文/李丹

怎樣把房產(chǎn)轉(zhuǎn)給子女最合算

文/李丹

很多老年人都在琢磨如何以較低的成本將房產(chǎn)轉(zhuǎn)到子女名下。目前，子女取得父母房產(chǎn)的途徑主要有3種：繼承、買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與。

繼承的費(fèi)用包括房產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋評(píng)估費(fèi)用及房產(chǎn)過(guò)戶(hù)費(fèi)用等。繼承權(quán)公證費(fèi)用主要按照繼承人所繼承房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)2%來(lái)收取，最低不低于200元。業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，父母名下房產(chǎn)的價(jià)值自己說(shuō)了不算，需經(jīng)過(guò)具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情進(jìn)行評(píng)估而定。房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)0.01%～0.5%不等的階梯式收費(fèi)，評(píng)估價(jià)格越高部分，收取標(biāo)準(zhǔn)越低。此外，繼承過(guò)戶(hù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)過(guò)戶(hù)稅費(fèi)，根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)收取0.05%的合同印花稅，同時(shí)還收取登記費(fèi)和權(quán)證印花稅等，后兩項(xiàng)費(fèi)用極低，可忽略不計(jì)。以一套總價(jià)為230萬(wàn)元的普通住宅為例，子女繼承該房產(chǎn)時(shí)所需負(fù)擔(dān)的費(fèi)用不到7.4萬(wàn)元。

父母與子女之間也可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式完成財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，這種方式產(chǎn)生的稅費(fèi)與普通房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方式相同。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)承擔(dān)稅費(fèi)最高的情形為該房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不滿(mǎn)兩年，且子女名下已有房產(chǎn)，那么，交易雙方要承擔(dān)3%的契稅、5%的增值稅以及全額1%的個(gè)人所得稅。仍以一套230萬(wàn)元住宅（普通住宅）轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)給子女為例，產(chǎn)生的稅費(fèi)包括契稅：230萬(wàn)×3%=6.9萬(wàn)元；增值稅：230萬(wàn)÷（1+5%）×5%=10.95萬(wàn)元；個(gè)人所得稅：230萬(wàn)×1%=2.3萬(wàn)元，3項(xiàng)共計(jì)20.15萬(wàn)元。如果該房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)兩年且子女名下沒(méi)有房產(chǎn)，費(fèi)用就要低一些。

贈(zèng)與是一種較為經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)方式，主要承擔(dān)的費(fèi)用包括契稅、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)及少量的過(guò)戶(hù)費(fèi)用。其中，稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3%，房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)0.01%～0.5%不等的階梯式收費(fèi)，公證費(fèi)按照評(píng)估價(jià)的1%收取。同樣以總價(jià)為230萬(wàn)元的房產(chǎn)估算，采用贈(zèng)與方式過(guò)戶(hù)時(shí)，所需承擔(dān)的稅費(fèi)約12萬(wàn)元。

通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，繼承的方式成本最低。但如果考慮為孩子就近入學(xué)急于落戶(hù)而父母健在，則無(wú)法通過(guò)繼承方式來(lái)完成過(guò)戶(hù)，必須考慮買(mǎi)賣(mài)或者贈(zèng)與方式。此外，這種方式也有一些繁瑣的地方，即有遺囑按照遺囑執(zhí)行，無(wú)遺囑時(shí)則按房產(chǎn)所有具有繼承權(quán)人數(shù)平均分配，有時(shí)候獨(dú)生子女僅有父母房產(chǎn)不到1/2的份額。而且在子女辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，還必須提供其他人對(duì)房產(chǎn)放棄繼承的書(shū)面同意才行。

買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓雖然簡(jiǎn)單，但這種方式在很大程度上會(huì)受到政策影響，部分城市名下已經(jīng)有兩套及以上住房的子女，可能會(huì)受到現(xiàn)有調(diào)控政策限制而無(wú)法實(shí)現(xiàn)過(guò)戶(hù)，因此在無(wú)法通過(guò)繼承方式完成過(guò)戶(hù)的情況下，則只能通過(guò)贈(zèng)與方式了。

以贈(zèng)與方式將父母房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女，所需承擔(dān)的費(fèi)用較為適中。不過(guò)，這種方式完成過(guò)戶(hù)，給日后轉(zhuǎn)讓留下了一絲隱患。轉(zhuǎn)讓贈(zèng)與類(lèi)房產(chǎn)，需按照買(mǎi)入、賣(mài)出差價(jià)征收20%的個(gè)稅，如果房產(chǎn)收入時(shí)總價(jià)較低而后大幅增值，屆時(shí)所需承擔(dān)的個(gè)稅并不低。

如何才能選擇到最佳的轉(zhuǎn)讓方式？成本固然是主要考察因素，但建議還應(yīng)對(duì)自身需求綜合考量之后再確定。