特殊用地評估難點(diǎn)解析

張欣欣

一、特殊用地簡介

所謂特殊用地，就是非傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)、工業(yè)等單一用途或主要用途的占地項(xiàng)目。即使傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也不可避免留有部分建筑物底層商業(yè)、裙樓商業(yè)及地下車庫等收益性房產(chǎn)，實(shí)際變成綜合性房地產(chǎn)。更何況互聯(lián)網(wǎng)浪潮之后，部分人員只需幾臺(tái)電腦、租間住戶，即可變身成為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，亦宅亦商。至于工業(yè)與商業(yè)的混合體，則多在產(chǎn)業(yè)型城鎮(zhèn)出現(xiàn)，如義烏小商品城、濰坊風(fēng)箏之鄉(xiāng)、白溝箱包城等地，均是“前店后廠”“家庭作坊式”企業(yè)，當(dāng)?shù)赝恋刈C書也多用“混合用地”來模糊界限。

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），城鄉(xiāng)用地共分為2大類、9中類、16小類，雖說涵蓋了大多數(shù)城鄉(xiāng)現(xiàn)存行業(yè)，但如創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)停車場、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、供應(yīng)設(shè)施用地等名稱，均無法與傳統(tǒng)的三大類（商業(yè)、住宅、工業(yè)）相匹配或者修正。而之所以提及傳統(tǒng)三大類，即是與各地的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系有關(guān)。

二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

涉及特殊用地的評估業(yè)務(wù)，一般估價(jià)人員第一反應(yīng)，即是從本地基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系中尋找可參考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方設(shè)法尋找價(jià)值近似的理由加以說明，向預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)用途趨同。但是各地基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，往往無法窮盡各種用途的修正因素或提煉出該類用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是由政府招標(biāo)和項(xiàng)目預(yù)算決定的，不可能大范圍地進(jìn)行調(diào)查并對各類用途的地價(jià)及影響因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，畢竟將各種用途統(tǒng)一歸類到“商住工”三大類，總比細(xì)分成十余種地價(jià)體系清晰明了。但在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，往往涉及爭議性土地價(jià)格時(shí)，特殊用地的測算與解釋是審核報(bào)告的扣分項(xiàng)和技術(shù)爭端發(fā)起的源頭，尤其是涉訟司法評估，可能僅僅因?yàn)闆]有二級地類的修正參數(shù)，便會(huì)拖延案件的審理，及至申請更換評估機(jī)構(gòu)、申請技術(shù)裁決等。

早在2008年，沈陽基準(zhǔn)地價(jià)便有各種用途的二級修正系數(shù)，對于估價(jià)人員具有極大的參考性和可操作性。自2011年以后，各地的基準(zhǔn)地價(jià)更新，北京、武漢、海口、廣州等基準(zhǔn)地價(jià)，多數(shù)都添加了用途修正參數(shù)表，對醫(yī)療、科教、倉儲(chǔ)、物流、養(yǎng)老、殯葬等特殊用地，均提出適宜本地經(jīng)濟(jì)狀況的參考用途和修正系數(shù)。通過基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，即可順利完成特殊用地的評估測算。即使待估宗地所在地的基準(zhǔn)地價(jià)沒有用途修正，也可通過比較城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平等外在型指標(biāo)，可選用待估宗地所在地臨近的、規(guī)模近似的不同城鎮(zhèn)的用途修正體系進(jìn)行測算，作為參考。

三、市場比較法及期日修正參數(shù)

作為評估方法的鼻祖，市場比較法在特殊用地評估項(xiàng)目中似乎用處不大。原因有三：首先，作為市場比較法的案例來源，選取時(shí)要剔除拍賣成交、抵押轉(zhuǎn)讓案例以及協(xié)議出讓的數(shù)據(jù)，這樣既可以排除現(xiàn)場競價(jià)氣氛對成交價(jià)格的干擾，也避免人情關(guān)系對抵押、轉(zhuǎn)讓價(jià)格的哄抬，更能避免政府招商引資或歷史原因?qū)Τ山粌r(jià)格的不利影響。其次，在土地市場網(wǎng)上關(guān)于出讓宗地的具體用途，并不像出讓合同或產(chǎn)權(quán)證書上寫的清晰準(zhǔn)確，具體開發(fā)指標(biāo)及用途分?jǐn)偙壤矝]有可研報(bào)告描述的詳實(shí)確切，只能通過簡單的項(xiàng)目開發(fā)名稱來選取案例，這就進(jìn)一步縮小了可選案例的范圍。最后，即使成交案例的價(jià)格可信，那么對于心理預(yù)期價(jià)位高企的委托方來講，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是“過去時(shí)”，而非將要“招拍掛”或者抵押可用的預(yù)期價(jià)格，不代表估價(jià)期日的土地市場地價(jià)水平。那么，期日修正不足以修正這個(gè)偏差么？

