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      基于南京住宅市場的房地產(chǎn)泡沫研究

      2017-09-07 09:09蔣葉
      中國管理信息化 2017年17期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫南京住宅

      蔣葉

      [摘 要] 摘 要:通過對南京住宅市場房地產(chǎn)泡沫原因的分析,分析了南京住宅市場房地產(chǎn)泡沫的評價(jià)指標(biāo),如房價(jià)收入比等。結(jié)合國外部分國家處理房地產(chǎn)泡沫的措施,提出了減少房地產(chǎn)市場泡沫的方法,以此來促進(jìn)南京住宅市場健康有序的發(fā)展。

      [關(guān)鍵詞] 南京;住宅;房地產(chǎn)泡沫

      doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 17. 065

      [中圖分類號] F224;F426.92 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194(2017)17- 0144- 04

      0 引 言

      全國房地產(chǎn)市場熱度不減,南京住宅市場近年來價(jià)格上漲幅度趨緩, 2008-2009年略有小幅下降后,從2009年至今,雖然浦口、江寧、河西等板塊價(jià)格有所波動,整體價(jià)格基本沒有回落,房地產(chǎn)泡沫指由房地產(chǎn)投機(jī)行為引起的房地產(chǎn)價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)格,并且持續(xù)上漲現(xiàn)象。相比全國住宅市場,2014年以來,南京住宅市場價(jià)格趨于穩(wěn)定,是否還存在泡沫,一直是學(xué)者企業(yè)家爭論和關(guān)注的焦點(diǎn),以下是南京市2016年1-10月新房和二手房均價(jià)(見表1,數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng))。一年以內(nèi),房價(jià)上漲30%左右。

      1 房地產(chǎn)泡沫的形成

      房地產(chǎn)泡沫的形成不是簡單因素造成的,房地產(chǎn)行業(yè)的參與方眾多,政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、購房者,他們都可能和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生具有一定的關(guān)聯(lián),而這四類人群的行為往往是交叉相互影響的,所以很難孤立的去解釋房地產(chǎn)泡沫的成因,現(xiàn)將一些因素進(jìn)行歸并,并闡述。

      1.1 購房者的過度投資和消費(fèi)者及投資者對未來價(jià)格的預(yù)期

      2014年南京市人均生產(chǎn)總值達(dá)到136 564元,而當(dāng)年的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為47 203元,人民生活水平的逐漸提高帶來的是消費(fèi)能力的提高,投資意識也日益增強(qiáng)。

      普通居民投資具有如下特點(diǎn):渠道單一,投資保守。中國自古以來根深蒂固的文化講究“安居樂業(yè)”,加之近年來持續(xù)上漲的房價(jià),老百姓們更加趨之若鶩的將房產(chǎn)作為最穩(wěn)當(dāng)?shù)耐顿Y消費(fèi)品,普遍看漲也推動了房價(jià)的抬升。

      1.2 政府行為的干預(yù)和房地產(chǎn)開發(fā)商的推動

      截至2016年10月底,南京成交住宅用地總價(jià)約1285.36億元,出讓面積約2 810 867.25平方米,單價(jià)約4.5萬元/平方米。2015南京成交住宅用地總價(jià)約714.19億元,出讓面積約 3 096 528平方米,單價(jià)約2.3萬元/平方米。2014年南京成交住宅用地總價(jià) 約616.86 億元,出讓面積約4 772 019 平方米,單價(jià)約1.3萬元/平方米。2013年南京成交住宅用地總價(jià)711.6億元,出讓面積3 326 186.19平方米。單價(jià)約2.13萬元/平方米。2012年成交價(jià)格283.279億元,出讓面積3 109 832.4平方米,單價(jià)約0.91萬元/平方米。2111年成交價(jià)格252.617億元,出讓面積3 561 385.3平方米,單價(jià)約0.71萬元/平方米。一些非本地企業(yè)涌入南京,他們急需要打開南京的市場,土地是準(zhǔn)入證,為了能買到土地,尤其是熱門地區(qū)的土地,如河西地區(qū),江心洲等,經(jīng)過拍賣之后,價(jià)格往往被抬高若干倍,使得土地市場競爭日趨白熱化,南京由此誕生了一塊又一塊的地王,虛高的地價(jià)帶來的是更高的房價(jià),而這房價(jià)已經(jīng)超出了其本來的價(jià)值。

