內(nèi)容摘要：近來(lái)，全球?qū)嶓w店發(fā)展遇阻，關(guān)閉店現(xiàn)象嚴(yán)重，而電商和并購(gòu)依然是零售業(yè)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，O2O融合創(chuàng)新發(fā)展是零售業(yè)大勢(shì)所趨?；诖吮尘?，本文以蘇寧云商為案例，對(duì)零售O2O的創(chuàng)新發(fā)展進(jìn)行了研究，并建議我國(guó)早日推行REITs，以進(jìn)一步激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)活力。

關(guān)鍵詞：零售O2O 創(chuàng)新發(fā)展 蘇寧

研究背景

（一）實(shí)體店發(fā)展遇阻閉關(guān)店頻發(fā)

實(shí)體店發(fā)展遭遇阻滯，關(guān)閉店現(xiàn)象嚴(yán)重，且具有全球性，美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)梅西百貨等世界級(jí)零售企業(yè)也在進(jìn)行關(guān)閉店調(diào)整。我國(guó)僅2014年上半年關(guān)閉的百貨商店、超市、購(gòu)物中心等實(shí)體店超過(guò)了160家，創(chuàng)歷史之最。2015-2016年，實(shí)體店持續(xù)關(guān)閉店調(diào)整，涉及百貨、超市、奢侈品品牌、服裝行業(yè)和餐飲等7大領(lǐng)域。以萬(wàn)達(dá)百貨為例，萬(wàn)達(dá)百貨成立于2007年，曾擁有99家門店，是我國(guó)體量最大的百貨店，2015年開(kāi)始大規(guī)模關(guān)店56家。

針對(duì)實(shí)體店不斷關(guān)閉店這一消極的市場(chǎng)現(xiàn)象，筆者以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)2006-2016年我國(guó)零售市場(chǎng)各業(yè)態(tài)的銷售額、經(jīng)營(yíng)面積和從業(yè)人員的數(shù)據(jù)變化進(jìn)行比較研究，發(fā)現(xiàn)整體實(shí)體零售市場(chǎng)并未出現(xiàn)劇烈變化，超市、大賣場(chǎng)、百貨店、專業(yè)店、折扣店在經(jīng)營(yíng)面積和銷售額方面都呈弱增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但從業(yè)人員持續(xù)小幅減少；專賣店近幾年的銷售額和從業(yè)人員都呈減少的態(tài)勢(shì)，但專賣店在實(shí)體零售市場(chǎng)的份額很小，銷售額占3.5%，經(jīng)營(yíng)面積占2.06%，對(duì)整體實(shí)體零售市場(chǎng)的影響不大。只有便利店業(yè)態(tài)無(wú)論從經(jīng)營(yíng)面積、銷售額還是從業(yè)人員數(shù)量都呈增加的趨勢(shì)。綜合來(lái)看，實(shí)體零售市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積持續(xù)增加，并未受到大規(guī)模關(guān)閉店的影響，這說(shuō)明市場(chǎng)一方面關(guān)閉店，另一方面開(kāi)新店，保持了總量穩(wěn)定。但從銷售額的弱增長(zhǎng)和從業(yè)人員數(shù)量不斷減少的狀況來(lái)看，未來(lái)并不樂(lè)觀。

（二）電商和并購(gòu)依然是零售業(yè)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力

2015年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)中，B2C市場(chǎng)交易規(guī)模為2.0萬(wàn)億元，占比達(dá)到51.9%，較2014年的45.2%提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，年度占比首次超過(guò)C2C。從增速來(lái)看，2015年B2C網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)增長(zhǎng)56.6%，遠(yuǎn)超C2C市場(chǎng)19.5%的增速。從市場(chǎng)份額來(lái)看，B2C市場(chǎng)中，天貓的市場(chǎng)份額位居第一，京東占比有所增長(zhǎng)。電商市場(chǎng)已進(jìn)入寡頭壟斷階段。

