子，首付款已經(jīng)繳納，而首付款的來(lái)源就是他剛賣的一套位于燕郊的房子。想起幾個(gè)月前燕郊的房產(chǎn)落宗風(fēng)波，而且自己親歷其中，王賀不禁一陣后怕，如果他位于燕郊的房子不能順利出售，那么他在北京買房的計(jì)劃也終將是一場(chǎng)空。

對(duì)于王賀來(lái)說(shuō)，他的心情近幾個(gè)月經(jīng)歷了跌宕起伏的幾個(gè)階段，從最初決定換房的激動(dòng)到房產(chǎn)不能交易的焦慮再到如今成功換房的喜悅，可以說(shuō)，從未坐過(guò)過(guò)山車的王賀也終于體驗(yàn)了一把如同過(guò)山車般“刺激”的感覺(jué)。

無(wú)法交易的房產(chǎn)

2017年春節(jié)前，面臨瘋漲的北京房?jī)r(jià)，家住燕郊的王賀生出了換房的念頭，他打算把燕郊的房子賣掉，然后用賣房的資金繳納首付，在北京買一套房子。在北京擁有一套房子，是王賀畢業(yè)后就一直擁有的夢(mèng)想，和家人商量后，王賀就著手實(shí)施了換房的計(jì)劃。

王賀把自己的房子掛到了中介公司的平臺(tái)上，不出幾天，就有客戶表達(dá)了購(gòu)買意向。歡欣鼓舞的王賀便與買方確定了交易日期，在客戶繳納了首付款后，王賀便和買方以及中介公司員工去房產(chǎn)部門辦理了過(guò)戶手續(xù)。然而讓王賀沒(méi)有想到的是，他在和買主辦理抵押貸款時(shí)，三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的員工告訴他，他的房子在土地落宗上存在問(wèn)題，目前無(wú)法辦理。聽(tīng)到這個(gè)消息的王賀第一時(shí)間就愣住了，如果不能辦理抵押貸款，那么他售房的尾款將無(wú)法得到。王賀想不明白，他的房子怎么會(huì)存在問(wèn)題，他當(dāng)初買房的時(shí)候是按照正常的程序購(gòu)買的，而且還在銀行順利貸到了款，況且他的手里還拿著房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證。讓王賀更為迷惑的是，落宗是什么，他是第一次聽(tīng)說(shuō)這個(gè)詞語(yǔ)。

面對(duì)土地落宗，和王賀一樣，很多房主也并不清楚其中的含義。落宗其實(shí)和國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度有關(guān)系。2016年開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)推行不動(dòng)產(chǎn)登記政策，原有房屋所有產(chǎn)權(quán)證要替換成不動(dòng)產(chǎn)登記證。在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，房產(chǎn)證和土地證合二為一，具體辦法是房屋和土地必須關(guān)聯(lián)，在國(guó)土局備案審批土地的屬性、用途、年限必須和地面建筑物吻合，比如說(shuō)商品住房的土地性質(zhì)必須是住宅用地，否則無(wú)法關(guān)聯(lián)，也就無(wú)法辦理新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)房屋和土地關(guān)聯(lián)的過(guò)程，就稱為“落宗”。

事后，王賀通過(guò)多方打聽(tīng)才清楚，因?yàn)槁渥趩?wèn)題房產(chǎn)無(wú)法交易的不僅僅是他一家，而是涉及燕郊幾十個(gè)小區(qū)，保守估計(jì)有幾千套房產(chǎn)都存在此種情況。

慌了神的王賀去三河市不動(dòng)產(chǎn)交易中心跑了數(shù)次，得到的答案都是一個(gè)“正在等上頭通知，不清楚政策何時(shí)才能下來(lái)”。