期日修正參數(shù)，本身即作為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用的一個(gè)參數(shù)，廣泛應(yīng)用于市場比較法與基準(zhǔn)地價(jià)法的測算過程中，在剩余法（假設(shè)開發(fā)法）中，也應(yīng)用于對不動(dòng)產(chǎn)未來租售價(jià)格的動(dòng)態(tài)分析。目前各主要評估機(jī)構(gòu)的及優(yōu)秀土地評估報(bào)告，采用的多為中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測網(wǎng)公布的105個(gè)城市的地價(jià)增長率及地價(jià)指數(shù)。但在應(yīng)用中有部分專家指出，該指數(shù)是綜合該城市不同用途、不同區(qū)域的平均性指標(biāo)，針對各個(gè)區(qū)的地價(jià)變動(dòng)幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又應(yīng)該參照哪個(gè)指標(biāo)來拆解落實(shí)？畢竟待估宗地所在區(qū)域的單個(gè)地價(jià)指標(biāo)，也僅僅是構(gòu)成整個(gè)城市地價(jià)指標(biāo)的一個(gè)權(quán)重因子。更何況目前地價(jià)指數(shù)，測算過程多用當(dāng)前商品房的租售價(jià)格及征地價(jià)格來測算，并加入土地市場不同地塊的成交價(jià)格，自身即帶有一定的市場盲目性。

市場比較法在選取特殊用地案例時(shí)，可以在有限的可用案例周邊，選取相同供需圈、近似規(guī)模、可修正容積率及個(gè)別因素的傳統(tǒng)用途案例，將可用案例與傳統(tǒng)用途案例修正到同一條件下進(jìn)行價(jià)格對比，即可推算出該特殊用途地價(jià)水平與傳統(tǒng)某一用途地價(jià)的具體比例。

在實(shí)踐中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與市場比較法，是最常使用的兩種方法。但是由于城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)，基準(zhǔn)地價(jià)級別區(qū)域更新速度較快，即使2015年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)，其測算內(nèi)容和數(shù)據(jù)也是采用2012年或者2013年基準(zhǔn)期日的市場數(shù)據(jù)，更新速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)發(fā)展，并且根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施〈城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程〉和〈城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程〉有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2015〕12號）內(nèi)容，“基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價(jià)報(bào)告中不再使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”，大部分城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用性較差。因此，收益還原法或剩余法就成為必然的技術(shù)方法選擇。

四、剩余法和收益還原法

剩余法在測算特殊用地時(shí)，有其得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件，畢竟在揣摩委托方心理預(yù)期的角度，是從“假設(shè)開發(fā)”的角度進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)期，價(jià)格水平和開發(fā)成本更貼近市場，可信度高，說服力強(qiáng)。在進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)，要對待估宗地的用途有針對性地調(diào)查。比如教育用地要調(diào)查估價(jià)項(xiàng)目周邊相同類型學(xué)校的入學(xué)率、住宅小區(qū)適齡人口、入學(xué)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、附加項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、防護(hù)設(shè)施建安成本、相關(guān)稅費(fèi)減免政策等指標(biāo)，養(yǎng)老用地要調(diào)查區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老院數(shù)量、不同檔次床位數(shù)量及比例、托護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、醫(yī)務(wù)用房建安標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)稅費(fèi)減免政策等指標(biāo)。

相對來說，收益還原法是剩余法的落實(shí)。因?yàn)楫吘故Ｓ喾ㄊ恰凹僭O(shè)開發(fā)”，按照預(yù)期收益原則來測算，而收益還原法則更多的考慮已建成項(xiàng)目并投入運(yùn)營的特殊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。這也是剩余法和收益還原法的原理所在：收益還原法是測算每年毛收入扣除各項(xiàng)費(fèi)用后的凈收益及到期轉(zhuǎn)售收入，用適當(dāng)還原率折現(xiàn)，并根據(jù)剩余年期，直接推算出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；剩余法則是先假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)收入，扣除修建成本和合理利潤、利息，得出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。因此，針對已經(jīng)運(yùn)營的不動(dòng)產(chǎn)抵押或者轉(zhuǎn)讓，收益還原法適用性較強(qiáng)；而如果是廢棄待拆不動(dòng)產(chǎn)，或規(guī)劃出讓的空地，則更適用于剩余法。