2010-2015全球零售30強(qiáng)中新增2家快時(shí)尚的先鋒代表Inditex和H&M， 新增1 家電商和1家便利店，傳統(tǒng)連鎖超市則減少了4個(gè)。2010-2015財(cái)年全球復(fù)合增長(zhǎng)率前10名零售企業(yè)中，唯品會(huì)以184.6%的復(fù)合增長(zhǎng)率排名首位，京東以81.3%復(fù)合增長(zhǎng)率排名第二，兩家企業(yè)都是零售電商。電子商務(wù)和并購(gòu)是增長(zhǎng)最快50強(qiáng)零售企業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)力。

（三）O2O融合創(chuàng)新發(fā)展是零售業(yè)大勢(shì)所趨

電商與實(shí)體零售店，彼此到達(dá)了互聯(lián)網(wǎng)+的十字路口，一個(gè)是線上到線下，一個(gè)是線下到線上，要么彼此沖撞，要么彼此融合。2015年8月，阿里巴巴以283億戰(zhàn)略投資蘇寧，成為蘇寧第二大股東，同時(shí)，蘇寧亦出資140億入股阿里，隨后阿里持續(xù)投資入股三江購(gòu)物、與百聯(lián)集團(tuán)深度合作；京東投資入股永輝超市、沃爾瑪戰(zhàn)略投資入股京東；電商和實(shí)體店在沖撞和融合的十字路口，不約而同都選擇了融合，圖謀線上線下資源共享。開(kāi)創(chuàng)O2O融合發(fā)展的全渠道零售已成為我國(guó)零售業(yè)大勢(shì)所趨。

蘇寧O2O創(chuàng)新發(fā)展案例研究

（一）O2O模式及O2O模型

O2O概念最先由Alex Rampell（阿萊克斯·拉姆貝爾）于2010年8月提出，但O2O模式早在2006年沃爾瑪Site to Store的B2C 戰(zhàn)略就已實(shí)施，即通過(guò)B2C完成訂單的匯總及在線支付，顧客到4000多家連鎖店就近取貨。該模式就是運(yùn)營(yíng)O2O的初始形態(tài)。O2O 模式充分實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)的便利性，融合線上和線下資源，高效地實(shí)現(xiàn)了信息和實(shí)物之間、線上和線下之間、網(wǎng)購(gòu)店與實(shí)體店之間的無(wú)縫銜接。O2O是零售業(yè)的創(chuàng)新之舉，這種創(chuàng)新具有可模仿性。雖然O2O是零售業(yè)發(fā)展迄今為止最龐大最智能的零售形式，其結(jié)構(gòu)復(fù)雜、連結(jié)的部門和組織眾多，但O2O模式并沒(méi)有改變零售業(yè)的本質(zhì)，只是提升了零售商的高附加值，強(qiáng)調(diào)對(duì)消費(fèi)者提供更周到的服務(wù)，因而O2O模式本質(zhì)上是一種服務(wù)模式，使零售商在競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)。

筆者于2015年在基于零售O2O的理論研究基礎(chǔ)上，提出O2O傘式模型（如圖1所示），并以此為研究框架展開(kāi)對(duì)蘇寧O2O融合創(chuàng)新的案例研究。

O2O傘式模型形象地詮釋了O2O融合運(yùn)營(yíng)，首先，信息技術(shù)是核心是紐帶，線上和線下的所有環(huán)節(jié)均需要通過(guò)信息技術(shù)進(jìn)行無(wú)縫鏈接；其次，線上所覆蓋或輻射的地域應(yīng)有線下的實(shí)體門店和物流與配送的接應(yīng)或支撐，O2O的切換才能夠順利實(shí)現(xiàn)；因此線下的概念不僅指實(shí)體連鎖門店，還包括物流倉(cāng)儲(chǔ)和配送至最后一公里的配送力。

