劉維維+張楠+吳瀟

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的作用。目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)，仍然面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，若不加以防范，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很有可能形成“多米諾”效應(yīng)，對(duì)其他關(guān)聯(lián)行業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊。本文選取信達(dá)地產(chǎn)公司，對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行分析，最后針對(duì)所存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。希望通過(guò)此研究能為我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與防范方面提供一些參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司 風(fēng)險(xiǎn)成因 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、信達(dá)地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介

信達(dá)地產(chǎn)前身是原來(lái)的青鳥(niǎo)天橋。2008年底，公司通過(guò)資產(chǎn)重組將原有軟件資產(chǎn)置入其下屬11家房地產(chǎn)企業(yè)，公司更名為信達(dá)地產(chǎn)，注冊(cè)資本為15.24億元。其產(chǎn)品定位以普通住宅為主，由于該公司擁有良好的政府資源，不但獲得了大量的低價(jià)土地，還有機(jī)會(huì)參與舊城改造。公司項(xiàng)目的特點(diǎn)是單體建筑面積規(guī)模小且比較分散，不但有利于化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能使利潤(rùn)更快的體現(xiàn)。

二、財(cái)務(wù)概況

信達(dá)地產(chǎn)公司近五年的資產(chǎn)總額和負(fù)債總額都呈上升趨勢(shì)，但其凈資產(chǎn)收益率、凈利潤(rùn)率卻不斷下滑。信達(dá)地產(chǎn)的的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，最后達(dá)到78.18%，凈資產(chǎn)收益率逐年下降，最后達(dá)到了2.45%，凈利潤(rùn)率也下降到了15.70%，與高負(fù)債率相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)收益率確不容樂(lè)觀，負(fù)債雖然可以產(chǎn)生杠桿效應(yīng)，但是高收益對(duì)應(yīng)著高風(fēng)險(xiǎn)。

三、信達(dá)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理

信達(dá)地產(chǎn)公司負(fù)債總額逐年增加，2014年度資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了78.18%，比2012年我國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的資產(chǎn)負(fù)債率平均值69.9%高出了8.28個(gè)百分點(diǎn)。隨著借款數(shù)額的增加，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年增加了40%以上。然而與高負(fù)債率相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)收益率卻不容樂(lè)觀。同時(shí)，企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債比率高于行業(yè)先進(jìn)水平并呈逐年上升趨勢(shì)，企業(yè)越來(lái)越依賴長(zhǎng)期負(fù)債，短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例并不合理。高負(fù)債率會(huì)導(dǎo)致信用評(píng)級(jí)等級(jí)降低，使得信達(dá)公司在籌資成本不斷升高。

（二）融資渠道單一

信達(dá)地產(chǎn)公司2014年度主要融資渠道為銀行貸款、信托融資及基金等。2014年末公司融資余額總計(jì)為201.51億元，其中銀行貸款70.93億元，信托融資73.17億元，基金及其他融資為57.41億元，同時(shí)2014年末公司對(duì)外擔(dān)?？傤~為127.87億元。2014年度公司加權(quán)平均融資成本9.1%，利息資本化金額13.1億元，利息資本化比例78.94%。由此可見(jiàn)，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金主要來(lái)源于銀行貸款、信托和基金融資，企業(yè)所承受的負(fù)債重，償債壓力大。然而企業(yè)的銷售額呈下降趨勢(shì)，存貨占用資金量大，流動(dòng)性差，不易變現(xiàn)。如果企業(yè)不能順利銷售房產(chǎn)回收資金，就不能按時(shí)償付借款的本息，則可能會(huì)引起資金鏈斷裂，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。

