[摘要]文章構(gòu)建衡量合理房?jī)r(jià)水平的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,基于因子分析法對(duì)2000—2015年廣州市相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證并分析其房?jī)r(jià)合理水平。得出如下結(jié)論:2000—2004年,廣州房?jī)r(jià)低于理論價(jià)值;2005—2010年廣州房?jī)r(jià)處于合理水平指數(shù)區(qū)間; 2011年至今,房?jī)r(jià)超出合理水平區(qū)間。提出促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的政策建議:多手段推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí)保持房?jī)r(jià)健康合理,并逐步規(guī)范租房市場(chǎng)。
[關(guān)鍵詞]因子分析;房?jī)r(jià);合理水平
[DOI]1013939/jcnkizgsc201726041
房?jī)r(jià)是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與否的一個(gè)重要指標(biāo),對(duì)于合理房?jī)r(jià),溫家寶總理給出了兩條標(biāo)準(zhǔn):一是房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng);二是房?jī)r(jià)與成本和合理的利潤(rùn)相匹配。根據(jù)這兩條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,合理的房?jī)r(jià)水平應(yīng)該既在大多數(shù)購(gòu)房消費(fèi)者的可承受范圍之內(nèi),又能滿足不同群體消費(fèi)者的居住需求,同時(shí)還能達(dá)到合理的利潤(rùn)水平,使開(kāi)發(fā)商有利可圖。
1合理房?jī)r(jià)水平指標(biāo)評(píng)價(jià)體系
通過(guò)國(guó)內(nèi)外用于研究房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)進(jìn)行分析,合理房?jī)r(jià)衡量指標(biāo)大致可以分為以下四大類(lèi)。第一類(lèi)是把住宅當(dāng)作一種商品看待,從其價(jià)格構(gòu)成出發(fā),考察其中的成本構(gòu)成和利潤(rùn)是否合理的指標(biāo)。第二類(lèi)是回歸到住宅的消費(fèi)主體,考察居民住房消費(fèi)能力的指標(biāo)。第三類(lèi)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展?fàn)顩r出發(fā):一個(gè)是考慮其供求關(guān)系;另一個(gè)是考慮其發(fā)展速度。第四類(lèi)是基于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)性的角度,考察房地產(chǎn)的發(fā)展和房?jī)r(jià)波動(dòng)是否與經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展相協(xié)調(diào),是否會(huì)破壞經(jīng)濟(jì)秩序的健康穩(wěn)定。
本文主要圍繞著這幾條重要的標(biāo)準(zhǔn),選取主要指標(biāo)來(lái)研究房?jī)r(jià)的合理性。分析合理房?jī)r(jià)的影響因素,合理房?jī)r(jià)水平的衡量因素是多方面的,且這些因素相互作用形成了一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng),為了能更準(zhǔn)確地反映這個(gè)系統(tǒng)的合理程度,結(jié)合我國(guó)目前各大城市的實(shí)際情況,本文構(gòu)建合理房?jī)r(jià)指標(biāo)體系如表1所示。合理房?jī)r(jià)指標(biāo)體系分為兩個(gè)層次,第一層次為經(jīng)濟(jì)因素指標(biāo)、社會(huì)因素指標(biāo)和政策因素指標(biāo);第二層次由11個(gè)單項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)構(gòu)成。合理房?jī)r(jià)水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系見(jiàn)表1。
2合理房?jī)r(jià)水平評(píng)價(jià)模型
21數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化
由于不同指標(biāo)通常有不同的量綱,這會(huì)引起各指標(biāo)取值的分散程度差異較大,有時(shí)會(huì)造成很不合理的結(jié)果。為了消除此種影響,常需要在分析前對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,本文通過(guò)最常用的標(biāo)準(zhǔn)化方法——標(biāo)準(zhǔn)差(即z-score)標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)實(shí)現(xiàn)將原始數(shù)據(jù)的指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。
x′=x-μσ(1)