      根據(jù)House365的信息,2016年南京在售住宅樓盤的價(jià)格分布(不含高淳/溧水)見表3。

      可以看出,均價(jià)2萬元/平方米以上的的樓盤比例占到了一大半,凸顯出了南京房價(jià)之高。

      2 南京住宅市場泡沫評價(jià)指標(biāo)分析

      國內(nèi)外許多的專家學(xué)者在研究房地產(chǎn)泡沫,評價(jià)泡沫度指標(biāo)和方法稍有差異,現(xiàn)在評價(jià)房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)普遍為以下幾個(gè):房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率;房屋的空置面積與空置率;房價(jià)收入比;房屋租售比。現(xiàn)選擇部分指標(biāo)針對南京住宅市場的具體情況進(jìn)行分析。

      2.1 房價(jià)收入比

      查閱南京市統(tǒng)計(jì)局的資料,整理出2010-2014年南京市城鎮(zhèn)居民可支配收入、人均住房面積等信息,見表4。

      房價(jià)收入比指房屋總價(jià)與家庭年收入的比值。世界銀行提出發(fā)達(dá)國家正常的房價(jià)收入比一般在1.8~5.5之間,而發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比則在3~6之間。將房價(jià)收入比6作為房價(jià)收入比的上限,將各年房價(jià)收入比與之比較,依次算出各年房價(jià)收入比指數(shù)。以南京城鎮(zhèn)普通家庭為例,典型的三口之家,夫妻二人加上一個(gè)孩子,家庭年收入在10萬元左右,選取南京2016年全市住房均價(jià)2.4萬元/平方米,根據(jù)2016年南京住宅市場主要戶型90平方米計(jì)算,房價(jià)收入比高達(dá)21.6,若是選擇河西等熱點(diǎn)區(qū)域,房屋單價(jià)遠(yuǎn)超過2.4萬元/平方米,房價(jià)收入比也要高很多,超過了普通老百姓的承受能力。

      2.2 空置率

      空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例,商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū),商品房供求平衡,有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū),要采取一定措施,加大商品房銷售的力度,以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行;空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。目前一般三種計(jì)算方法:

      空置率=全社會空置房面積/全部住房面積

      空置率=空置商品房面積/最近三年內(nèi)竣工面積

      空置率=空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積

      基于這幾個(gè)公式,在統(tǒng)計(jì)年鑒中能查找出房屋各年竣工面積,但是空置面積無從查找,有學(xué)者將空置面積等同于各年的竣工面積與當(dāng)年銷售面積的差值,這一計(jì)算方法的準(zhǔn)確性還有待研究,因?yàn)楣P者認(rèn)為,房屋的空置面積不僅包括未銷售出去的面積,待售的面積,也包括購買后沒有入住的面積,而后者實(shí)在難以統(tǒng)計(jì),所以無法運(yùn)用公式計(jì)算出南京準(zhǔn)確的住房空置率,通過一些媒體的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)南京的河西、浦口等地區(qū)晚小區(qū)亮燈較少,房屋空置嚴(yán)重,超過三成,泡沫現(xiàn)象比較嚴(yán)重。endprint

      2.3 房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額

      根據(jù)學(xué)者們的研究結(jié)果,這一指標(biāo)為10%-14%之間屬于正常范圍,14%-17%屬于警戒區(qū),超過17%就屬于危險(xiǎn)區(qū)了。

      查閱江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒,將相關(guān)的數(shù)據(jù)整理如下,將17%作為上限,將各年的住宅投資總額/固定資產(chǎn)投資總額數(shù)值與之比較,算出各年的指數(shù)(見表3)。

