林采宜

實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，應(yīng)該從改革戶籍制度入手，徹底取消戶籍和居民醫(yī)療、教育及其他城市公共福利的捆綁；同時，發(fā)展私立學(xué)校，增加教育供給。

中國房地產(chǎn)泡沫毋庸置疑：已站在珠穆朗瑪峰之上

我個人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的泡沫是毋庸置疑的。

評價房地產(chǎn)是否存在泡沫可以從三個指標(biāo)來看，第一，房價收入比；第二，房價租金比，第三，戶均住房套數(shù)。目前，中國城鎮(zhèn)的平均房價收入比已經(jīng)超過20倍，一線城市甚至高達(dá)50倍以上（發(fā)達(dá)國家的平均房價收入比低于10倍），而租金收益率普遍低于無風(fēng)險收益，一線城市的租金收益率平均在1.5%-2%之間（從海外房地產(chǎn)租售市場來看，正常情況下租金收益率應(yīng)該高于無風(fēng)險收益）。從總量上看，全國城鎮(zhèn)居民的戶均住房套數(shù)已經(jīng)超過1.05套，總體供求不存在失衡。上述三個指標(biāo)共同驗(yàn)證了一個結(jié)論：中國房地產(chǎn)市場存在泡沫！

房地產(chǎn)位于發(fā)展周期的什么階段？我認(rèn)為，目前的中國房地產(chǎn)正站在珠穆朗瑪峰之上，無論往哪個方向走，都沒有“高處”了。下行，只是時間和空間的問題，而政府所期待的是軟著陸。

見頂?shù)氖袌觯袛嗥鋬r格拐點(diǎn)何時發(fā)生，類似于判斷一堵傾斜的危墻何時倒塌。房價拐點(diǎn)何時到來并不重要，重要的是，君子不立危墻之下。

建立中國房地產(chǎn)的長期調(diào)控機(jī)制需要兩招

地產(chǎn)價格取決于供需關(guān)系。

從政府調(diào)控的角度看，調(diào)控需求主要靠稅收。持有成本決定了投資者的持有意愿，或者說，持有房地產(chǎn)的成本和機(jī)會成本決定了房地產(chǎn)的投資性需求。

從調(diào)控供給的角度看，土地制度的改革才能使供給端的伸縮反應(yīng)市場需求。

縱觀房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定的發(fā)達(dá)國家，基本上也是這兩招，稅收政策調(diào)控市場需求，土地改革和自由交易使得供給反應(yīng)需求的變化。

房地產(chǎn)商業(yè)模式的杠桿效應(yīng)決定了地產(chǎn)泡沫的金融風(fēng)險。

從上市公司年報來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78%，如果加上隱性債務(wù)，可能更高。這個數(shù)據(jù)表明，房價下跌20%，房地產(chǎn)商的凈資產(chǎn)就被消滅了，接下來，是銀行去面對資產(chǎn)貶值的風(fēng)險。

與此同時，2016年的房貸銷售比顯示，居民55%的購房金額來自于銀行貸款，如果加上各種非銀行渠道的首付貸、二次抵押等，住房抵押率大約在60%-65%之間。

總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)就是基于信貸杠桿而不斷擴(kuò)張的行業(yè)，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房價下跌，不僅待售的房產(chǎn)面臨資不抵債的風(fēng)險，已經(jīng)售出的房產(chǎn)也存在類似風(fēng)險，美國的次貸危機(jī)就是由這種房地產(chǎn)杠桿游戲崩盤引發(fā)的。

從供需兩方面探究中國房價緣何持續(xù)上漲

過去十年，中國房價的持續(xù)上漲源于兩個方面的因素。

從需求端來看，房產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，從住房的消費(fèi)屬性來看，婚育人口的增加和居民收入的快速增長是主要的支撐因素；從2000年到2012年，每年新增的婚育人口大約1300萬對，城鎮(zhèn)居民的可支配收入年均符合增長率為11.05%。70后、80初的人口婚育高峰加上快速增長的居民收入是支撐中國房地產(chǎn)在過去15年持續(xù)上行的根本基礎(chǔ)。此外，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的熱潮——城鎮(zhèn)化也相應(yīng)推動了三四線小城市房地產(chǎn)市場的繁榮。從房產(chǎn)的投資屬性來看，貨幣供應(yīng)量的增長和寬松的信貸條件是刺激房地產(chǎn)投資性需求的重要因素。過去10年，貨幣增量年均增幅為21%，大量的超發(fā)貨幣涌入地產(chǎn)市場，推升了房地產(chǎn)市場的價格。當(dāng)然，與之相適應(yīng)的還有銀行相對寬松的信貸政策。

此外，從供給端來看，政府對住宅用地的控制是推高土地成本以及房價的因素之一。

政府限購、限貸等行政手段何時能退出政策工具箱取決于房產(chǎn)稅、交易稅等長效機(jī)制何時能逐步建立。

中國居民稅收痛苦指數(shù)高？改善稅收結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵

就綜合稅率而言，目前中國為30%，低于大部分發(fā)達(dá)國家（發(fā)達(dá)國家的綜合稅率平均為38%-43%）。但是我國居民的稅收痛苦指數(shù)卻明顯高于發(fā)達(dá)國家，其主要原因就是稅收結(jié)構(gòu)存在問題。