針對特殊用地采用收益還原法評估，一方面可以索要估價(jià)對象運(yùn)營機(jī)構(gòu)近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表以更詳實(shí)的反應(yīng)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)的資金流；另一方面也要體現(xiàn)“最高最佳使用”原則，進(jìn)行區(qū)域調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對象的特殊用途進(jìn)行合理預(yù)判，既不能完全依賴運(yùn)營機(jī)構(gòu)給出的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，喪失評估行業(yè)獨(dú)立性，也要保持客觀客觀公正，對該行業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和地價(jià)水平保持合理警惕性，避免出現(xiàn)價(jià)值偏離或技術(shù)違規(guī)。

五、成本逼近法和建安成本、利潤率

作為最體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則和嚴(yán)格按照“有法必依”原則來測算各項(xiàng)稅費(fèi)、積算土地價(jià)格構(gòu)成的成本逼近法，其實(shí)并不適用于特殊用地的測算，原因就在于一個(gè)參數(shù)：利潤率。

作為評估重要參數(shù)的利潤率，不光針對剩余法中開發(fā)成本起著一定作用，也是成本逼近法中僅次于土地還原率的重要參數(shù)。關(guān)于利潤率的來源，一般來自于估價(jià)人員對估價(jià)對象從事行業(yè)的預(yù)判，但是在成本逼近法中沒有一個(gè)合理有效的依據(jù)，這個(gè)參數(shù)的確定極易招致各級評審專家的責(zé)難。有的機(jī)構(gòu)選取近年行業(yè)報(bào)告，有的機(jī)構(gòu)選取省級行業(yè)分析，甚至有的機(jī)構(gòu)就直接照搬委托方提供的可研數(shù)據(jù)，這都或多或少地偏離了評估行業(yè)賴以生存的公平、獨(dú)立、客觀的基本原則。

關(guān)于成本逼近法的土地開發(fā)利潤率，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利潤，按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀回報(bào)率，測算土地開發(fā)應(yīng)取得的開發(fā)利潤”。而剩余法中利潤則表述為：“開發(fā)項(xiàng)目客觀利潤一般以土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率”。

那么，有沒有一個(gè)既可以滿足成本逼近法中關(guān)于行業(yè)利潤率，又可以滿足剩余法中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤率的客觀、公正性指標(biāo)呢？有?？梢圆殚啔v年國務(wù)院國資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評價(jià)局編制的《企業(yè)績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》一書。該書既按照工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、農(nóng)林牧副漁等不同劃分行業(yè)種類，同時(shí)在每種行業(yè)中有關(guān)于利潤率的優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值乃至較差值等不同等級參數(shù)，可引為客觀公正的評估測算數(shù)據(jù)來源。

成本逼近法應(yīng)用于特殊用地的地價(jià)測算，可以很有效地從成本積算角度，對政府用地、醫(yī)衛(wèi)用地、喪葬用地、圖書館用地、園林綠化用地等收益性不高的特殊用地市場價(jià)格進(jìn)行測算。如果沒有當(dāng)?shù)卣猩桃Y的稅收優(yōu)惠，成本逼近法僅從測算原理及預(yù)期收益原則上講，還是不適宜應(yīng)用于對未來收益依賴度較高的科技產(chǎn)業(yè)園用地、電子物流倉儲(chǔ)用地、會(huì)展中心、體育場館、交通用地等特殊用地價(jià)格的測算。

成本逼近法在測算時(shí)，由于各項(xiàng)稅費(fèi)有法可依，適用于土地市場欠發(fā)育、少有交易的地區(qū)或類型的土地價(jià)格評估，針對部分業(yè)務(wù)種類，如征遷項(xiàng)目涉及的劃撥類型土地、出讓項(xiàng)目涉及的底價(jià)等，可以從成本積算角度保證相關(guān)涉事方的基本權(quán)利，避免國有資產(chǎn)流失。

陳品祿/責(zé)任編輯