（二）蘇寧O2O創(chuàng)新發(fā)展歷程

蘇寧云商成立于1990年，經(jīng)過(guò)27年的發(fā)展，經(jīng)歷從蘇寧空調(diào)至蘇寧電器再到蘇寧云商三個(gè)發(fā)展階段 ，自2009-2012年連續(xù)位居中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)之首。2012年在我國(guó)率先提出“店商+電商+零售服務(wù)商”兩翼一體的蘇寧云商模式，亦即O2O融合創(chuàng)新全渠道模式。

第一階段（1990年-1999年）：蘇寧空調(diào)階段。1990年蘇寧家電成立，專營(yíng)空調(diào)，從經(jīng)營(yíng)單一品類單一品牌春蘭空調(diào)到多種品牌空調(diào)，依然是單一空調(diào)品類。經(jīng)過(guò)3年努力，組建300多人的空調(diào)安裝隊(duì)伍，擁有4000多家批發(fā)客戶，形成覆蓋中國(guó)大部分地區(qū)的分銷網(wǎng)絡(luò)，1996年批發(fā)零售銷售額達(dá)到15億元，規(guī)模初具。

第二階段（1999年-2012年）蘇寧電器階段。1999年12月，蘇寧砍掉年銷售額達(dá)幾十億的批發(fā)業(yè)務(wù)，在南京新街口開(kāi)辦當(dāng)時(shí)中國(guó)單店?duì)I業(yè)面積最大的綜合電器店，并全面導(dǎo)入連鎖概念，從批發(fā)零售單品類空調(diào)轉(zhuǎn)型為家電專業(yè)連鎖店， 從一線市場(chǎng)到四線市場(chǎng)建立覆蓋全國(guó)的1700多家實(shí)體店。確定信息技術(shù)系統(tǒng)是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略，大力建設(shè)信息系統(tǒng)，發(fā)展自主物流，進(jìn)行人才培養(yǎng)。2009年躍居中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)之首。

第三階段（2012年-）蘇寧O2O融合的全渠道階段。2009 年蘇寧就已經(jīng)開(kāi)始積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)啟營(yíng)銷變革，上線蘇寧易購(gòu)，并提出了“科技轉(zhuǎn)型，智慧服務(wù)”的新十年發(fā)展戰(zhàn)略。面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的深刻變革，順應(yīng)未來(lái)零售發(fā)展大趨勢(shì)，2012年蘇寧提出“去電器化”，提出線上線下融合的 O2O 模式，為傳統(tǒng)零售行業(yè)開(kāi)辟了一條新的發(fā)展路徑。2013 年更名蘇寧云商，進(jìn)行組織再造，推行雙線同價(jià)，打造開(kāi)放平臺(tái)，打破組織壁壘、價(jià)格壁壘、商品壁壘和渠道壁壘，朝著構(gòu)建 O2O 生態(tài)圈方向邁進(jìn)，進(jìn)一步總結(jié)提煉出“一體兩翼”互聯(lián)網(wǎng)路線圖，即以互聯(lián)網(wǎng)零售為主體，以打造 O2O 的全渠道經(jīng)營(yíng)模式和線上線下開(kāi)放平臺(tái)為“兩翼”的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型。在戰(zhàn)略資源投入和布局上，蘇寧通過(guò)實(shí)體店互聯(lián)網(wǎng)升級(jí)，開(kāi)發(fā)多種移動(dòng)端應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)門店端、PC端、移動(dòng)端、TV 端的全渠道布局，為傳統(tǒng)實(shí)體零售轉(zhuǎn)型 O2O 做了有益探索。

（三）蘇寧O2O融合運(yùn)營(yíng)的舉措

1.全渠道建設(shè)。一是線下實(shí)體店網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。蘇寧的線下實(shí)體店網(wǎng)絡(luò)建設(shè)是不斷創(chuàng)新的過(guò)程，門店管理逐漸精細(xì)化。為了在三四級(jí)市場(chǎng)推進(jìn) O2O 零售平臺(tái)載體，2015年開(kāi)始以直營(yíng)、加盟、合作與代理的方式設(shè)立蘇寧易購(gòu)服務(wù)站，不到兩年時(shí)間已開(kāi)設(shè)3829家服務(wù)站（截止2016底）；2016年設(shè)立蘇寧小店，提供社區(qū)便利化服務(wù)。目前擁有云店、常規(guī)店、紅孩子專業(yè)店、蘇寧超市、蘇寧易購(gòu)服務(wù)站、蘇寧小店等6種業(yè)態(tài)，形成覆蓋不同市場(chǎng)不同消費(fèi)群體的5418家實(shí)體門店網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，為O2O無(wú)縫融合打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)（詳見(jiàn)表1）。

