摘 要：近年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)交易越來(lái)越頻繁，隨之而來(lái)的法律問(wèn)題也逐年遞增，并且越來(lái)越復(fù)雜化。本文意在通過(guò)對(duì)案例的分析，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度進(jìn)行深入的挖掘，希望在今后的司法實(shí)踐中能夠有所參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；物權(quán)變動(dòng)

李某與張某于1979年12月31日登記結(jié)婚，涉案房屋系1999年10月13日購(gòu)買(mǎi)，1999年11月15日張某登記為房屋所有權(quán)人，建筑面積96.8平方米。2015年張某曾向人民法院起訴要求與李某離婚，后于2015年5月15日撤回起訴。2016年4月26日，張某與錢(qián)某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定張某（出讓方）將涉案房屋出售給錢(qián)某（買(mǎi)受方），成交總價(jià)1080000元，在2016年4月25日前，買(mǎi)受方支付購(gòu)房定金10000元，此定金抵扣房款；在2016年4月26日前，買(mǎi)受方支付首付款計(jì)200000元；在2016年5月15日前，買(mǎi)受方支付出讓方房款計(jì)870000元。雙方約定在買(mǎi)受方不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)辦妥，且房款及其他所有費(fèi)用付清后交房。此后錢(qián)某辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，于2016年5月5日登記為涉案房屋的權(quán)利人。

得知涉案房屋被張某賣(mài)出后，李某起訴至人民法院，其訴稱：張某隱瞞妻兒出售涉案房屋，合同簽訂之前也沒(méi)有帶錢(qián)某看房，錢(qián)某不知車(chē)棚的存在，結(jié)合張某為錢(qián)某支付稅費(fèi)行為，可以證明兩人存在惡意串通，該房屋買(mǎi)賣(mài)行為侵害了李某及兒子的合法權(quán)益，請(qǐng)求確認(rèn)張某與錢(qián)某簽訂的房屋合同無(wú)效。

一、法院觀點(diǎn)

法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，故張某對(duì)涉案房屋是否享有處分權(quán)，不能成為李某主張涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十五條規(guī)定“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！北景钢欣钅澄茨芘e證證明錢(qián)某在辦理轉(zhuǎn)移登記之時(shí)知道張某對(duì)房屋沒(méi)有處分權(quán)，也不能證明錢(qián)某在辦理轉(zhuǎn)移登記之時(shí)有重大過(guò)失，也沒(méi)有證據(jù)證明惡意串通損害李某的合法權(quán)益的事實(shí)，因此其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

二、筆者觀點(diǎn)

“善意”是人的內(nèi)心活動(dòng)，現(xiàn)如今許多法律糾紛都涉及到善意取得的問(wèn)題。而且我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于善意取得制度的規(guī)定又不是非常明晰。因此，筆者希望通過(guò)上述案例來(lái)分享對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理解。

1.不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提

無(wú)權(quán)處分，是指行為人沒(méi)有處分權(quán)，而處分他人的財(cái)產(chǎn)。沒(méi)有處分權(quán)，是指根本沒(méi)有權(quán)利或者沒(méi)有完整的權(quán)利?！段餀?quán)法司法解釋（一）》第15條規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。善意取得制度的設(shè)立，是為了保護(hù)民眾的交易安全，因此，在涉及不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情況下，受讓人是否有理由相信行為人有權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)，是認(rèn)定善意取得的關(guān)鍵。

《物權(quán)法司法解釋（一）》第16條第1款規(guī)定：具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

因此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的無(wú)權(quán)處分，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步界定為處分人無(wú)實(shí)質(zhì)意義上的處分權(quán)，但錯(cuò)誤登記狀態(tài)在形式上賦予其完全的處分資格，受讓人基于此種信賴而為交易的情形。

2.善意的認(rèn)定

《物權(quán)法》第106條規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，是善意取得的前提之一，《物權(quán)法司法解釋（一）》第15條第1款規(guī)定，“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意”，也就是說(shuō)，受讓人是否為“善意”，不僅需要考慮其是不是明知，而且要考慮再不明知的情況下，受讓人是否存在重大過(guò)失。

《物權(quán)法司法解釋（一）》第16條具體列舉了判斷受讓人并非為善意的情形，登記錯(cuò)誤或瑕疵登記則表明讓與人并不存在讓受讓人得以信賴的權(quán)利外觀，在這種情況下，受讓人仍然進(jìn)行交易，那就屬于明知。同樣，真實(shí)權(quán)利人若有證據(jù)證明該受讓人應(yīng)當(dāng)知道行為人沒(méi)有處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為受讓人具有重大過(guò)失。

3.善意取得的時(shí)間點(diǎn)

“善意”作為行為人的主觀狀態(tài)，可能會(huì)隨著交易進(jìn)程的深入發(fā)生變化。例如在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人不具有處分權(quán)，合同簽訂后，不動(dòng)產(chǎn)登記或動(dòng)產(chǎn)交付之前，如受讓人已明知轉(zhuǎn)讓人屬無(wú)權(quán)處分，是否能適用善意取得，應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》第106條規(guī)定的“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”為依據(jù)進(jìn)行判定，這里的“受讓”應(yīng)當(dāng)是符合物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的行為，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該以依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記之時(shí)作為判斷不動(dòng)產(chǎn)善意取得成就的時(shí)間點(diǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：

王麗詩(shī)（1993.5～），女，滿族，遼寧丹東人，沈陽(yáng)師范大學(xué)，15級(jí)在讀研究生，碩士學(xué)位，研究方向：刑事訴訟法學(xué)。