賈康

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布2017年4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中23個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比3月份增加13個(gè)，15個(gè)主要城市同比漲幅全部回落。

房?jī)r(jià)波動(dòng)導(dǎo)致的焦慮又在整個(gè)社會(huì)輿論中有所突出：十幾年前就有過(guò)，一直綿亙到房地產(chǎn)市場(chǎng)“冰火兩重天”的今天，表現(xiàn)得更為強(qiáng)烈。

但事實(shí)上，中國(guó)社會(huì)不同階層人群對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的心理感受是不一樣的，甚至可說(shuō)差異懸殊。遺憾的是，多年來(lái)中國(guó)社會(huì)輿論一直呈現(xiàn)出“一邊倒”的特點(diǎn)，簡(jiǎn)單的社會(huì)思維模式和媒體的“羊群效應(yīng)”不同程度上傳遞與擴(kuò)大了當(dāng)下的焦慮感。

“夾心人群”最為敏感

現(xiàn)在，中國(guó)城鎮(zhèn)住房自有率據(jù)多方印證約為89%-90%，屬于全球主要經(jīng)濟(jì)體中的最高值，但一線城市和許多大中城市的這個(gè)指標(biāo)要低于全國(guó)數(shù)據(jù)。特別是在大城市，人們一旦考慮出手買房，確實(shí)會(huì)遇到高房?jī)r(jià)的“高門檻”，抱怨乃至憤怒可能更多集中于源源不斷涌入中心城市準(zhǔn)備買房定居的年輕群體和非農(nóng)化遷徙“臨近成功”的社會(huì)成員中：他們的社會(huì)生涯或新的職業(yè)定位剛剛起步或逼近階段性臨界點(diǎn)，卻還缺乏一定的財(cái)富積累，面對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了很大的財(cái)力與心理落差。尤其是考驗(yàn)一大批年輕白領(lǐng)的“丈母娘制約”現(xiàn)象的存在，更加劇這種社會(huì)問(wèn)題。

對(duì)房?jī)r(jià)上漲感受最為敏感的是一線城市與強(qiáng)二線城市中的社會(huì)夾心人群。他們的焦慮來(lái)源于對(duì)似乎近在咫尺的美好生活的迫切向往與現(xiàn)實(shí)中高房?jī)r(jià)的巨大反差。同時(shí)，這些長(zhǎng)期或?qū)㈤L(zhǎng)期生活居住于中心城市的年輕與較年輕的群體，往往活躍于各種網(wǎng)絡(luò)社交媒體，很大程度上自然成為社會(huì)輿論引導(dǎo)的重要牽引。

但我們同時(shí)需要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上“冰火兩重天”的分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。2016年第三季度以來(lái)，進(jìn)行樓市限貸、限購(gòu)、甚至限售的城市只有幾十個(gè)，而全國(guó)700多個(gè)城市中的絕大多數(shù)仍處于去庫(kù)存壓力很大的階段。與北京、上海、深圳等一線城市動(dòng)輒幾萬(wàn)十幾萬(wàn)一平米的房?jī)r(jià)相比，更多城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期停滯不前或者上升緩慢，絕對(duì)值也處于明顯的低水平階段。比如貴陽(yáng)，若干年來(lái)房?jī)r(jià)只有4000元/平方米左右，在市場(chǎng)終于逐步消化巨大庫(kù)存之后，近期才開(kāi)始有所上揚(yáng)。因此，房?jī)r(jià)高在全國(guó)決不是普遍和齊頭并進(jìn)的。

抓住“矛盾的主要方面”

另外，不同社會(huì)階層對(duì)高房?jī)r(jià)的心理反應(yīng)也明顯不同。與四處蔓延的焦慮心理同時(shí)存在的，其實(shí)也另有不少人的些許滿足感。很多被歸為工薪收入群體的人，因?yàn)樽约阂粌商追慨a(chǎn)增值比較明顯，也會(huì)欣慰地體驗(yàn)到自持家產(chǎn)（哪怕是觀念財(cái)富、紙上富貴）增加帶來(lái)的快感。至于那些多套房在手的社會(huì)成員，不是合乎邏輯地會(huì)“沒(méi)事偷著樂(lè)”嗎？但這種心理感受不大可能傳導(dǎo)到高房?jī)r(jià)下的種種憤怒、不滿、焦慮中去加以對(duì)沖。

即便是同一社會(huì)階層，由于對(duì)個(gè)人資產(chǎn)保值升值的技術(shù)路線與手段選擇的不同，對(duì)高房?jī)r(jià)的感受也是不同的。中產(chǎn)階層里，那些早早出手購(gòu)得改善房乃至家有多處房產(chǎn)的人，可能正在享受（至少是心理上在享受）房?jī)r(jià)上漲。反觀將個(gè)人資產(chǎn)主要投入股市等有價(jià)證券市場(chǎng)的人——尤其對(duì)于在最近“股災(zāi)”中損失慘重的人，面對(duì)高房?jī)r(jià)和慘淡的股市，他們的內(nèi)心更多可能是一種強(qiáng)烈的不滿、不安和失落感。