從WIFI 布署、下載獎(jiǎng)勵(lì)、移動(dòng)支付與掃碼推廣等各環(huán)節(jié)加大移動(dòng)端在門店的應(yīng)用，在訂單、支付、服務(wù)等基本購(gòu)物環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)線上線下完全融合；優(yōu)化激勵(lì)考核，提升員工的線上線下協(xié)同意識(shí)，調(diào)動(dòng)工作積極性，培訓(xùn)員工運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)社交工具，提高員工互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營(yíng)技能。

二是線上全面提升互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)的用戶體驗(yàn)與轉(zhuǎn)化率。蘇寧與阿里巴巴彼此擁有股份的緊密合作，打通雙方的線上線下通道，彼此優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為全球消費(fèi)者提供更加完善的商業(yè)服務(wù)。蘇寧易購(gòu)天貓旗艦店日銷穩(wěn)步提升。2016年蘇寧線上平臺(tái)實(shí)體商品交易總規(guī)模為805.1億元，同比增長(zhǎng)60.14%。

2.全品類、專業(yè)化的商品經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。商品經(jīng)營(yíng)和管理能力是零售商形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。全品類、專業(yè)化的商品經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是O2O落地的必要條件。目前蘇寧已經(jīng)形成了蘇寧電器、蘇寧母嬰、蘇寧超市三個(gè)專業(yè)商品經(jīng)營(yíng)單元。商品 SKU 數(shù)量快速增長(zhǎng)（詳見(jiàn)表2）。截至2016年底蘇寧自營(yíng)與平臺(tái)商品 SKU 數(shù)量達(dá) 4400 萬(wàn)（同一商品來(lái)自不同供應(yīng)商、同一商品被公司自營(yíng)和開(kāi)放平臺(tái)第三方商戶銷售均計(jì)入同一個(gè) SKU）。

3.不斷提升信息技術(shù)應(yīng)用。信息技術(shù)是使得O2O無(wú)縫融合的紐帶：蘇寧IT建設(shè)也是圍繞“搭建線上平臺(tái)、打通線上線下的資源和流程”這個(gè)核心工作，聚焦系統(tǒng)架構(gòu)優(yōu)化、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)運(yùn)維、服務(wù)產(chǎn)品應(yīng)用等方面，為內(nèi)部管理提供支撐，有效推動(dòng)全方位業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展。

信息技術(shù)的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用沒(méi)有最好只有更好，就象一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的競(jìng)技。跟阿里的密切合作，能使蘇寧在該領(lǐng)域獲得更大的支持。阿里旗下天貓8年“雙11”銷售額從2009年的0.52億元到2016年的1207億元，增長(zhǎng)了2321倍；每秒訂單創(chuàng)建筆數(shù)從2009年的0.04萬(wàn)筆到2016年的17.5萬(wàn)筆，增長(zhǎng)437倍；每秒支付筆數(shù)增長(zhǎng)從2009年的0.02萬(wàn)筆到2016年12萬(wàn)筆，增長(zhǎng)了600倍。這背后都是信息技術(shù)的支撐的結(jié)果。

4.不斷優(yōu)化供應(yīng)鏈。自動(dòng)補(bǔ)貨推進(jìn)到全品類；開(kāi)放SCS（Supply Chain System）與供應(yīng)商對(duì)庫(kù)存進(jìn)行共同管理。通過(guò) C2B 打造反向定制能力，促進(jìn)上游研發(fā)新產(chǎn)品。推出眾籌、預(yù)售、大聚惠、特賣等一系列互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品，在產(chǎn)品研發(fā)、新品上市、尾貨銷售為供應(yīng)商打造全流程解決方案。

