從我國(guó)住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題思考法律空缺

王冉冉 杜晉國(guó)

摘要：現(xiàn)代社會(huì)，隨著科技的迅速發(fā)展，生活日新月異。隨之而來(lái)的是各種社會(huì)新問題的出現(xiàn)。當(dāng)面對(duì)這些問題時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)由于法律的相對(duì)穩(wěn)定性和滯后性，有些問題往往“無(wú)法”可依，這就為國(guó)家工作人員依法辦事增大了難度。法律的不完善，法律空白的存在，使得許多社會(huì)問題難以解決，從而不利于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，也有礙于我國(guó)依法治國(guó)的進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：法律空白；土地使用權(quán)；依法治國(guó)

中圖分類號(hào)：D922.3；F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2017）23-0095-02

在各國(guó)的法學(xué)理論與實(shí)踐中，法律空白都是不可忽視的一個(gè)問題。任何法律都不可能包羅萬(wàn)象，窮盡變化極快的大千世界。在新華字典中，“空白”一詞的最基本釋義是指（版面、書頁(yè)、畫幅等上面）空著，沒有填滿或沒有被利用的部分。顧名思義，“法律空白”即是指法律對(duì)于某些社會(huì)爭(zhēng)端沒有明文規(guī)定或者說規(guī)定不夠具體明確，也可以說是法律之于社會(huì)問題的覆蓋盲區(qū)。法律空白并不是現(xiàn)代社會(huì)的產(chǎn)物，我們甚至可以說法律空白是伴隨著法律的產(chǎn)生而出現(xiàn)的，因?yàn)槲覀兊纳鐣?huì)是不斷發(fā)展的，而法律卻是相對(duì)穩(wěn)定的。有很多學(xué)者都對(duì)“法律空白”做出了解釋?？ǘ嘧粽f過：“法律針對(duì)個(gè)案沒有規(guī)定就是法律空白?！笨枴だ瓊惔囊苍谒淖髌贰斗▽W(xué)方法論》中提到：“法律漏洞是一種‘違法計(jì)劃的不圓滿性?！盵1]

法律空白的存在，使得許多問題處理困難甚至不斷積壓。我國(guó)對(duì)于法律空白的理論研究似乎未成體系，基本都是出現(xiàn)一個(gè)個(gè)“社會(huì)首例”后，才發(fā)現(xiàn)訴求于現(xiàn)行法律法規(guī)似乎也難以解決，才發(fā)覺到法律空白的存在。本文將結(jié)合中國(guó)首例“住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期”事件分析法律空白存在的原因以及彌補(bǔ)法律空白的過渡性解決措施。

二、法律空白存在的原因

（一）歷史原因

勒內(nèi)·達(dá)維德在他的《當(dāng)代主要法學(xué)體系》中提到：“法律必須要有高度的準(zhǔn)確性，在適用上要有高度的統(tǒng)一性和完整性，這個(gè)樣才會(huì)有良好的法治狀況。但任何一個(gè)時(shí)代、任何一個(gè)國(guó)家都不可能做到使其法典具有所有的優(yōu)良品質(zhì)，它總會(huì)有一些缺陷?！盵2]大千社會(huì)變化多端，因此任何一個(gè)國(guó)家或者時(shí)代都很難做到使其法律包羅社會(huì)萬(wàn)象。中國(guó)的法律思想開始于春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的法家學(xué)派，自此便與儒家思想一直貫穿于整個(gè)封建時(shí)期的社會(huì)發(fā)展。而古代的法律是圍繞統(tǒng)治者的思想而制定的，法律的制定一切都是為了維護(hù)統(tǒng)治者的利益，民眾缺乏法律意識(shí)。直到近代，受西方民主思想的影響，一些有識(shí)之士才認(rèn)識(shí)到法律不該只是維護(hù)統(tǒng)治者利益的工具，法律更該成為公民維護(hù)自己權(quán)利與利益的工具。在這種情況下，中國(guó)才開始向西方學(xué)習(xí)，并急于制定一系列并不適合中國(guó)當(dāng)時(shí)國(guó)情的法律。雖然很多法律被“照貓畫虎”出來(lái)，但是民眾的法律意識(shí)以及社會(huì)實(shí)情并不能與其相稱。雖然建國(guó)以來(lái)的民主法律較之前有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但是由于缺乏穩(wěn)固的法律思想基礎(chǔ)，使得很多方面都易出現(xiàn)問題。因此，中國(guó)古代法律思想對(duì)現(xiàn)行法律思想的影響以及現(xiàn)代法律思想發(fā)展的不足，使得我國(guó)現(xiàn)行法律體系中很易于出現(xiàn)法律空白。