王賀沒(méi)有想到，自己花費(fèi)巨資購(gòu)買的房子竟然成了“非法”資產(chǎn)，政府部門不承認(rèn)了。

燕郊的房子是王賀名下唯一的一套房子，剛畢業(yè)時(shí)在北京買一套房子并不現(xiàn)實(shí)，所以他就選擇在了和北京通州一河之隔的燕郊。這里行政區(qū)劃雖然屬于河北，但是距離天安門也就30多公里，比北京的遠(yuǎn)郊區(qū)縣還近，上班也有直達(dá)國(guó)貿(mào)的公交車，所以在燕郊購(gòu)房算是剛畢業(yè)不久年輕人的一個(gè)折中計(jì)劃。

王賀的家里也翻了天，他的老婆也在北京上班，可以說(shuō)在北京擁有一套房子是他們工作以來(lái)最大的一個(gè)夢(mèng)想，如今換房夢(mèng)被無(wú)情擊碎，這讓他們難以接受。

跑遍了政府部門

為了盡快搞清房產(chǎn)到底哪里出現(xiàn)了問(wèn)題，王賀向公司請(qǐng)了年假，一天幾乎大半時(shí)間都在奔走于各個(gè)房地產(chǎn)管理部門。

通過(guò)深入了解，王賀發(fā)現(xiàn)自己的遭遇并非個(gè)例，在2017年春節(jié)即將到來(lái)的那幾天，三河市不動(dòng)產(chǎn)交易中心的門檻幾乎被無(wú)法落宗房產(chǎn)的房主踏爛了，甚至有人在激憤之下扯起了維權(quán)的橫幅。望著維權(quán)隊(duì)伍的不斷壯大，王賀清楚自己的換房計(jì)劃恐怕要擱淺了。

2017年下半年，隨著北京地區(qū)房?jī)r(jià)的暴漲，燕郊的房?jī)r(jià)也水漲船高起來(lái)，王賀當(dāng)初以9000元每平購(gòu)入的房子，到2017年10月份單價(jià)已經(jīng)漲到了27000元，而王賀看好的北京朝陽(yáng)區(qū)一套房子，單價(jià)已經(jīng)突破了6萬(wàn)元。王賀清楚，燕郊的房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上北京，如果這次自己不能順利換房，不知道以后還有沒(méi)有機(jī)會(huì)，對(duì)于每年收入只有10萬(wàn)元出頭的他來(lái)說(shuō)，能否完成人生計(jì)劃的轉(zhuǎn)折就靠著這次換房的機(jī)會(huì)。

燕郊落宗事件的發(fā)酵速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了王賀的想象，隨著越來(lái)越多房產(chǎn)因落宗無(wú)法交易，群情激奮的房主們扯著維權(quán)橫幅走向了街頭，燕郊進(jìn)京通道每天都擁擠不堪，因?yàn)榫S權(quán)人士的加入，進(jìn)京通道變得越發(fā)擁堵起來(lái)。

在燕郊買房的人群除了那些專業(yè)的投資人士外，年輕、有學(xué)歷的大學(xué)生們也占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤麄円餐ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)及電話等正當(dāng)途徑向各級(jí)政府反映燕郊房產(chǎn)的落宗情況，希望能獲得政府部門的幫助。

“除了那些專業(yè)的投資人士外，很多人因?yàn)樵谘嘟假I一套房子而拿出了自己的全部積蓄，甚至是‘啃老，還有些人背負(fù)上了幾十萬(wàn)元、甚至上百萬(wàn)元的貸款，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，如果自己的房子不能交易，不被政府承認(rèn)，那么這些人將陷入無(wú)底深淵?！蓖踬R在燕郊住了5年多，在每天上下班往返北京的公交車上，他看到的大多是像他一樣年輕的大學(xué)畢業(yè)生。為了夢(mèng)想他們留在了北京，但是高高的房?jī)r(jià)又把他們逼到了燕郊等周邊的環(huán)京地區(qū)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，把燕郊的房子賣了湊夠首付在北京換一套房子是他們能夠堅(jiān)持留在北京的重要原因之一，如果這套房子不能變現(xiàn)，那么留在北京工作將更加艱難。