      通過以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),南京住宅市場目前處于警戒區(qū)。

      2.4 租售比

      指每平米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶160-1∶200。將200定為上限,將各區(qū)域的租售比與之比較,得出指數(shù),再將各區(qū)域的指數(shù)做算術(shù)平均,得出全市租售比的綜合指數(shù)。

      根據(jù)House365網(wǎng)站提供的信息,選取了2016年南京各區(qū)域內(nèi)的小區(qū)售價(jià)和租金情況進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)租售比數(shù)值很高,泡沫嚴(yán)重(見表6)。

      3 國外房地產(chǎn)泡沫的啟示

      現(xiàn)將國外一些國家的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象及其處理原理總結(jié)如下,為我們處理城市房地產(chǎn)泡沫提供參考和借鑒(見表7)。

      4 對 策

      房地產(chǎn)泡沫危害已經(jīng)凸顯出來,在南京,早年如果在河西有一套住房,如今早已升值許多番,可以說許多人一房一夜暴富,財(cái)富取得如此便捷,增值如此迅速,而且沒有停止的趨勢,使得大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),一方面拉動了城市的經(jīng)濟(jì),另一方面也減少了對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資力度,同時(shí)也帶來了很多的社會問題,比如貧富差距日益拉大,仇富現(xiàn)象嚴(yán)重,處理不好,就會引發(fā)社會不安定等諸多問題。

      結(jié)合國外一些國家的房地產(chǎn)泡沫治理方法的啟示,以及國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)泡沫的警示,對南京市住宅市場房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對措施給出如下建議:

      4.1 從源頭做起,加強(qiáng)土地市場管理

      目前的高房價(jià)源頭在于高昂的土地價(jià)格,土地作為一種稀缺商品,它的價(jià)格受供求關(guān)系的影響,適當(dāng)擴(kuò)大土地供應(yīng)量能有效的降低土地價(jià)格。完善目前的土地拍賣制度,減少“地王”現(xiàn)象的發(fā)生,同一區(qū)域或相鄰區(qū)域土地可以安排多幅接連拍賣,縮短拍賣間隔時(shí)間,減少房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)樵S久沒有土地而爭搶土地以至“地王”頻發(fā)的現(xiàn)象,同時(shí),嚴(yán)格準(zhǔn)入制度,對準(zhǔn)予參加拍賣的開發(fā)商設(shè)置門檻,探索是否能夠根據(jù)拍賣地塊起拍價(jià)的高低,選擇允許不同資質(zhì)的開發(fā)商參加拍賣,比如需要開發(fā)商進(jìn)入南京市場一定的年限,需要以往所開發(fā)樓盤的當(dāng)年銷售單價(jià)處于同一區(qū)域中等水平,一是防止外地開發(fā)商為了爭奪南京市場不惜高價(jià)拿地,為了獲得利潤而抬高房價(jià);二是將開發(fā)商的拍賣資格直接和他們以往的銷售單價(jià)掛鉤,對開發(fā)商有了限制。

      構(gòu)建分層次的住房體系,針對不同收入的群體建設(shè)不同的住房,建設(shè)廉租房或者保障性住房,減少對商品房消費(fèi)的擁擠現(xiàn)象。

      4.2 緊縮金融信貸政策

      要能對房地產(chǎn)住宅市場進(jìn)行有效的調(diào)控,減少房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)和人民生活的不良影響,使得國民經(jīng)濟(jì)能夠健康可持續(xù)發(fā)展,最為有效的辦法就是運(yùn)用金融手段進(jìn)行調(diào)節(jié),加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)特別是銀行的監(jiān)管力度。