然而，“矛盾的主要方面”是：現(xiàn)實(shí)中人們總在問(wèn)，相對(duì)于老百姓的收入，房?jī)r(jià)是不是太高？是否已超出社會(huì)群體所能承受的范圍？怎么解決？確實(shí)，在一二線城市核心地段，高品質(zhì)甚至優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子，房?jī)r(jià)一般已超出一般社會(huì)群體的支付能力，只有那些社會(huì)成功人士或者高收入人群才能承受。三四線城市房?jī)r(jià)看似不高，但對(duì)想吸引來(lái)定居的許多“農(nóng)民工”來(lái)說(shuō)，仍是很高或過(guò)高。

其實(shí)上世紀(jì)90年代房?jī)r(jià)兩三千元一平米的時(shí)候，就有媒體頭條呼吁關(guān)注房?jī)r(jià)，一定要予以控制。但十多年來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)歷經(jīng)多次調(diào)控，每平米的均價(jià)幾乎一直在漲，從幾千到幾萬(wàn)。這總體反映出：中國(guó)城鎮(zhèn)化社會(huì)大背景之下，中心城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)位的不斷上升，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中客觀規(guī)律的一種表現(xiàn)。同時(shí)，如處理不好，這也必定是“矛盾凸顯”的一大根源。

錯(cuò)綜復(fù)雜的局面中，要抓住矛盾的主要方面?；饷苤溃驮谟趧?chuàng)新發(fā)展、配套改革。當(dāng)然，這可是改革深水區(qū)“啃硬骨頭”的攻堅(jiān)克難。

當(dāng)然，我們即便指出中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房的比率已至少達(dá)到80%，中國(guó)農(nóng)村自有住房的比例更高達(dá)95%以上等情況，也不能不同時(shí)注意：中國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)非常高。

強(qiáng)化“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”

由于相關(guān)“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”一直明顯滯后，多輪政策調(diào)控治標(biāo)不治本而淪為“打擺子周期輪回”，在前些年房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高的過(guò)程中，曾發(fā)生較普遍的投機(jī)炒作而使社會(huì)焦慮“火上澆油”，一些熱點(diǎn)地方和區(qū)域早已存在一定的房?jī)r(jià)泡沫化及“大起大落”問(wèn)題。加之未來(lái)幾十年中國(guó)還將有約四億人要從農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)定居，若再按這十幾年的套路，入城人群、剛需與改善性購(gòu)房人群合成的社會(huì)焦慮與不安、不滿，將會(huì)更趨嚴(yán)重。

需要看到，中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”重要方針的明確提出，緊密結(jié)合著加快推進(jìn)相關(guān)基礎(chǔ)性制度建設(shè)、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的改革任務(wù)。我認(rèn)為相關(guān)措施至少包括相關(guān)土地制度（關(guān)鍵是我國(guó)基本農(nóng)田占補(bǔ)平衡前提下的城鎮(zhèn)區(qū)域合理供地機(jī)制）、住房制度（基本框架是保障房、商品房必須納入“雙軌統(tǒng)籌”系統(tǒng)工程一并形成有效供給）、投融資制度（主打緩解政府資金“力不從心”困境并提升績(jī)效水平的PPP創(chuàng)新）,以及住房保有環(huán)節(jié)從無(wú)到有的房地產(chǎn)稅制度（有抑制投機(jī)炒作和減少空置率、提高土地集約利用程度等多種正面效應(yīng)，必須與不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有全鏈條的各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的合理化問(wèn)題一并整合、理順），同時(shí)還要匹配防止房屋居住屬性被金融屬性過(guò)度替代以及針對(duì)性分城、分地、分類施策的種種必要措施。

倘若如此，未來(lái)一方面當(dāng)有望以適合于最低收入階層的公租房和適合于年輕白領(lǐng)人群的共有產(chǎn)權(quán)房，為他們“住有所居”托底，解除以他們?yōu)橹饕矶纬傻纳鐣?huì)焦慮。另一方面，也可轉(zhuǎn)為以經(jīng)濟(jì)手段為主，有效防抑商品房市場(chǎng)的炒作，從而使我國(guó)租房市場(chǎng)和不同層次的完全產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)，都順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律而可持續(xù)地長(zhǎng)期健康穩(wěn)定運(yùn)行。

如達(dá)到這樣的“長(zhǎng)效機(jī)制境界”，商品房成交均價(jià)這個(gè)被人人談?wù)摰摹胺績(jī)r(jià)”問(wèn)題，還會(huì)再有現(xiàn)今人們所感受到的無(wú)比重要性和相伴隨的如此強(qiáng)烈的社會(huì)焦慮嗎？▲

（作者是華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)，本文由倪浩采訪整理）