【摘要】人口老齡化問題在我國已經(jīng)越來越突出，我國現(xiàn)在實行的養(yǎng)老制度已經(jīng)不能很好地解決當下我國所面臨的養(yǎng)老問題。如今，住房反向抵押貸款在我國已經(jīng)走出理論研究的階段，2013 年 9 月 13 日，在國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。中國保監(jiān)會、銀監(jiān)會等也相繼發(fā)布了相關的試點規(guī)劃。這將為我國的養(yǎng)老模式提供一個新的選擇。

【關鍵詞】住房反向抵押 貸款 養(yǎng)老制度

一、住房反向抵押貸款的概念

所謂的住房反向抵押貸款是指，房屋的所有權人將自己所有的房屋用抵押的方式，抵押給銀行或者保險機構等這樣的金融機構，再經(jīng)這些相應的金融機構一系列的綜合評估后，決定在一定的期間內，發(fā)給房屋所有權人相應的貸款。該項貸款的截止日期是該房屋所有權人死亡或者將該房屋出售給他人時。在該項貸款到期之時，房屋的所有權人可以選擇在繼續(xù)享有房屋所有權的基礎上償還本息，當然也可以選擇將該房屋交給相應的金融貸款機構，由該機構自行處理該房屋，獲得的價款可以用來償還本息，償還過后剩下的價款可以由原房屋所有權人的子女予以繼承。

二、我國實行住房反向抵押貸款的可行性分析

住房反向抵押貸款要想在我國更好地實現(xiàn)，其必須擁有兩個基本條件：第一，該項貸款的申請人必須擁有自己所有的一套房屋；第二，相關的金融機構能夠積極主動地推出這種產(chǎn)品。就我國目前的狀況而言，住房擁有率有了普遍的提高，社會公眾的養(yǎng)老意識也在發(fā)生不斷地變化，這就為住房反向抵押貸款在我國的實行奠定了良好的基礎。其在我國實施的可行性主要包括一下幾個方面：

（一）傳統(tǒng)養(yǎng)老模式存缺陷

一方面，我國現(xiàn)在實行的養(yǎng)老保險制度是部分累積制度，當然，該制度并不是從一開始就一直實行的，而是從原來的現(xiàn)收現(xiàn)付制度演變而來的。但是，這一改變有其積極地作用，也帶了一定的負面影響，即出現(xiàn)了巨大的隱性債務，損害了保險受益人部分利益。另一方面，我國關于養(yǎng)老保險制度的法律法規(guī)并不是很健全，主要規(guī)定在《勞動法》中，此外包括國務院的相關規(guī)章、規(guī)定等，由于沒有專門的法律對養(yǎng)老保險制度進行統(tǒng)一的規(guī)范，規(guī)章的效力較法律的效力低，因此，在處理相關的問題是，可能會出現(xiàn)“無法可依”的情況，對養(yǎng)老保險制度的保障力度也不強。

基于上述傳統(tǒng)養(yǎng)老模式存在的問題，住房反向抵押貸款是一種新型的養(yǎng)老模式，可以在一定程度上彌補傳統(tǒng)養(yǎng)老制度的不足，促進我國養(yǎng)老制度的完善。

（二）住房擁有率提高

隨著社會的發(fā)展，加之國家相關政策的制定和貫徹落實，房地產(chǎn)市場也在不斷地推進發(fā)展，關于城鎮(zhèn)居民居住的相關配套設施也逐漸健全，住房的條件也得到很大的改善，致使城鎮(zhèn)居民的住房擁有率不斷地提高。住房擁有率是實現(xiàn)住房反向抵押貸款的基本條件之一，目前，我國已完全具備了這項條件，可以為住房反向抵押貸款在我國的實行提供有力的保障。

（三）消費觀念的改變

隨著人民生活水平的提高，傳統(tǒng)的低消費模式已經(jīng)不能滿足人們日益增長的生活需求。現(xiàn)在的老年人更愿意追求自主的消費，在追求高層次的物質生活的同時，更加注重精神層面的需求。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念是“養(yǎng)兒防老”，但隨著老年人思想觀念的改變，他們不想更多地依賴自己的兒女，選擇自己學習相關的金融知識，這同樣為住房反向抵押貸款在我國的順利推行提供了相應的條件。

三、我國實行住房反向抵押貸款存在的問題

住房反向抵押貸款在我國的實行不可能是一蹴而就的，必將是一個漫長的推動進程。在發(fā)展的過程中，會存在各種各樣的問題。首先，針對金融機構而言，相關的金融機構認為住房反向抵押貸款存在的風險太大，最主要的就是關于房價的問題。房價不穩(wěn)定、房價下降在金融機構看來是最大的風險。其次，針對住房反向抵押貸款的申請人而言，雖然目前有越來越多的老年人正在改變自己的思想觀念，但“養(yǎng)兒防老”這種傳統(tǒng)的理念在大多數(shù)人內心畢竟是根深蒂固的，因此，即使會有人認可這種新型的養(yǎng)老模式，但也只能是少數(shù)人，該項貸款的覆蓋面就比較窄，不能全面的解決我國的養(yǎng)老問題，在一定程度上會阻礙住房反向抵押貸款這種新型養(yǎng)老模式在我國的推行。最后，任何一項制度的落實發(fā)展，都需要相關的法律制度進行規(guī)范及保障。而關于這種新型養(yǎng)老模式，我國并不存在完善的法律體系。我國的《擔保法》明確規(guī)定，農村的宅基地不能進行抵押，這樣的規(guī)定是該項貸款的覆蓋面又進一步縮小，不能實現(xiàn)該項貸款在我國的全面推行。

四、住房反向抵押貸款在我國的實現(xiàn)途徑

根據(jù)上文闡述的問題，可以對應的采取相關的措施，克服目前存在的現(xiàn)實問題。

首先，相關的金融機構最擔心影響住房反向抵押貸款的一個因素便是房價的不穩(wěn)定性。所以，基于這方面的考慮，政府應該加強對于房地產(chǎn)市場的宏觀調控，對房地產(chǎn)市場可能遇到的風險進行準確的把控，與市場調節(jié)做到協(xié)調發(fā)展，共同維持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，減少房屋價格的不確定性，增強金融機構對于該項貸款順利推行的信心。

其次，政府相關的部門以及社會媒體應該做好宣傳，使關于住房反向抵押貸款的優(yōu)惠政策更多地被人們所了解。而且，我國目前也正在進行相關的試點活動，將試點過程中的成功經(jīng)驗向廣大的人民群眾分享。使禁錮在人們心中傳統(tǒng)的養(yǎng)老的思想觀念得到進一步的轉變，為住房反向抵押貸款在我國的順利實施提供思想基礎。

最后，相關的法律規(guī)定應該及時地完善?！段餀喾ā分幸?guī)定的70年產(chǎn)權的問題，應該給予進一步更詳細的規(guī)定，明確續(xù)期的相關問題。還可以征收遺產(chǎn)稅，一旦我國決定征收遺產(chǎn)稅，住房反向抵押貸款這種制度便會起到合法躲避繳稅的作用，這樣，老年人便會積極主動地采取“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老模式。同時，針對該項貸款的門檻應該適當降低，使住房反向抵押貸款的覆蓋面更加廣泛。

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作者簡介：李藝璇（1994-），女，漢族，山東濟南人，天津工業(yè)大學，法律碩士（法學）專業(yè)。endprint