      南京二套房首付政策多變,從30%,到2010年的50%,2011年的60%,2013年的65%,2015年的60%,到2016年最高80%,這從某種程度上遏制了炒房,限購政策也限制了部分資金充裕人群頻繁的購房,對控制房價(jià)起到了一定的作用,當(dāng)房價(jià)上漲速度放緩的時(shí)候,金融政策,包括首付比例,貸款利率政策也都不能放松。加強(qiáng)對民間金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,對除銀行之外對個(gè)人提供購房貸款的機(jī)構(gòu)加強(qiáng)審核力度,防止他們忽略對借款人的資質(zhì)和信譽(yù)的審查,低估了借款風(fēng)險(xiǎn),容易造成壞賬呆賬,不僅影響金融機(jī)構(gòu)的安全,也危機(jī)整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

      4.3 構(gòu)建公開透明的信息平臺

      建立公開透明的信息平臺,目前南京市實(shí)行一房一價(jià),在各個(gè)樓盤現(xiàn)場的售樓處的確能查詢到公開的房屋價(jià)格,但是對于全市各年的房屋銷售價(jià)格還缺乏統(tǒng)一的查詢平臺,無法利用簡單的方式查詢到全市歷年房屋的成交價(jià)格,這樣的價(jià)格信息沒有公開,除了那些時(shí)刻關(guān)注全市各樓盤價(jià)格起伏的專業(yè)人士外,普通老百姓對南京房價(jià)的真實(shí)走勢很難做到心中有數(shù),往往只感覺到市場的表面現(xiàn)象,那就是房價(jià)天天在漲,至于漲了多少,何時(shí)漲,有些樓盤有些區(qū)域有沒有跌過,很難了解到,最后便是跟風(fēng)買,爭搶買,導(dǎo)致市場總是彌漫著哄搶的氣氛,自然抬高了房價(jià),制造了泡沫。

      4.4 完善稅收政策

      南京目前的稅收政策主要是體現(xiàn)在幾個(gè)方面,一是個(gè)人住房的交易環(huán)節(jié),如營業(yè)稅,首套房90平方米以上稅率1.5%,二套房90平方米以上是2%。二是開發(fā)環(huán)節(jié)的一系列稅費(fèi),開發(fā)商又通過提高房價(jià)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上,政府一系列想通過征稅來控制房價(jià)的政策無形中又抬高了房價(jià),制造了泡沫。國內(nèi)有城市已經(jīng)開征了房產(chǎn)稅,也有城市正在試點(diǎn),理論研究的專家和企業(yè)家對于房產(chǎn)稅的開征意見也不統(tǒng)一,有人認(rèn)為應(yīng)該開征,有人認(rèn)為我國土地并非私有化,不宜開征。南京這幾年也一直傳言要開征,至今尚未證實(shí),筆者認(rèn)為,如果要開征房產(chǎn)稅,開征的比例至少要不低于每年城市房價(jià)上漲所帶給投資者的收益,才能對投資者不斷炒房起到遏制作用,假設(shè)一套總價(jià)300萬元的住房,在南京的河西地區(qū),2015年初至2016年房價(jià)的漲幅超過了30%,購房者貸款成本或者全額付款資金機(jī)會成本基本和房屋的租金持平,那房產(chǎn)稅開征的比例要接近房價(jià)的漲幅才能遏制居民對房屋的投資,轉(zhuǎn)而向其他商品投資。

      房地產(chǎn)業(yè)是城市財(cái)富的重要支撐點(diǎn),住房更關(guān)乎老百姓的民生,如何保持房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展,是我們要持續(xù)研究下去的課題。這其中離不開政府在城市規(guī)劃、土地政策、信貸政策方面的支持和干預(yù),也需要媒體輿論的正確引導(dǎo),引導(dǎo)城市居民了解政府的各種調(diào)控舉措,了解南京真實(shí)的房地產(chǎn)住宅市場,引導(dǎo)老百姓理性消費(fèi),建立和諧健康的城市房地產(chǎn)住宅市場。

      主要參考文獻(xiàn)

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      [4]劉明.國際金融危機(jī)五年回眸:美國房地產(chǎn)泡沫如何觸發(fā)金融危機(jī)(上)[J].中國黨政干部論壇,2012(11).

      [5]馮汐,段全英.北京市房地產(chǎn)泡沫測度實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)視角:下旬刊,2012(5).endprint

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