炒房群體的日子也不好過(guò)，一位在燕郊投資了8套房產(chǎn)的專業(yè)炒房人士劉立新告訴記者，他正是看好燕郊的位置而加入了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，2014年他在燕郊全款購(gòu)買了3套二手房子，然后把3套房子抵押給銀行后又貸款買了5套。2017年年底燕郊房?jī)r(jià)被北京帶動(dòng)了起來(lái)，單價(jià)達(dá)到了近3萬(wàn)元，對(duì)于他來(lái)說(shuō)，這正是出手的好機(jī)會(huì)，可是他購(gòu)買的6套房子因無(wú)法落宗而導(dǎo)致交易失敗，這讓他上了“頭火”。

因過(guò)分焦慮而嘴角起泡的劉立新被每月幾萬(wàn)元的房貸磨得瘦了一大圈，萬(wàn)般無(wú)奈之下，他也加入了維權(quán)的隊(duì)伍。

不動(dòng)產(chǎn)登記制引出落宗風(fēng)波

王賀的房產(chǎn)證上，土地用途一欄清楚地寫(xiě)著“住宅用地”，但是根據(jù)三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢的結(jié)果，他名下房產(chǎn)所在地的土地性質(zhì)卻是工業(yè)用地。這就意味著政府發(fā)的房本產(chǎn)權(quán)變?yōu)?0年，甚至變成一張廢紙，無(wú)法落宗意味著房屋不能買賣交易，不能享受銀行批貸和繼承。

記者注意到，2016年11月10日，三河市國(guó)土資源局發(fā)布了一則有關(guān)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)事項(xiàng)的公告，提出從2016年12月1日開(kāi)始，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門統(tǒng)一受理房屋、土地、林地等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，由市國(guó)土資源局頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

公告提出，按照“不變不換”的原則，以前依法取得的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)繼續(xù)有效，權(quán)利不變動(dòng)，證書(shū)不更換。在權(quán)利人依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，更換新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

也就意味著，如果要進(jìn)行買賣房屋等權(quán)利變動(dòng)，就要把原有的所有權(quán)證書(shū)統(tǒng)一更換為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但是前提條件是房屋符合落宗條件。

從另一個(gè)角度說(shuō)，除了一些政策房外，面向市場(chǎng)交易的商品房所占用的土地必須是經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)包括土地管理部門合法批示的商品房建設(shè)用地，這樣房屋性質(zhì)才能和土地用途達(dá)成一致，也才能落宗。

王賀的房子所占用的土地經(jīng)過(guò)三河市不動(dòng)產(chǎn)交易中心查詢是工業(yè)用地，和他商品房子的性質(zhì)并不匹配，這也是導(dǎo)致他的房子不能夠落宗的主要原因。

據(jù)劉立新描述，他6套不能過(guò)戶的房子中有2套占用的土地是工業(yè)用地，其余4套是綠化用地。

和王賀和劉立新一樣，在燕郊未落宗的小區(qū)并不少，經(jīng)媒體曝光的就有福成五期、福成二期、福成四期、冶金小區(qū)、東方御景小區(qū)、首鋼小區(qū)、美林灣A區(qū)等數(shù)十個(gè)小區(qū)，這些小區(qū)的用地有的是工業(yè)用地，也有的是綠化用地，還有的根本就是違章用地。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，根據(jù)土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、城市房地產(chǎn)管理法等規(guī)定，商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)依照程序必須辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，即俗稱的“五證”。這其中，土地使用性質(zhì)在辦證的每個(gè)環(huán)節(jié)至關(guān)重要，且“五證”環(huán)環(huán)相扣，一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題很難進(jìn)入下一環(huán)節(jié)。這些表明，一套住宅賣給業(yè)主，要經(jīng)過(guò)多個(gè)部門的監(jiān)管審核。

那么為什么燕郊的這些小區(qū)不能落宗卻能辦理下來(lái)房屋所有權(quán)證，也就是房產(chǎn)證？這是王賀和劉立新以及不能落宗問(wèn)題小區(qū)業(yè)主都存在的疑問(wèn)。家里有房屋所有權(quán)證的業(yè)主都可以清晰地看到，房屋所有權(quán)證上對(duì)于土地的規(guī)劃用途、使用年限、土地使用權(quán)取得時(shí)間、房屋的用途和建成時(shí)間等，都有明確記載，這是哪里出現(xiàn)了問(wèn)題？

