市場降溫，全國樓市調(diào)控升級中

宋慧芳

在陸續(xù)出臺的一系列調(diào)控政策之下，熱點城市樓市降溫明顯，但個別城市亦有調(diào)控后房價“補漲”跡象。

“從2016年‘930新政開始，全國已經(jīng)有超過55個城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，其中北京等熱點城市發(fā)布政策超過10余次。這一輪調(diào)控與往年調(diào)控最大的不同是，首次涉及了商住物業(yè)，包括北京、上海、廣州、成都等地對商住物業(yè)都發(fā)布了不同力度的限制政策。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，從政策預(yù)期看，本輪房價調(diào)控全面再升級，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，多次政策可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。

房地產(chǎn)市場：一二線降溫 三四線分化明顯

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市環(huán)比降幅為30.50%，同比降幅為34.57%；二線城市環(huán)比下降16.02%，同比下降35.45%；三線城市成交量環(huán)同比雙雙上漲，幅度分別為9.39%和11.10%。

同時在易居研究院4月份對4個一線城市的監(jiān)測中，發(fā)現(xiàn)其新建商品住宅成交面積為226萬平方米，環(huán)比減少24%，同比減少28%。易居研究院知庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市總體上呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢，這和廣州市場開始降溫有關(guān)。從同比增幅數(shù)據(jù)看，也有類似的邏輯。后續(xù)類似城市需要積極增加供應(yīng)，尤其是要督促符合預(yù)售條件的項目積極入市。

自3月17日北京出臺了包括“認(rèn)房又認(rèn)貸”在內(nèi)的系列政策后，全國各大城市紛紛跟進政策調(diào)整。到了4月份又有部分城市加入了政策收緊的大軍中。政策密集出臺，在抑制市場交易的同時，也有助于穩(wěn)定房價。另外全國多個城市還發(fā)布了限售政策，由此“限售”成為本輪從3月開始全國多城市調(diào)控的新思路、新特點。這或?qū)?biāo)志著樓市調(diào)控的全面升級，預(yù)計后續(xù)更多二線城市將進入“限購+限貸+限價+限售”的“四限時代”。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份，30個三線城市新建商品住宅成交面積為1086萬平方米，環(huán)比減少9%，同比減少2%。對此嚴(yán)躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，受一二線城市政策頻頻收緊的影響，部分三線城市購房者也會有意識地加快購房節(jié)奏，以防范政策調(diào)整所帶來的各類交易風(fēng)險。當(dāng)然部分購房需求或在3月份提前釋放，4月份降溫也是符合市場預(yù)期的。從跌幅看并不大，依然要認(rèn)為三線城市的購房市場是活躍的。

然而在易居研究院監(jiān)測的30個三線城市中，有18個城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢，而其他12個城市則有所上升。嚴(yán)躍進表示，三線城市市場分化現(xiàn)象較明顯，其和各城市不同的政策環(huán)境及市場預(yù)期等因素有關(guān)。

對此，嚴(yán)躍進表示，三線城市基于不同的區(qū)位優(yōu)勢，也會呈現(xiàn)出不同的市場走向和政策走向。對于一些省會城市周邊的三線城市，經(jīng)濟條件較好，購房市場表現(xiàn)也比較活躍，部分則在房價上漲的背景下也出現(xiàn)了管制。而對于其他一些三線城市來說，依然還是一個去庫存的導(dǎo)向。這也形成了市場政策等方面的分化。

政策：不斷加碼調(diào)控

據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者了解，對于進入“四限時代”的一線城市來說，調(diào)控政策還再加碼，房貸利率普遍有所上調(diào)。其中最嚴(yán)的是北京，從5月2日開始，北京8家大銀行已經(jīng)正式將首套房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，不再有任何折扣，二套房貸款利率也從此前的基準(zhǔn)上浮10%調(diào)整為上浮20%。？？

嚴(yán)躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，房貸利率上調(diào)有三個因素。第一，房貸市場流動性會開始趨緊，一個有力的信號是近期銀行間同業(yè)拆借利率已經(jīng)開始上升。第二，商業(yè)銀行正在加大貸款的風(fēng)險把控，所以房貸市場被納入到了一個重點領(lǐng)域。第三，積極配合當(dāng)前樓市調(diào)控，尤其是配合認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，以達到市場價格的穩(wěn)定。

