周霄

一、古北水鎮(zhèn)開發(fā)融資方案

2010年7月中青旅設(shè)立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，注冊(cè)資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)主體，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作。

整個(gè)古北水鎮(zhèn)景區(qū)規(guī)劃面積9平方公里，其中項(xiàng)目公司購買1000多畝土地，其他采用租賃形式使用土地。在景區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，如果公司仍有用地需求，當(dāng)?shù)卣矔?huì)提供相應(yīng)土地支持，推動(dòng)景區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展。

當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目支持力度較高，采取市級(jí)部門領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)縣政府牽頭到行政審批模式，除立項(xiàng)和建設(shè)用地手續(xù)外，市級(jí)行政審批權(quán)限一律下放，由密云縣統(tǒng)籌研究，依法依規(guī)辦理。密云縣成立了“古北水鎮(zhèn)”項(xiàng)目手續(xù)審批工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，優(yōu)化審批流程，構(gòu)建“政府牽頭、部門協(xié)商、集中審批”的項(xiàng)目審批模式，在依法依規(guī)的前提下，最大限度地加快審批進(jìn)程，各相關(guān)部門從受理到審批均將時(shí)間壓縮在行政許可的最短時(shí)限。此外，還提供財(cái)政補(bǔ)貼和政策支持，除項(xiàng)目拿地、征地、水電供暖、基建補(bǔ)貼等支持，在交通方面，政府還協(xié)助修建景區(qū)門口的道路。

2011年6月，中青旅為古北水鎮(zhèn)旅游公司以出具保函的方式向北京和諧成長投資中心借款 1 億元人民幣提供擔(dān)保，借款期限一年。同年8月，古北水鎮(zhèn)旅游公司取得國際休閑度假旅游區(qū)一期項(xiàng)目旅游用地，總面積717.54畝，成交價(jià)2.59億元；11月取得旅游用地359畝，成交價(jià)1.94億元。項(xiàng)目取得土地為當(dāng)?shù)卮迕裾?，借助新農(nóng)村的開發(fā)政策，村民獲得較高的拆遷補(bǔ)償收益，另外，在水鎮(zhèn)開發(fā)前吸收當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)，優(yōu)先培訓(xùn)當(dāng)?shù)厝顺蔀楣ぷ魅藛T；水鎮(zhèn)開發(fā)后，設(shè)立一萬平方米民俗區(qū)，對(duì)社會(huì)公開招標(biāo)，村民享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。

在拿到土地后，為平衡前期投資支出，項(xiàng)目方與高端住宅開發(fā)商龍湖地產(chǎn)合作推出6.8萬平方米長城源著項(xiàng)目，依托龍湖地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建設(shè)，快速進(jìn)行建設(shè)和銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

2011年12月，古北水鎮(zhèn)旅游公司引入戰(zhàn)略投資者烏鎮(zhèn)旅游公司和IDG，旅游公司注冊(cè)資本由2.1億元增至5億元，增資后中青旅持股42%，烏鎮(zhèn)旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅與IDG的第二次合作，在上一輪合作中烏鎮(zhèn)旅游未能順利上市，此次合作增加了古北水鎮(zhèn)走資產(chǎn)證券化道路的預(yù)期。此外，由于古北水鎮(zhèn)整體為仿古建筑群，能夠規(guī)避文化古跡的上市審核問題，預(yù)計(jì)古北水鎮(zhèn)上市可能性較高。

2012年8月古北水鎮(zhèn)旅游公司再次引入戰(zhàn)略投資者京能集團(tuán)（北京國資委直屬企業(yè)）進(jìn)行增資擴(kuò)股，京能集團(tuán)投資5億元占股20%。增資完成后股權(quán)結(jié)構(gòu)作出以下變更，如表1所示。

增資后古北水鎮(zhèn)旅游公司自有資金達(dá)到15億元，為項(xiàng)目建設(shè)提供了充足的資金支持，增強(qiáng)了公司信用，降低了公司財(cái)務(wù)費(fèi)用，并提高了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、國有資本、戰(zhàn)略投資人持股比例均在15%-20%之間，能很好的平衡項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)與資方的利益關(guān)系。

旅游公司以項(xiàng)目土地及地上建筑為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計(jì)15億元十年期銀團(tuán)貸款，加上旅游公司自有資金，項(xiàng)目建設(shè)資金已達(dá)到30億元。

2013年5月項(xiàng)目公司各股東方共同對(duì)古北水鎮(zhèn)公司進(jìn)行增資，合計(jì)增資金額3.02億元，增資后股權(quán)結(jié)構(gòu)再次進(jìn)行變更，如表2所示。

由于中青旅持股比例的下降，古北水鎮(zhèn)不再納入財(cái)務(wù)報(bào)表合并范圍，變更為聯(lián)營子公司。

2013年10月水鎮(zhèn)項(xiàng)目一期開業(yè)，2014年元旦開始試運(yùn)營，水鎮(zhèn)大酒店及部分民宿客房開始接待游客，部分游覽景點(diǎn)、文化展示體驗(yàn)區(qū)、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業(yè)幾個(gè)月后的清明節(jié)，游客量便迎來大爆發(fā)，日均客流量達(dá)到2萬人次。

2014年7月古北水鎮(zhèn)各股東按持股比例對(duì)公司進(jìn)行增資，共計(jì)出資8億元，將注冊(cè)資本由13.02億元增至15.32億元，為新增項(xiàng)目開發(fā)提供資金，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

整個(gè)景區(qū)到商業(yè)模式，除了門票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等，使得項(xiàng)目的收入來源能降低對(duì)門票收入的依賴性，同時(shí)各項(xiàng)目間能相互促進(jìn)，提升整體收入規(guī)模。除通過招拍掛形式取得1000多畝外，原有古鎮(zhèn)采用租賃模式運(yùn)營，降低重資產(chǎn)投入的規(guī)模，提高投資回報(bào)率。古鎮(zhèn)中新建的酒店采用自持模式，其他商業(yè)物業(yè)自營，將計(jì)入利潤表的收入規(guī)模盡可能做大，便于未來持續(xù)融資。

二、成功方案背后的思考

烏鎮(zhèn)模式的成功在于資源、區(qū)位、政府支持和管理四要素，在政府的大力支持下，通過后天的改造和營銷運(yùn)作打造成觀光、休閑、度假游綜合目的地。雖說烏鎮(zhèn)本身的資源、區(qū)位及政府支持都十分可觀，但相比其他幾大江南古鎮(zhèn)并不是絕對(duì)有優(yōu)勢(shì)。烏鎮(zhèn)的成功靠的更主要還是管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營理念的卓越，使整個(gè)景區(qū)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。投資就是投人，這句話在企業(yè)發(fā)展的每個(gè)階段有效。

古北水鎮(zhèn)在項(xiàng)目是烏鎮(zhèn)模式的異地翻版，但同時(shí)也符合資源、區(qū)位、政府支持和管理四方面的成功要素，烏鎮(zhèn)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)讓古北水鎮(zhèn)開發(fā)少走彎路。

作者系復(fù)世文旅產(chǎn)業(yè)資本投資有限公司高級(jí)分析師