愈演愈烈的落宗事件讓燕郊在短短幾天內(nèi)就上了新聞?lì)^條，各地媒體也聞風(fēng)而動(dòng)，不斷向外界揭示燕郊落宗事件的始末以及幕后原因。

通過(guò)抽絲剝繭般的層層報(bào)道，燕郊落宗事件的原因也逐漸暴露出來(lái)，除了部分小區(qū)的歷史遺留問(wèn)題外，大部分不能落宗的小區(qū)涉及違規(guī)用地。

一位知情人士介紹，三河市政府組織各部門對(duì)燕郊各個(gè)問(wèn)題小區(qū)進(jìn)行調(diào)查和核對(duì)，主要是兩種情況，第一種是歷史遺留問(wèn)題，在國(guó)家實(shí)施招拍掛政策之前，一些單位利用劃撥土地建設(shè)家屬樓，最后辦理了房產(chǎn)證。比如冶金小區(qū)、首鋼小區(qū)，其樓房建設(shè)于七八十年代，屬歷史遺留問(wèn)題。

另一種情況在此次燕郊“落宗”問(wèn)題涉及的小區(qū)中占大多數(shù)。這些無(wú)法落宗的小區(qū)多數(shù)與違規(guī)使用土地有關(guān)。據(jù)公開(kāi)資料顯示，燕郊于2010年升級(jí)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，園區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以電子信息、新能源、生物醫(yī)藥、新材料、機(jī)械制造為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和以健康產(chǎn)業(yè)、旅游休閑、倉(cāng)儲(chǔ)物流、文化創(chuàng)意等為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，以打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和首都衛(wèi)星城為發(fā)展目標(biāo)。但是隨著近些年房?jī)r(jià)的迅速上漲，大量產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目變身房地產(chǎn)。據(jù)燕郊一名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈內(nèi)人士介紹，一些開(kāi)發(fā)商把本來(lái)是綜合用地，卻以住宅用地名義辦理房本，本來(lái)應(yīng)該是綠地，也被建成了住宅。在燕郊近十年迅速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)違規(guī)開(kāi)發(fā)等負(fù)面新聞不斷出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商私自更改土地性質(zhì)，在工業(yè)用地、綠化用地甚至是違章用地上建設(shè)住宅的情況并不罕見(jiàn)。

這種違規(guī)用地現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致了像王賀和劉立新這樣房產(chǎn)無(wú)法落宗情況的發(fā)生。

“終于可以睡個(gè)好覺(jué)了”

燕郊落宗事件發(fā)生以后，當(dāng)?shù)卣惭杆俜磻?yīng)，采取了各種措施。2017年1月23日，三河市國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布《關(guān)于存在歷史遺留問(wèn)題的小區(qū)或單位暫不辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的通告》：目前市政府已成立工作組對(duì)相關(guān)問(wèn)題逐個(gè)進(jìn)行調(diào)査，市政府將根據(jù)調(diào)査結(jié)果爭(zhēng)取上級(jí)有關(guān)政策支持，并參照其他市、縣的成功做法制定解決辦法，待市政府相關(guān)辦法出臺(tái)后，再行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)手續(xù)。

此通告一出，并沒(méi)有讓維權(quán)群體冷靜下來(lái)，反而坐實(shí)了部分房產(chǎn)不能落宗的事實(shí)，很多人再次激動(dòng)起來(lái)。

“這個(gè)公告并沒(méi)有說(shuō)明什么時(shí)候解決問(wèn)題，并且如何解決，所以大家認(rèn)為政府解決這個(gè)事情的態(tài)度并不積極，這導(dǎo)致了更多的人走向了街頭。”親自參與維權(quán)的王賀說(shuō)道。