《中國經(jīng)濟信息》記者走訪了北京的部分房產(chǎn)中介機構(gòu)，從中了解到此次利率上調(diào)對于二套房的影響比較大，對于剛需來說影響較小?！氨旧眍愃票本┦袌龆踪彿渴赘侗壤蜻_到8成，壓力很大，再提高類似利率，那么實際上風(fēng)險會更大。而從物業(yè)類似角度看，中大戶型的市場交易影響會更為明顯。對房企來說，有一定的利空效應(yīng)，這導(dǎo)致購房者入市節(jié)奏放緩，繼而影響成交。對于樓市來說，適當(dāng)壓縮此類市場交易，有助于更多的房貸資源導(dǎo)入到剛需購房群體中去?！眹?yán)躍進認(rèn)為，后續(xù)預(yù)計會有更多的城市加入類似的行列中，一個很關(guān)鍵的因素是商業(yè)銀行自身也需要做調(diào)整，所以對于首套購房的政策變動不會太大，但對于二套購房方面則會有較大的管制。

就在市場對于北京上調(diào)房貸利率還未完全做出反應(yīng)，上海再起波瀾。5月5日凌晨，上海市政府辦公廳旗下官方微信公眾號“上海發(fā)布”對外披露稱，上海市住建委近日下發(fā)《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品房，均采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售；嚴(yán)格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，上海出臺類似政策，很大程度上說明限購下市場相對趨于穩(wěn)定，但銷售環(huán)節(jié)還存很多打擦邊球做法。過去開發(fā)商售樓處采取搖號等做法，貓膩太多。在當(dāng)前住宅供應(yīng)量沒有明顯上升情況下，通過公證方式來搖號，充分體現(xiàn)了公平公正性，最大化保護購房者權(quán)益。

土地市場：新規(guī)出臺土地供應(yīng)下降

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前4個月，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為8460.4億。同比2016年同期的5412.6億上漲了56.3%。

這50個城市在2016年全年合計賣地25409億，2017年截至日前賣地金額相當(dāng)于去年全年的33%。整體看，依然處于高位。地價同比依然上行，從土地供應(yīng)量看，2017年前4個月，50大城市土地成交量同比上漲5.6%，3.34億平方米。從土地的價格看，同比上漲了47.8%。從2017年前4月的城市土地市場看，北京上海等城市，土地成交溢價率在政策約束下有所降低。相比2016年平均單月超過30宗的表現(xiàn)，整體土地市場在政策的抑制下，雖然成交處于高位，但溢價率已經(jīng)有下調(diào)的表現(xiàn)。

嚴(yán)躍進也對此表示，土地溢價率得到了較好地控制，也和地方政府相對謹(jǐn)慎的態(tài)度有關(guān)。各地不愿意出現(xiàn)各類地王現(xiàn)象。另外對于此類土地市場來說，需要看到一個很明顯的態(tài)勢，即不排除有調(diào)整土地出讓底價的可能。

張大偉告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，雖然各地樓市調(diào)控頻繁，但整體看，一二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調(diào)控政策嚴(yán)格，但企業(yè)依然處于補庫存階段。房企對熱點城市的熱門地拼搶依然積極，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然存在多家企業(yè)以突破上限的價格拼搶。

“不過，政策的出臺抑制樓市高溢價率。天津等城市最近出臺政策，報價達到最高限價時競報“自持面積”，包括南京等城市也均設(shè)置了最高限價，這種情況下，熱點土地的溢價率也均出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的降低。但剔除這些行政抑制，實際地價依然較高。除次之外，樓市持續(xù)調(diào)控，這使得部分非熱點屬性的土地出現(xiàn)了明顯的降溫，土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的分化?！?/p>

在張大偉看來未來趨勢，2017年全國熱點城市的地王數(shù)量將有非常明顯的降低，但在銷售火爆的2016年，大部分企業(yè)庫存去化明顯，這種情況下，房企對熱點區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈。