李唐婉婧

摘要：以房養(yǎng)老是一種養(yǎng)老解決方式，是通過(guò)一定的金融或非金融手段，把老人住房房產(chǎn)資源轉(zhuǎn)化變現(xiàn)，利用房產(chǎn)資源的價(jià)值來(lái)建立一筆長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入，充當(dāng)養(yǎng)老金來(lái)源，用以養(yǎng)老的養(yǎng)老方式。為此，從以房養(yǎng)老的相關(guān)概念和人口老齡化的現(xiàn)狀出發(fā)，總結(jié)以房養(yǎng)老產(chǎn)生的政策主要內(nèi)容、原因以及背景，從南京以及正在推進(jìn)試點(diǎn)的北京、上海三個(gè)城市出發(fā)，分析了以房養(yǎng)老發(fā)展現(xiàn)狀，并總結(jié)出了以房養(yǎng)老發(fā)展過(guò)程中遇到的障礙及其原因。

關(guān)鍵詞：人口老齡化；以房養(yǎng)老；住房反向抵押貸款

中圖分類(lèi)號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.18.070

1.“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生的原因、背景

以房養(yǎng)老的依據(jù)是利用住房壽命周期和老年住戶(hù)生存余命的差異，對(duì)廣大的老年人擁有的特別是去世后住房尚余存的巨大房產(chǎn)資源價(jià)值，通過(guò)一定的金融機(jī)制或非金融機(jī)制的融合后，實(shí)現(xiàn)提前套現(xiàn)變現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)住房資源價(jià)值上的流動(dòng)。

中國(guó)人口老齡化發(fā)展快速，老年人住房擁有率高，以及一部分家庭對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)存在一定的現(xiàn)實(shí)需求。

1.1中國(guó)快速發(fā)展的人口老齡化

在中國(guó)，老年人規(guī)模大、增長(zhǎng)速度快。以2012年為例，全國(guó)老年人60歲及以上人口約1.93億人，占總?cè)丝诘?4.30%，而每年還以400萬(wàn)～700萬(wàn)的數(shù)量不斷增加，年均增長(zhǎng)率高達(dá)3.3%。

1.2中國(guó)擁有較高的老年人住房率

中國(guó)老年人的住房擁有率較高，城市居民自有住房的擁有率已高達(dá)85%，我國(guó)居民強(qiáng)烈的置業(yè)愿望，較高的家庭住房擁有率，形成自有住房已成為家庭的主要財(cái)產(chǎn)的普遍現(xiàn)象。

1.3“以房養(yǎng)老”巨大的潛在市場(chǎng)需求

在中國(guó)，一線(xiàn)城市有一套以上住房的家庭，子女出國(guó)生活工作的“空巢”老人、無(wú)子女家庭、“失獨(dú)”家庭以及丁克家庭等，這些家庭都是對(duì)“以房養(yǎng)老”存在需求的家庭。由2005年中國(guó)老齡人口健康狀態(tài)調(diào)查的分析數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)無(wú)子女老齡人占比為3.6%。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)老年化的程度在加速發(fā)展中，關(guān)于如何解決此問(wèn)題，以便緩解中國(guó)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)成為了一個(gè)必須積極去面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，中國(guó)的“以房養(yǎng)老”政策正式在這樣的背景下產(chǎn)生的。

2.“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策

2.1解決養(yǎng)老金短缺問(wèn)題

“以房養(yǎng)老”現(xiàn)在已成為國(guó)際上較為成熟的養(yǎng)老方式之一，在中國(guó)初期，隨著“老年化”的加速發(fā)展，養(yǎng)老金缺口問(wèn)題已成為學(xué)術(shù)界和公眾界共同擔(dān)心的問(wèn)題。

2.2醫(yī)療機(jī)構(gòu)“駐入”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

倡導(dǎo)在中國(guó)各地醫(yī)療機(jī)構(gòu)人駐居民家庭社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等。相關(guān)衛(wèi)生部門(mén)要全力支持條件成熟的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

2.3社區(qū)須配建相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施

新建居民區(qū)和新建城區(qū)，建議按照人均用地大于等于0.1平米的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施，舊城區(qū)和已建成的居民區(qū)，應(yīng)當(dāng)增設(shè)并且限期檢查和更換相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施。

在美國(guó)的此項(xiàng)養(yǎng)老政策中，政府采取了政策扶持、信息咨詢(xún)、資金支持、培育市場(chǎng)等多項(xiàng)措施構(gòu)建了較好的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)。一是制定相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范和推動(dòng)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期發(fā)展；二是政府主導(dǎo)，向老年人提供公共保險(xiǎn)進(jìn)行擔(dān)保，推動(dòng)了以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展。

3.“以房養(yǎng)老”政策的結(jié)果

全國(guó)政協(xié)委員、時(shí)任建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴(lài)明就建議對(duì)此話(huà)題成立課題組進(jìn)行調(diào)研，當(dāng)即選擇了北京、上海、南京三個(gè)城市做試點(diǎn)。由于種種原因，實(shí)踐中效果均不佳。

3.1南京“以房換養(yǎng)”業(yè)務(wù)

2005年南京市某社區(qū)開(kāi)展了“給我子替你養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)，根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，只有4名老年人人住此公寓，但卻因?yàn)榻?jīng)濟(jì)糾紛搬出了此公寓。南京開(kāi)展的此項(xiàng)業(yè)務(wù)失敗的原因在于其過(guò)于苛刻的限制條件和不夠的公信力度，導(dǎo)致很多老年人不放心把自己的房產(chǎn)交給民營(yíng)企業(yè)去打理。

3.2上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”項(xiàng)目

2007年在上海推出了一款“住房自助養(yǎng)老”項(xiàng)目，此項(xiàng)項(xiàng)目剛推出的時(shí)候咨詢(xún)的老年人眾多，但正式申請(qǐng)此項(xiàng)目的老年人并不多，到2012年，該試點(diǎn)項(xiàng)目已停止。上海推出此項(xiàng)項(xiàng)目失敗的原因在于大多數(shù)老年人無(wú)法接受簽約時(shí)就把房屋歸屬產(chǎn)權(quán)交出去，而房主擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲也是導(dǎo)致其項(xiàng)目停止的重要因素之一。

3.3北京“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)

2007年北京市推出的“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)在北京五六個(gè)門(mén)店試行，推行不到半年時(shí)間就停止。試點(diǎn)失敗的主要原因在于：一是覆蓋范圍有限；二是純商業(yè)運(yùn)作模式缺乏公信力；三是老年人對(duì)出租房屋持抵觸心態(tài)，不愿意把房租給陌生人居住。

從以上三個(gè)城市的試點(diǎn)情況來(lái)看，以房養(yǎng)老政策的推行情況是不盡如人意的，在推行的細(xì)節(jié)方面改進(jìn)的地方太多，這樣的制度應(yīng)該更加的人性化，應(yīng)該站在安全感缺失的老年人的立場(chǎng)，多為老年人著想。