（二）社會(huì)原因

法律是人類社會(huì)一定發(fā)展階段的產(chǎn)物。在人類原始社會(huì)漫長(zhǎng)的歷史中，沒有階級(jí)、私有制，也沒有代表復(fù)雜社會(huì)組織和制度形態(tài)的國(guó)家和法律。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)公共事務(wù)也比以往原始社會(huì)更加復(fù)雜和增多，原始社會(huì)中的極為簡(jiǎn)單的習(xí)慣已無(wú)法適應(yīng)處理這些新事物的要求，這就需要產(chǎn)生一種新的行為規(guī)則，即法。由此看來(lái)，法律的產(chǎn)生明顯晚于社會(huì)的發(fā)展，正是由于社會(huì)的需要，法律才應(yīng)然而生，也就說明法律相對(duì)于社會(huì)發(fā)展是有滯后性的。在社會(huì)問題發(fā)生之前，人們往往無(wú)法預(yù)測(cè)到將會(huì)發(fā)生什么，也就難以提前在法律制定方面做好未雨綢繆的準(zhǔn)備。特別是在當(dāng)今信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高度發(fā)達(dá)，人們思想空前解放的情況下，新事物的發(fā)展速度之快幾乎超出人們的想象，這更加說明了法律空白的存在是難以避免的。

（三）法律自身原因

從一部法律的制定到出臺(tái)，需要經(jīng)過仔細(xì)的斟酌、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚺c謹(jǐn)慎考慮，這就注定一部法律的施行需要漫長(zhǎng)的時(shí)間。而法律本身又具有相對(duì)穩(wěn)定性，這就說明法律不可能輕易的跟隨社會(huì)的變化而改變。同時(shí)，在很多事情發(fā)生之前，立法者也不可能考慮到社會(huì)各方面的問題。因此，法律自身的相對(duì)穩(wěn)定性與法律制定者的主觀原因也是法律空白存在的不可忽視的原因之一。

三、結(jié)合具體案例的分析：首例住宅用地使用權(quán)到期續(xù)期事件

（一）本案的討論價(jià)值

土地出讓制度是市場(chǎng)化配置土地資源的重要方式。該制度的建立極大地提升了土地資源的利用效能，在改革開放的進(jìn)程中促進(jìn)了我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。然而，在發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了很多問題。住宅地使用權(quán)到期續(xù)期問題就是其中之一。在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，很大程度上，房子就等同于“家”。對(duì)于多數(shù)人而言，一生都在為擁有屬于自己的房子奮斗。因此，房子對(duì)于中國(guó)人來(lái)說，至關(guān)重要，住宅地的使用權(quán)到期問題關(guān)系到居民的切身利益。溫州部分住宅地使用權(quán)到期一例雖是個(gè)例，具有其特殊性，但這也許是對(duì)相關(guān)國(guó)家部門很好的警示，警示其需要未雨綢繆，提前出臺(tái)相關(guān)法律，以免屆期難以處理相關(guān)問題。

（二）本案基本情況

2016年4月16日，浙江溫州一部分市民發(fā)現(xiàn)，他們?cè)谡ＹI賣二手房后卻無(wú)法順利完成交易，而原因是房屋所在的土地到期了。如果想要順利完成交易，就必須要續(xù)期，也即繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。不少市民的土地證上寫著土地年限為20年到期。據(jù)報(bào)道，經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局初步排查，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗該情況房產(chǎn)。而從2015年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)就已到期或?qū)⒚媾R到期。而且，這次住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，在全國(guó)也屬于先例。

（三）案例分析

關(guān)于土地使用權(quán)的到期問題，我國(guó)物權(quán)法已明確規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，但通過何種方式續(xù)期，續(xù)期是否需要交納土地出讓金，以及交納出讓金標(biāo)準(zhǔn)等具體問題，在物權(quán)法中并未給出詳細(xì)的規(guī)定，目前我國(guó)也沒有出臺(tái)過相關(guān)的法律解釋。這是溫州土地續(xù)期出現(xiàn)問題的最大原因。從此次事件本身來(lái)看，的確有其歷史原因，因?yàn)檫@批住宅用地的使用權(quán)為20年，當(dāng)時(shí)物權(quán)法尚未出臺(tái)，相關(guān)法律也不完善。然而，在強(qiáng)調(diào)依法治國(guó)、建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義法治國(guó)家的今天，如何盡快給出回應(yīng)、解決爭(zhēng)議，從而化解群眾憂慮，成為了相關(guān)部門的當(dāng)務(wù)之急。2007年頒布的物權(quán)法很大程度上的意義就在于明確了私人對(duì)其合法的房屋享有所有權(quán)。這意味著即便土地使用權(quán)到期了，公民合法的房屋所有權(quán)也不容剝奪。