面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)峻的事態(tài)，2月8日，三河市一位副市長(zhǎng)來(lái)到“維權(quán)”現(xiàn)場(chǎng)，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)。表示“有合格房產(chǎn)證就應(yīng)該有合格的產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上顯示多少年限，不動(dòng)產(chǎn)證就是多少年限”，同時(shí)承諾本周內(nèi)絕大多數(shù)小區(qū)都能正常落宗。當(dāng)天傍晚，三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心門口就貼出了由河北省廊坊市、三河市政府發(fā)給業(yè)主的關(guān)于三河燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題的公開(kāi)信，信上表示，福成五期、祥馨日昇、電子城小區(qū)等5個(gè)小區(qū)可以正常辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

面對(duì)突然而來(lái)的轉(zhuǎn)機(jī)，包括王賀和劉立新在內(nèi)的很多房主歡呼雀躍，他們?nèi)〉昧司S權(quán)勝利的第一步，當(dāng)?shù)卣贸隽司唧w的措施來(lái)處理問(wèn)題。王賀距離他換房的夢(mèng)想又近了一步。

實(shí)際上，發(fā)生如此戲劇性的一幕，和當(dāng)?shù)卣姆e極努力分不開(kāi)。三河市政府一位領(lǐng)導(dǎo)曾表示，不能落宗的原因主要在于信息不對(duì)稱。在接到燕郊部分居民反映土地不能落宗后，三河市組織了國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門對(duì)這些小區(qū)逐一進(jìn)行匯總，因房產(chǎn)、土地幾個(gè)部門分開(kāi)掌握信息，歷時(shí)比較長(zhǎng)，牽涉的部門也較多，導(dǎo)致一些信息不對(duì)稱，以至于造成了不能落宗。經(jīng)核實(shí)發(fā)現(xiàn)，這些房子大部分都集中于二手房市場(chǎng)上，最晚發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的也在2007年之前，大概涉及幾十個(gè)小區(qū)。

2月10日，三河市政府連夜發(fā)出通告，通告稱，凡依法獲得《房屋所有權(quán)證》的業(yè)主，可直接持《房屋所有權(quán)證》辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，《不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)》所記載信息，以《房屋所有權(quán)證》信息為準(zhǔn)。從2月13日開(kāi)始，已經(jīng)有業(yè)主陸續(xù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，目前已有多名業(yè)主順利辦理，有業(yè)主曾表示：“終于可以睡個(gè)好覺(jué)了”。

隨著燕郊落宗事件的落幕，王賀終于出手了燕郊的房產(chǎn)，在北京購(gòu)買了一套房子。心有余悸的王賀說(shuō)，他在購(gòu)買北京房子的時(shí)候反復(fù)驗(yàn)證了房子的產(chǎn)權(quán)證，另外還通過(guò)房地產(chǎn)管理部門查詢了房子的真實(shí)情況。“我是被嚇怕了?！蓖踬R如此說(shuō)道。

專家建議購(gòu)房需謹(jǐn)慎

針對(duì)這一燕郊房產(chǎn)落宗事件，河北一力律師事務(wù)所律師徐青認(rèn)為：于開(kāi)發(fā)商而言，其行為違反了《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)原則和規(guī)定，破壞了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。在合同締約時(shí)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，給合同相對(duì)人造成嚴(yán)重?fù)p失的，其行為構(gòu)成民事欺詐行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

北京冉民律師事務(wù)所律師鞏楓華解釋道，燕郊未落宗的小區(qū)樓盤，不屬于狹義上的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)闃I(yè)主擁有國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的合法的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)該受到法律保護(hù)。而小產(chǎn)權(quán)房，是建在集體土地上的，也沒(méi)有合法的房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

鞏楓華同時(shí)表示，燕郊落宗事件發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“五證”制度不太健全的時(shí)代，但有一點(diǎn)是肯定的：責(zé)任應(yīng)不在業(yè)主，按照《土地管理法》，房產(chǎn)實(shí)行“房地一體主義”，業(yè)主過(guò)戶時(shí)按正常產(chǎn)權(quán)給國(guó)家繳了稅，合法取得了房產(chǎn)證，就可以認(rèn)定其合法擁有房屋下的土地使用權(quán)。購(gòu)房者要注意查驗(yàn)售房單位的“五證”，特別是“土地使用權(quán)證”。