供應(yīng)鏈的優(yōu)化同樣沒(méi)有止境。世界級(jí)零售企業(yè)從沃爾瑪、家樂(lè)福到新進(jìn)世界前30名的Inditex，皆因其優(yōu)秀、高效的供應(yīng)鏈體系。

5.持續(xù)物流建設(shè)與投入。物流和配送的覆蓋力是O2O得以順利運(yùn)營(yíng)的基本保障。蘇寧持續(xù)物流投入和建設(shè)，2016 年底，蘇寧協(xié)議收購(gòu)天天快遞70%股份，雙方擁有物流倉(cāng)儲(chǔ)及相關(guān)配套總面積達(dá)到583萬(wàn)平方米，擁有17000個(gè)快遞點(diǎn)，物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)352個(gè)地級(jí)城市2805個(gè)區(qū)縣。2017年1月，蘇寧斥資42.5億收購(gòu)天天快遞100%股份，快速整合倉(cāng)儲(chǔ)、干線、末端快遞網(wǎng)絡(luò)資源。

目前，各大零售商的物流建設(shè)都加入“智慧、智能”的元素，科技物流和智慧物流使供應(yīng)鏈更加高效。

（四）蘇寧O2O運(yùn)營(yíng)成效

蘇寧轉(zhuǎn)型O2O始于2012年，但其2012年銷售額同比增長(zhǎng)僅4.76%，扣除當(dāng)年CPI的影響因素，增長(zhǎng)甚微。這樣的成長(zhǎng)過(guò)程持續(xù)三年，直到2015年增幅達(dá)24.4%。值得注意的是，蘇寧2013年以來(lái)的凈利潤(rùn)與此前相比差距甚遠(yuǎn)，不及以前的三分之一。2014年蘇寧通過(guò)對(duì)11家自有門店開(kāi)展類REITs運(yùn)作為公司帶來(lái)19.74億元的稅后凈利潤(rùn)，使得2014年扭虧為盈；2015年蘇寧又對(duì)其14家自有門店進(jìn)行類REITs運(yùn)作，帶來(lái)13.88億元的稅后凈利潤(rùn)；2016年蘇寧又對(duì)其自有的6處倉(cāng)儲(chǔ)物流中心物業(yè)進(jìn)行類REITs運(yùn)作，帶來(lái)5.1億元的稅后凈利潤(rùn)。蘇寧類REITs的資產(chǎn)運(yùn)作不僅為其運(yùn)營(yíng)O2O提供了充沛的資金，還修正了利潤(rùn)狀況， O2O融合之艱辛可見(jiàn)一斑。（詳見(jiàn)表3）。

蘇寧O2O創(chuàng)新發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)

（一）在IT方面的高成本持續(xù)性投入

自2012年起，蘇寧公司年報(bào)開(kāi)始設(shè)立“研發(fā)支出”項(xiàng)，專指IT人員工資和相關(guān)硬件投入，該項(xiàng)支出僅在2015年度就高達(dá)10.07億元，IT員工人數(shù)亦多達(dá)4589人，信息體系核心軟件團(tuán)隊(duì)比2012年的2000人增長(zhǎng)2.5倍。因而零售企業(yè)走O2O融合創(chuàng)新之路，所需投入的高額成本是中小零售商難以承受的。

（二）高成本投入轉(zhuǎn)化為高效率產(chǎn)出

O2O的融合發(fā)展非一日之功，筆者經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)：蘇寧自2010年以來(lái)圍繞O2O融合運(yùn)營(yíng)投入逐年加大。2010年銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用兩項(xiàng)費(fèi)用總額年投入80.59億元，到2016年年投入已增加到213.97億元（詳見(jiàn)表4所示）