（三）財(cái)務(wù)管理水平有待提高

2014年度企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)率超低于其成本費(fèi)用的增長(zhǎng)率，銷售房屋的毛利率同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用增長(zhǎng)比率都達(dá)到了40%以上，其中最值得注意的是，資產(chǎn)減值損失是上年度的8倍多，2014年度公司利潤(rùn)總額為10.31億元，其中投資收益為5.33億元，較去年同期2.69億元增長(zhǎng)了將近一倍。公司利用閑置資金從事國(guó)債回購(gòu)、貨幣基金業(yè)務(wù)，全年日均資金占用額約為4.85億元，取得投資收益為2108.25萬(wàn)元，折合平均年化凈收益率約為4.3%。由此觀之，企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀，要靠金融投資獲得收益來(lái)彌補(bǔ)因主營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)的下降，從而提高利潤(rùn)。說(shuō)明企業(yè)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，合理控制資本結(jié)構(gòu)，提高銷售額，降低運(yùn)營(yíng)成本，從而提高利潤(rùn)。

四、信達(dá)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）償債風(fēng)險(xiǎn)的防范

償債風(fēng)險(xiǎn)的防范，首先要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，確定合理的負(fù)債規(guī)模。截止2014年底，公司在建項(xiàng)目共計(jì)28個(gè)，預(yù)計(jì)完成在建投資項(xiàng)目所需資金約80億元。信達(dá)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況確定恰當(dāng)?shù)馁Y本結(jié)構(gòu)。首先，確定企業(yè)融資規(guī)模要以成本收入為基礎(chǔ)，充分考慮預(yù)期的資金需求情況，從而確定合理的融資規(guī)模。其次，分析行業(yè)目前的形勢(shì)并結(jié)合企業(yè)自身的戰(zhàn)略投資規(guī)劃，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)；最后，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃計(jì)算資金缺口，確定適當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模，確保項(xiàng)目的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的防范

營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的防范首先要加強(qiáng)資金統(tǒng)籌和融資工作，提高資金使用效率。加強(qiáng)資金統(tǒng)籌和融資工作，一是實(shí)施資金集中管理；二是加強(qiáng)預(yù)算管理；三是拓寬融資渠道，降低融資成本；四是關(guān)注市場(chǎng)利率變化趨勢(shì)，合理安排借款的期限和結(jié)構(gòu)。其次要加強(qiáng)營(yíng)銷工作，千方百計(jì)去化庫(kù)存。首先要做好廣告宣傳，提高產(chǎn)品和企業(yè)知名度；其次要運(yùn)用適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略，如價(jià)格優(yōu)惠、產(chǎn)品預(yù)售；最后要做好產(chǎn)品售后服務(wù)工作，提高企業(yè)口碑和市場(chǎng)占有率。

（三）加強(qiáng)人力資源管理

一方面應(yīng)注重績(jī)效管理，激發(fā)員工工作的積極性；另一方面要注重員工的培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)和工作效率。公司可通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)、外部機(jī)構(gòu)合作培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)、公開(kāi)課、行業(yè)交流等內(nèi)外結(jié)合的方式，為員工提供培訓(xùn)提升機(jī)會(huì)。重點(diǎn)組織青年骨干培訓(xùn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目操盤手培訓(xùn)、大學(xué)生入職培訓(xùn)等項(xiàng)目。鼓勵(lì)員工在職教育，考取崗位所需的證書或職稱，提高員工整體素質(zhì)。

（四）創(chuàng)新體制機(jī)制和管理模式

創(chuàng)新體制機(jī)制和管理模式，一是要優(yōu)化考核激勵(lì)機(jī)制；二是完善公司治理制度，提高公司的治理水平；三是強(qiáng)化戰(zhàn)略管控；四是強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理工作，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督檢查。按照“權(quán)限適度下放、簡(jiǎn)化工作流程、減少審批環(huán)節(jié)”的思路，完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，提高工作效率。健全成本核算管理體系、加大集中采購(gòu)力度、規(guī)范招投標(biāo)工作，提高成本管理水平；以營(yíng)銷為龍頭，以客戶為導(dǎo)向，帶動(dòng)各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的精細(xì)化管理水平；并且探索標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。

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作者簡(jiǎn)介：劉維維（1993-），女，漢族，重慶人，學(xué)生，在讀管理學(xué)碩士，單位：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院土地資源管理專業(yè)，研究方向：土地利用理論與政策、農(nóng)村自然資源市場(chǎng)化管理。