然而，物權(quán)法卻未給出自動(dòng)續(xù)期的具體規(guī)定。比如，政府有無(wú)義務(wù)幫助住宅用地使用者實(shí)現(xiàn)自動(dòng)續(xù)期？自動(dòng)續(xù)期是否需要繳納土地出讓金？如需要繳納，繳納標(biāo)準(zhǔn)是何？若某些業(yè)主不愿繳納土地出讓金該如何規(guī)定？非住宅建設(shè)用地又該如何續(xù)期？不得不說，這些法律中留下的模糊之處已經(jīng)開始影響到公民的生產(chǎn)和生活。一方面，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心中，這既不利于產(chǎn)權(quán)制度的落實(shí)，也讓人們因?yàn)閾?dān)憂而總是惶惶不安。另一方面，也為相關(guān)市場(chǎng)交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經(jīng)開始出現(xiàn)土地使用權(quán)到期后，房屋因未能自動(dòng)續(xù)期而不能順利交易過戶的案例。不難預(yù)見，如果相關(guān)規(guī)定仍不明確，還將出現(xiàn)諸多類似糾紛與爭(zhēng)端。

（四）過渡性彌補(bǔ)措施

2016年12月23日，《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記方法<試行>》新聞發(fā)布會(huì)由國(guó)土資源部召開，根據(jù)國(guó)土資源部副部長(zhǎng)所表示，對(duì)于少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期問題，國(guó)土資源部已出臺(tái)過渡性措施。地方在相關(guān)法律安排出臺(tái)之前，可以采用“兩不一正?！钡倪^渡性方法處理此類事件。即：一、不需要提出續(xù)期申請(qǐng)。少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的，權(quán)利人不需要提出續(xù)期申請(qǐng)（即自動(dòng)續(xù)期）。二、不收取相關(guān)費(fèi)用。三、正常辦理交易和登記手續(xù)。此類住房發(fā)生交易時(shí)，可正常辦理房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。之所以是過渡性措施，一方面是由于溫州出現(xiàn)的住宅用地使用權(quán)到期事件，屬于個(gè)別情況，有其特殊性；另一方面是國(guó)家相關(guān)法律還尚未出臺(tái)，各地方行政管理部門先按此辦法操作，解決已出現(xiàn)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題，以便權(quán)利人辦理住房交易、過戶和不動(dòng)產(chǎn)手續(xù)登記。[3]

四、結(jié)語(yǔ)

解決溫州住宅用地使用權(quán)到期續(xù)期一案的過渡性措施，雖不是解決法律空白的根本性措施，但也可以說是為我國(guó)法律空白的彌補(bǔ)提供了一個(gè)不錯(cuò)的參考。首先，這種過渡性措施能夠解決相應(yīng)社會(huì)問題，不至于導(dǎo)致問題的積壓以致引起社會(huì)秩序的混亂。其次，過渡性措施具有很強(qiáng)的針對(duì)性，并且可以即刻應(yīng)對(duì)個(gè)案問題，從而為立法工作者留出緩沖期，為他們爭(zhēng)取到更多時(shí)間去全面考慮相關(guān)問題，使其做出更科學(xué)的應(yīng)對(duì)措施，找到從根本上解決相關(guān)方面法律空白問題的方法。因此，我認(rèn)為這種過渡性措施不失為解決“社會(huì)首例個(gè)案”、暫時(shí)性彌補(bǔ)法律空白的可行性措施，也適合我國(guó)社會(huì)的發(fā)展。當(dāng)然，這只是暫時(shí)性的解決方法，要想真正從根本上彌補(bǔ)法律空白，還需要立法者更多的努力。

[參考文獻(xiàn)]

[1][德]卡爾·拉倫茨.法學(xué)方法論[M].陳愛娥譯.北京：商務(wù)印書館，2003：251.

[2][法]勒內(nèi)·達(dá)維德.當(dāng)代主要法律體系[M].漆竹生譯.上海：上海譯文出版社，1984：109.

[3]王文錦.土地使用權(quán)到期，你的房子咋處理[J].理財(cái)，2017（2）：59.