從一般的稅收體系來看，流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財(cái)產(chǎn)稅是一個國家最主要的三種稅收來源，其加總占全部稅收的90%以上。流轉(zhuǎn)稅是針對銷售商品或提供勞務(wù)的流轉(zhuǎn)額征收的一類稅收。由于商品和勞務(wù)的交換無處不在，這就決定了流轉(zhuǎn)稅的征稅范圍十分廣泛；流轉(zhuǎn)稅形式上由商品生產(chǎn)者或銷售者繳納，但其稅款常附著于賣價，易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，表面上看，納稅者為企業(yè)、機(jī)構(gòu)，但本質(zhì)上是由所有消費(fèi)者共同承擔(dān)的商品和勞務(wù)成本。因此流轉(zhuǎn)稅也成間接稅。我國目前流轉(zhuǎn)稅主要有增值稅、消費(fèi)稅和關(guān)稅，占所有稅收收入的一半左右。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家（美國的流轉(zhuǎn)稅只占稅收總額的20.4%）。

針對所得額和財(cái)產(chǎn)規(guī)模的征稅皆為直接稅。前者稱所得稅，后者稱財(cái)產(chǎn)稅。稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)征稅的所得額包括生產(chǎn)經(jīng)營所得（如利潤等），提供勞務(wù)所得（如工資、薪金、勞務(wù)報酬等），投資所得（如股息、利息、特許權(quán)使用費(fèi)收入等）和其他所得（如財(cái)產(chǎn)租賃所得、遺產(chǎn)繼承所得等）四類。所得稅按照納稅人收入的大小來確定稅收負(fù)擔(dān)，財(cái)產(chǎn)稅則是對納稅人所擁有或?qū)倨渲涞呢?cái)產(chǎn)數(shù)量或價值額征收的稅。包括對財(cái)產(chǎn)的直接征收和對財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的征收。直接稅共同的特點(diǎn)就是富人多納稅，窮人少交稅。以富有群體為主要納稅對象。我國對財(cái)產(chǎn)的征稅主要有房產(chǎn)稅、契稅、車船使用稅，間接稅占所有稅收的20.42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家（美國直接稅占78.92%）。

從上述稅收結(jié)構(gòu)可以看出，降低流轉(zhuǎn)稅，例如提高所得稅起征點(diǎn)，降低增值稅等能降低低收入群體的稅收負(fù)擔(dān)，而增加財(cái)產(chǎn)稅則針對富人群體的稅收，房產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)，開征房產(chǎn)稅可以降低爭先恐后去負(fù)債擁有房產(chǎn)的沖動，對于改善社會收入分配和抑制房價上漲是一種長效機(jī)制。

“租售同權(quán)”或?qū)徑饨逃Y源緊缺毫無幫助

把教育資源綁定房屋產(chǎn)權(quán)和戶籍的學(xué)區(qū)房制度是我國大中城市特殊的政策，這也是戶籍制度遺留下來的弊端之一。由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價格高企，租（購）房者為了子女獲得好的教育，支付巨額的房屋溢價給房東（售房者），這是一種扭曲的溢價機(jī)制，居民為優(yōu)質(zhì)教育付費(fèi)，不是付給教育機(jī)構(gòu)，用來改善師資待遇和教學(xué)設(shè)備，創(chuàng)造更好的教育環(huán)境，而是付給房東，這種資源錯配的結(jié)果一方面是學(xué)區(qū)房房東的不勞而獲，另一方面公立學(xué)校卻無法從居民支付的高額教育溢價中得到任何補(bǔ)貼，租購?fù)瑱?quán)本質(zhì)上沒有改變這種機(jī)制，高房租和高房價一樣，都是對房東的補(bǔ)貼。

當(dāng)然，租售同權(quán)使得一部分家長從購房轉(zhuǎn)向租房，短期的經(jīng)濟(jì)壓力有所減輕，但這將進(jìn)一步推升租金。同時，對于緩解城市教育資源緊缺毫無幫助。

真正解決因戶籍需求而買房的這部分“剛需”，應(yīng)該從改革戶籍制度入手，徹底取消戶籍和居民醫(yī)療、教育及其他城市公共福利的捆綁。而解決青少年的入學(xué)難問題應(yīng)該發(fā)展私立學(xué)校，增加教育供給，讓居民給優(yōu)質(zhì)教育支付的溢價直接支付給教育機(jī)構(gòu)，這樣才能刺激供給的增加。

換句話說，只要學(xué)區(qū)房制度不改變，租也好，購也好，資源的配置扭曲總是存在。只要不發(fā)展私立教育，讓教育和房產(chǎn)脫鉤，就無法增加優(yōu)質(zhì)教育的供給，同樣也無法緩解教育資源的緊張。endprint