謹防“一房二賣”

楊昱

不少房產(chǎn)開發(fā)商缺乏誠信，將自己所有的房屋“一房二賣”，以便獲取非法的房價利益.

小房屋是老百姓安身立命之所。但近年來，隨著房地產(chǎn)市場的火爆，面對房價持續(xù)上漲的利益誘惑，不少房產(chǎn)開發(fā)商缺乏誠信，將自己所有的房屋“一房二賣”，以便獲取非法的房價利益，二次購買者也因此面臨錢房兩空的尷尬局面。近日，類似糾紛頻發(fā)，購房者須特別謹慎，防止中招。

案例1

為了給辦公室選一個好位置，2014年3月，長沙的李先生相中了長沙市雨花區(qū)芙蓉南路涂家沖某大廈的兩套商品房。經(jīng)過協(xié)商，他與開發(fā)商簽訂了兩份購房合同，共支付了首付款143.5萬元，剩余房款以銀行按揭方式支付。

然而，公司收了錢卻不辦事，沒按約定向長沙市房屋登記機構(gòu)辦理合同備案，也沒有給李先生辦理房屋所有權(quán)證。李先生得知后，一氣之下將該公司告到了天心區(qū)人民法院。然而就在訴訟過程中，令他始料未及的是，2013年9月，這兩套房子早已被售賣，并辦理了相關(guān)登記。

得知自己遭遇了“一房兩賣”陷阱，李先生立即變更了訴訟請求，請求法院解除其與湖南某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣協(xié)議》、返還購房款143.5萬元，同時，要求湖南某置業(yè)公司賠償其損失143.5萬元和負擔訴訟費用。

天心區(qū)人民法院開庭審理后認為，原告李先生與被告簽訂的購房合同是合法、有效的，被告在與原告訂立合同之前已將涉案房屋出賣給他人并辦理了預告登記是無效的。因此，法院支持了李先生請求解除兩份購房合同的訴訟請求，要求被告將購房款143.5萬元全部退還。

與此同時，法院還認為，被告惡意隱瞞上述兩套房屋已抵押并出售的事實，將該房屋再次出售給原告李某的行為違反了自愿、公平、等價有償、誠實信用等原則，破壞了正常的房地產(chǎn)市場秩序，故對原告李先生要求被告承擔143.5萬元的賠償責任的訴求，法院予以了支持。

案例2

郴州市民周女士花了429萬多元買下門面后，才得知門面被抵押給了銀行。她狀告賣家“一房二賣”，近日，郴州市桂陽縣人民法院一審判決賣家“退一賠一”，即全額退款，并賠償429萬元，同時賠償利息64萬多元。

周女士在郴州桂陽縣城做生意，幾年前，她看中了桂陽縣城一處門面，近千平方米，她打聽到這個門面是羅先生自建房，在與羅先生相識后，雙方談妥了買賣門面的事宜。

2013年3月8日，雙方簽訂了《購門面合同》，約定了門面的位置、面積、單價，同時約定羅先生保證此門面的權(quán)屬清楚。若發(fā)生與此有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務抵押等，一律由被告羅先生負責清理，并承擔民事責任。造成經(jīng)濟損失的，羅先生負責賠償。房產(chǎn)總價款計451萬多元，按合同約定，周女士支付了95%購房款，即429萬多元，羅先生出具了收款收據(jù)。

周女士買下門面后一年多，在無意中得知門面早已被抵押到銀行。她一打聽才知道，早在合同簽訂前，即2013年2月6日，羅先生以在建工程抵押的方式將這個門面抵押給了銀行，并在2014年5月30日轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押。此處房產(chǎn)現(xiàn)仍處于抵押狀態(tài)。

周女士覺得自己被騙了，她起訴到桂東縣法院，要求羅先生返還購房款，同時原價賠償，再支付利息損失。

法院審理后認為，周女士與羅先生簽訂的《購門面合同》經(jīng)審查為合法有效的房屋買賣合同，在購門面合同中，雙方約定羅先生為周女士辦理好房產(chǎn)證、國土證、契證的最后日期為2016年3月8日，而時至庭審，羅先生沒有為周女士辦理好與所購門面相關(guān)的任何證件。因被告羅先生的嚴重違約，致使周女士無法實現(xiàn)合同目的，周女士的合法財產(chǎn)權(quán)益受到嚴重侵害。本案中，周女士要求解除合同符合法定條件，羅先生違約的證據(jù)確鑿，周女士要求羅先生支付利息的計算方式準確合法，法院予以支持。

法院據(jù)此判決，解除雙方簽訂的《購門面合同》；由被告羅先生返還購門面款429萬多元，并賠償周女士損失429萬多元；同時，由羅先生向周女士賠償已付購門面款利息損失64萬多元。

律師說法：購房前最好先請律師把控風險

湖南萬和聯(lián)合律師事務所律師謝文彬表示，無論是購買一手房還是二手房，在簽訂房屋購買合同前，請律師分析合同存在的法律風險并提出修改建議，這樣不但能有效防止和避免對方“一房二賣”，更能避免陷入諸如延期交房、延期辦證、房不對版、房屋存在質(zhì)量問題等合同履行風險。

她分析到，房價行情一波三折，許多房產(chǎn)開發(fā)商、銷售商與購房者簽訂合同后，或基于趨利貪利，隨意違約現(xiàn)象頻發(fā)。

由于合同的違約金只是對不守誠信行為的懲罰性質(zhì)，而遵守約定的一方，因?qū)Ψ降倪`約，遭遇的損失可能遠遠大于違約金的補償作用，致使違約成本低、投機收益大。這種情形下，一房二賣在商品房開發(fā)和二手房交易中都是比較常見的問題。

【焦點一】如何才能防止和避免“一房二賣”的發(fā)生？

購房前，首先要看開發(fā)商《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預銷售許可證》“五證”是否齊全。

買房時，為保護交易安全，建議采取預告登記。

預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。簽訂房屋買賣協(xié)議后，購房者按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預告登記的購房人，預告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。只不過要注意的是，根據(jù)第20條“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效”的規(guī)定，3個月內(nèi)要進行產(chǎn)權(quán)登記，否則預告登記就失效了。

【焦點二】發(fā)生“一房二賣”后應當如何應對？

首先，預防是關(guān)鍵。但是，購房者若真的陷入“一房二賣”陷阱，得先向住建部門反映情況，由住建部門與開發(fā)商協(xié)商解決；如果解決不了，購房者應當積極收集證據(jù)，通過法律手段挽回損失。

【焦點三】“一房二賣”，房子到底歸誰？

關(guān)鍵要看該房屋的權(quán)屬狀態(tài)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

如果第三人沒有辦理房屋登記手續(xù)，是不能取得房屋所有權(quán)的，此時購房者只要起訴開發(fā)商要求其履行房屋買賣合同即可。

若第三人已經(jīng)辦理了房屋登記手續(xù)，那么房屋就屬于其所有，在法院沒有判決第三人與開放商之間的房屋買賣合同無效的前提下，購房者不能取回房屋。此時，購房者可以要求解除該合同并且要求賠償損失。

對于“一房二賣”這樣惡意的違約行為，最高人民法院于2003年用司法解釋的形式確立了懲罰性賠償?shù)闹贫取?