在式(1)中,μ為所有樣本數(shù)據(jù)的均值;σ為所有樣本數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差,Z-score標(biāo)準(zhǔn)化方法適用于數(shù)值的最大值和最小值未知的情況,或有超出取值范圍的離群數(shù)據(jù)的情況,標(biāo)準(zhǔn)化的目的是使所有的數(shù)據(jù)口徑一致。
22基于因子分析法的影響因素評(píng)價(jià)模型
在研究合理房?jī)r(jià)問(wèn)題中,各個(gè)指標(biāo)之間是有一定相關(guān)性的。由于變量較多及變量間有一定的相關(guān)性,勢(shì)必增加分析問(wèn)題的復(fù)雜性。因此,需要有一種進(jìn)行簡(jiǎn)化的方法,可以在反映原有絕大部分信息的前提下,用少數(shù)幾個(gè)相關(guān)比較密切的因素去描述多個(gè)指標(biāo)之間的聯(lián)系,因子分析就是這樣的一種方法。
因子分析模型描述如下:
①設(shè)合理房?jī)r(jià)衡量有p個(gè)相關(guān)變量,X=(X1,X2,…,Xp), E(X)=μ, D(X)=;
②變量X含有m個(gè)獨(dú)立的公共因子F=(F1, F2, …, Fm)(m
③變量Xi含有獨(dú)特因子εi(i=1, 2, …, p), 各個(gè)εi間互不相關(guān), 且與Fi(i=1, 2, …, m)也互不相關(guān),且E(ε)=0, D(ε)=diag(ε21, …, ε2p)def。
則有正交因子模型:
X1-μ1=a11F1+a12F2+…+a1mFm+ε1X2-μ2=a21F1+a22F2+…+a2mFm+ε2Xp-μp=ap1F1+ap2F2+…+apmFm+εp(2)
用矩陣表示為:
X1X2Xp=μ1μ2μp+(aij)pmF1F2Fp+ε1ε2εpX=μ+AF+ε(3)
式中,F(xiàn)=(F1, F2, …, Fm);F1, F2, …, Fm稱(chēng)為X的公因子;ε=(ε1, ε2, …, εp), ε1, ε2, …, εp稱(chēng)為X的特殊因子。模型中的矩陣A=(aij)p×m是待估的系數(shù)矩陣,稱(chēng)為因子載荷矩陣,其元素aij(i=1, …, p; j=1, …, m)表示第i個(gè)變量Xi在第j個(gè)公共因子上的載荷,簡(jiǎn)稱(chēng)因子載荷。如果把Xi看成P維因子空間的一個(gè)向量,則aij表示Xi在坐標(biāo)軸Fj上的投影。
對(duì)因子載荷矩陣A進(jìn)行估計(jì)并提取因子。通過(guò)旋轉(zhuǎn)因子載荷矩陣,將在同一因子上有較大載荷的變量歸為一類(lèi),并進(jìn)行因子命名,計(jì)算因子得分。因子得分是因子分析的最終體現(xiàn)。在因子分析的實(shí)際應(yīng)用中,當(dāng)因子確定后,就可以計(jì)算各因子在每個(gè)樣本上的具體數(shù)值,這些數(shù)值稱(chēng)為因子得分,形成的變量稱(chēng)為因子變量。在以后的分析中就可以用因子變量代替原有變量進(jìn)行數(shù)據(jù)建模,或利用因子變量對(duì)樣本進(jìn)行分類(lèi)或評(píng)價(jià)等研究,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)降維和簡(jiǎn)化問(wèn)題的目標(biāo)。最后,利用計(jì)算出的因子得分對(duì)結(jié)果進(jìn)行進(jìn)一步分析。
3廣州市合理房?jī)r(jià)水平分析2000—2015年廣州指標(biāo)值見(jiàn)表2。
為檢驗(yàn)上述指標(biāo)進(jìn)行因子分析的適合性,用SPSS190對(duì)上述指標(biāo)進(jìn)行分析,結(jié)果顯示Bartlett球形檢驗(yàn)的顯著概率為0000,變量間偏相關(guān)性的KMO值為0753,這表明上述指標(biāo)是適合做因子分析的。
適合性檢驗(yàn)后,運(yùn)用SPSSl90處理原始數(shù)據(jù)。依據(jù)因子特征值大于1的原則進(jìn)行公因子的提取,得主成分的矩陣特征值和累計(jì)方差貢獻(xiàn)率如表3所示。
分析表3結(jié)果可知,前2個(gè)公因子的累計(jì)方差貢獻(xiàn)率為82976%,接近一般要求的85%,說(shuō)明前2個(gè)因子作為公共因子已經(jīng)充分概括了大多數(shù)數(shù)據(jù),因此可確定提取公共因子2個(gè)。
要進(jìn)行進(jìn)一步分析,表3中所示公因子含義尚不明確,較難分析,故采用方差最大化法對(duì)因子載荷矩陣進(jìn)行最大化選擇,經(jīng)過(guò)3次旋轉(zhuǎn)后,分析結(jié)果可知,第一個(gè)公共因子在X1、X2、X7、X8上載荷比較大,這個(gè)因子主要體現(xiàn)了合理房?jī)r(jià)水平的經(jīng)濟(jì)因素和社會(huì)因素,可以理解為“經(jīng)濟(jì)社會(huì)因子”(方差貢獻(xiàn)率為63594%);第二個(gè)公共因子在X11上載荷比較大,這個(gè)因子主要體現(xiàn)了合理房?jī)r(jià)水平的政策因素,可以理解為“政策因子”(方差貢獻(xiàn)率為19382%)。
要分析廣州房?jī)r(jià)合理水平狀況,還需將各年度在Fl和F2這兩個(gè)公因子的得分進(jìn)行綜合,并以此計(jì)算房?jī)r(jià)合理水平的綜合因子得分。結(jié)合因子得分系數(shù)矩陣可得因子得分模型為:
F1=0123X1-0127X2+0196X3-0090X4+0040X5-0083X6+0166X7+0131X8+0190X9+0177X10+0231X11
F2=0020X1-0001X2-0169X3+0366X4+0179X5+0437X6-0082X7+0005X8-0148X9-0116X10-0631X11