從蘇寧集團(tuán)2010-2015年三大費(fèi)率的變化情況來(lái)看，扣除CPI的影響因素，銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率始終保持合理水平（詳見(jiàn)表5所示），這反映了蘇寧的高成本投入已轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)或者至少是規(guī)模報(bào)酬不變的健康狀態(tài)。由于O2O融合運(yùn)營(yíng)涉及的組織和部門眾多，系統(tǒng)龐大，容易出現(xiàn)矛盾和銜接空白，且沒(méi)有前車之鑒，完全是創(chuàng)新、探索之舉，能取得這樣的業(yè)績(jī)實(shí)屬不易，畢竟還是有大量的零售企業(yè)倒在創(chuàng)新的路上。蘇寧O2O的運(yùn)營(yíng)得以平穩(wěn)落地，直接體現(xiàn)出蘇寧的管理團(tuán)隊(duì)的精明強(qiáng)干，組織和部門之間的配合和協(xié)同是融合融洽，管理團(tuán)隊(duì)的力量并毫不亞于信息技術(shù)、智慧物流、全品類商品、全覆蓋連鎖門店等核心要素，高效的管理團(tuán)隊(duì)有力整合了O2O融合的所有要素，把高成本投入化為高效率產(chǎn)出。

（三）跨界運(yùn)營(yíng)

1.跨界金融運(yùn)營(yíng)。掌控巨量現(xiàn)金流歷來(lái)都是大型零售商的天然優(yōu)勢(shì)。金融的力量毋庸置疑，零售商跨界到金融領(lǐng)域施展才能，優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，比如：支付、理財(cái)、眾籌、個(gè)人消費(fèi)信貸等等。京東和阿里的發(fā)展，很大程度上都受益于金融的發(fā)展。同樣，金融業(yè)務(wù)也是蘇寧的一大支柱。商業(yè)的繁榮必然會(huì)衍生商業(yè)金融產(chǎn)品，開(kāi)創(chuàng)新的商業(yè)模式。

2.跨界商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。零售商通過(guò)自建物業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的情況非常普遍。大部分零售商都有一部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)門店，蘇寧自有物業(yè)門店有25家，與蘇寧電器集團(tuán)和蘇寧置業(yè)集團(tuán)等房地產(chǎn)商合作的租賃門店18家。在當(dāng)今物業(yè)自身升值和租賃價(jià)格不斷創(chuàng)新高的情勢(shì)下，零售商更有自持物業(yè)的動(dòng)力。

政策建議

蘇寧2014年-2016年對(duì)其部分自有門店、物流倉(cāng)儲(chǔ)資源開(kāi)展創(chuàng)新型的資產(chǎn)證券化運(yùn)作（類REITs）來(lái)獲得運(yùn)營(yíng)O2O補(bǔ)充資金。2014年對(duì)其11家自有門店開(kāi)展類REITs 運(yùn)作獲得43.42億元資金，2015年對(duì)其14家自有門店開(kāi)展類REITs 運(yùn)作獲得約30億元資金，2016年對(duì)其6個(gè)自有物流中心物業(yè)開(kāi)展類REITs 運(yùn)作獲得約16.52億元資金，前后獲得資金近90億元，有力地支持了蘇寧推進(jìn)O2O融合發(fā)展進(jìn)程。

我國(guó)基于商業(yè)地產(chǎn)對(duì)大眾發(fā)行可上市交易的REITs還沒(méi)有具體實(shí)施，尚未形成嚴(yán)格意義上的REITs市場(chǎng)，有些企業(yè)借道海外運(yùn)行REITs，主要還是以融資為目的而非避稅。目前全球上市的REITs共計(jì)約800只，幾十個(gè)國(guó)家均引入了REITs架構(gòu)。

盡管我國(guó)完整意義上的REITs產(chǎn)品還沒(méi)有完全設(shè)計(jì)出來(lái)，但這是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。2016年6月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中就明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。中國(guó)市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了數(shù)起具備REITs特征的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的案例，如蘇寧云創(chuàng)、中信啟航、北京銀泰中心等一系列“類REITs”產(chǎn)品。建議我國(guó)早日推行REITs，促進(jìn)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)活力。

參考文獻(xiàn)：

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