以各自的貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù),可得到合理房?jī)r(jià)水平指數(shù),綜合因子得分模型為:
F=063594F1+019382F2
把指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)分別代入上式即可得到廣州房?jī)r(jià)合理水平指數(shù)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)因子和政策因子的得分以及綜合得分,見(jiàn)表4。
由表4可知,2000—2015年的廣州房?jī)r(jià)的合理指數(shù)區(qū)間為[-0857,1005],均值為0,標(biāo)準(zhǔn)偏差為058,選取一倍標(biāo)準(zhǔn)偏差[-058,058]為房?jī)r(jià)合理指數(shù)波動(dòng)的正常區(qū)間,則正常區(qū)間占16年中的375%。廣州2000—2015年房?jī)r(jià)合理水平情況如下:2000—2004年房?jī)r(jià)合理指數(shù)落在區(qū)間[-0857,-058],說(shuō)明這兩年廣州實(shí)際房?jī)r(jià)低于其理論價(jià)值;2005—2010年房?jī)r(jià)合理指數(shù)落在區(qū)間[-058,058],廣州整體經(jīng)濟(jì)水平不斷提高,人民生活水平也不斷提高,常住人口數(shù)量逐年增加,房租隨之上漲,且珠三角地區(qū)對(duì)住房的需求旺盛,自住比重較高,在一定程度上也推動(dòng)了廣州房?jī)r(jià)的上漲,但總體水平仍處于理性、可控的范疇;自2011年開(kāi)始,房?jī)r(jià)合理指數(shù)落在區(qū)間[058,1005],表明廣州實(shí)際房?jī)r(jià)開(kāi)始超出合理區(qū)間,意味著房?jī)r(jià)出現(xiàn)不合理現(xiàn)象,其主要原因在于收入水平增速低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,且投資過(guò)熱、商品房積壓、租房市場(chǎng)不規(guī)范等現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展造成了一定影響,雖然“國(guó)八條”、限購(gòu)令的推行在一定程度上緩解了房?jī)r(jià)的不合理上漲,但房?jī)r(jià)仍然超出合理區(qū)間,說(shuō)明需從多方面加強(qiáng)調(diào)控,使房?jī)r(jià)回歸合理水平。
4結(jié)論與建議
通過(guò)對(duì)廣州的合理房?jī)r(jià)水平實(shí)證研究可得,從2000年開(kāi)始,廣州房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段:第一階段為2000—2004年,這一階段房?jī)r(jià)低于理論價(jià)值;第二階段為2005—2010年,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高,房?jī)r(jià)不斷上漲,但仍處于理性可控的范疇;第三階段為2011年至今,房?jī)r(jià)開(kāi)始超出合理水平區(qū)間。依據(jù)本文結(jié)論,提出促進(jìn)廣州市房?jī)r(jià)合理回歸的政策建議如下。
第一,多手段推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí)保持房?jī)r(jià)健康合理。2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)去庫(kù)存這一任務(wù)以來(lái),各地房?jī)r(jià)逐步回暖,廣州房地產(chǎn)目前仍然處于較高的庫(kù)存水平,要消化這些庫(kù)存,部分政策放開(kāi)的同時(shí),也須警惕房?jī)r(jià)不合理上漲??芍攸c(diǎn)支持改善性住房需求,對(duì)于其給予首套房信貸政策,實(shí)行先納稅、后退稅等優(yōu)惠政策;關(guān)注農(nóng)民工購(gòu)房問(wèn)題,將其納入公積金體系,并通過(guò)政府補(bǔ)貼、稅收減免等方式,幫助其在市內(nèi)購(gòu)房;鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)模式,如開(kāi)辟開(kāi)發(fā)商融資和購(gòu)房者投資的新路、推廣智慧社區(qū)等;打擊投機(jī)型購(gòu)房需求不放松,對(duì)于有多套房產(chǎn)的家庭開(kāi)征物業(yè)稅,建立適度、差異化的居住成本約束和持房成本約束。
第二,規(guī)范租房市場(chǎng)。政府可通過(guò)減稅、降低土地出讓金等優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商由售轉(zhuǎn)租,并借鑒瑞典等國(guó)外租房模式,實(shí)施公寓式租房,由政府指導(dǎo)租金水平的同時(shí),限制其用于出售;盡快出臺(tái)《租房法》,規(guī)范租房市場(chǎng),提高政府的社會(huì)治理能力;加快建立住房租賃信息監(jiān)管平臺(tái),加強(qiáng)租房市場(chǎng)的信息化建設(shè)。
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[作者簡(jiǎn)介]陳茜(1983—),女,湖南益陽(yáng)人,碩士,講師。研究方向:城市經(jīng)濟(jì)與管理,連鎖經(jīng)營(yíng)管理。endprint