黃振強+申洪根

【摘要】房地產(chǎn)市場歷次調(diào)控都未能穩(wěn)定市場情緒，反而加深市場對房價上漲預期，房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)，隱患加大，可能為宏觀經(jīng)濟帶來一系列風險。本文分析了不合理房價對我國經(jīng)濟可能帶來的負面影響，并對房地產(chǎn)市場進行供需分析，針對房地產(chǎn)調(diào)控缺少長期理性措施的現(xiàn)狀，提出了從供需兩端構建促進房價合理回歸的長效機制的建議，以期實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)運行，保障國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

【關鍵詞】房價調(diào)控 供需分析 長效機制

房價問題已不僅僅是經(jīng)濟問題，還涉及到政治和社會問題，促進住房市場供需平衡、構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制已成為當前宏觀經(jīng)濟調(diào)控的緊迫課題。2016年的中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。當前，構建促進房價合理回歸的長效機制要始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”總的指導原則，要看到住房所具有的公共產(chǎn)品屬性，堅持住房的消費屬性，淡化住房商品屬性，堅決抑制把住房作為投資商品的投機行為，保障大多數(shù)具有剛性需求購房者的住房需求。

一、房地產(chǎn)市場價格與風險分析

房價收入比是指住房總價格與城市居民家庭年收入之比，是國際上衡量房價是否合理的通行指標，一般認為合理的房價收入比取值范圍介于4～6之間。本文收集了2016年30座重點城市房價數(shù)據(jù)和家庭可支配收入數(shù)據(jù)，以面積中位的100m2住房計算住房總價格，得出重點城市房價收入比（計算結(jié)果如表）。通過計算各大城市房價收入比，對我國住房市場價格合理性會有較為宏觀的把握。從房價收入比角度看，我國重點城市房價整體偏高，房價收入比居前三位的城市都突破了40，前十名皆已超過20，嚴重偏離國際通行合理范圍，即使是排在30位的呼和浩特也比合理房價收入比更高。北京、深圳和上海的年末房產(chǎn)均價分別高達53087元/m2、43332元/m2和47549元/m2，且處于持續(xù)上漲階段，遠超居民可支配收入水平。

房價過高可能給我國經(jīng)濟帶來一系列風險：

消費風險。購房支出是大部分購房者的大筆開支，有些甚至動用了上一輩的畢生儲蓄，更多的購房者則借用房貸透支未來收入。當前，我國收入分配差距巨大，高收入階層依賴消費國外進口的高端品牌產(chǎn)品，而廣大的中低收入階層是我國產(chǎn)品的消費主力軍，房價過高很大程度上透支未來消費，降低中低收入階層的日常消費能力，進而擠壓其他產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)需求。這對處在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級關鍵時點的中國經(jīng)濟是非常不利的。傳統(tǒng)觀點認為房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分，穩(wěn)房地產(chǎn)投資可以穩(wěn)增長，進而穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟。這種觀點有其正確性，但在房價飛漲、泡沫益發(fā)嚴重的今天，更要注意房地產(chǎn)投資對消費可能的擠出，過高的房價不利于內(nèi)需持續(xù)健康增長。也就是說，時至今日，高房價對擠出消費的負面效應比高房價對促進投資的正面效應更應該引起政府和社會的重視。

投資風險。2003年8月，國務院出臺了《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到幾十個工業(yè)產(chǎn)品和工業(yè)材料，和相關行業(yè)緊密聯(lián)系在一起，其繁榮確實為國民經(jīng)濟發(fā)展作出巨大貢獻，但目前也出現(xiàn)一些不利因素。經(jīng)濟學一般經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)投資每年占城市的固定資產(chǎn)投資最好不要超過25%，但在國家32個中心城市和直轄市中，5座城市房地產(chǎn)投資每年占GDP高達60%以上，16個城市比例偏高。當前，部分城市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重過大，經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)庫存過剩，去化周期過長，呈現(xiàn)“房地產(chǎn)依賴癥”。政府過多依賴房地產(chǎn)投資，大量社會資金“脫實向虛”投向房地產(chǎn)，一定程度上，對其他行業(yè)投資產(chǎn)生“擠出效應”，已不利于城市長期健康發(fā)展。

金融風險。房地產(chǎn)金融風險來源主要分為開發(fā)商和購房者。2016年末，房地產(chǎn)貸款余額26.68萬億元，同比增長27%，占全社會貸款總額約28%，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.45萬億元、個人購房貸款余額19.14萬億元；全年新增5.67萬億元，同比大幅增加2.08萬億元，增量占同期各項貸款增量高達44.8%。目前開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度較高，存在一定的信用風險、流動性風險，可能引發(fā)系統(tǒng)性風險。房價過高則導致個人購房貸款迅速增長，資產(chǎn)泡沫越高，未來發(fā)生違約風險的可能性就越高，最終引發(fā)金融市場風險。避免系統(tǒng)性金融風險就要防止房地產(chǎn)泡沫崩盤，而防止泡沫破裂首先就要建立促進房價合理的長效機制。

二、房地產(chǎn)市場的供需分析

從供給和需求兩端對房地產(chǎn)市場進行供需分析、解析房價偏離合理的原因，對梳理問題源頭、尋找合理的解決方案，從而構建促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制具有重要意義。

（一）供給方面，供應不足

我國城市建設土地有限，重點城市供地失衡現(xiàn)象嚴重。一方面，在現(xiàn)行行政激勵體制下，政府高度重視招商引資工作，部分城市工業(yè)用地規(guī)模龐大，而對居住用地重視不足。另一方面，政府在控制住宅土地出讓上存在激勵。財政部公布的數(shù)據(jù)表明，2016年全國土地出讓金高達37457億元，占地方財政收入約38%，雖然從2011年的63%逐年下降，但土地出讓金依然是地方政府收入的重要來源，這使地方政府在控制出讓土地的速度和數(shù)量方面存在激勵動機。而且，政府主導的保障性住房供應不足，現(xiàn)有存量和增量不足以支撐其成為平抑房價重要手段。房地產(chǎn)商則采用惜售、捂售等銷售手段和虛假廣告等宣傳手段，造成房源供應“緊張”局面，助推房價非理性上漲。

（二）需求方面，需求旺盛

一方面，我國處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，城市常住人口迅速擴張，剛性需求巨大。2016年我國城鎮(zhèn)常住人口79298萬人，同比增加2182萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為57.35%，比上年末提高1.25個百分點。城鎮(zhèn)人口增長迅速，新住民對住房存在巨大剛性需求，且我國城鎮(zhèn)化尚有巨大的提升空間，剛性需求在短期內(nèi)難以完全滿足。另一方面，近年來較為寬松的貨幣政策為市場帶來過剩流動性，加之居民日常理財、投資渠道有限，房產(chǎn)作為“有效”的資產(chǎn)保值增值手段，投機需求旺盛。房地產(chǎn)市場因此日益偏離于基本居住功能，成為了金融投資的活躍舞臺。endprint

三、從供需兩端構建促進房價合理回歸的長效機制

以往房地產(chǎn)調(diào)控主要以限購、限貸等抑制需求的政策為主，政策重點瞄準需求端。這種單一的需求端政策在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場有降溫作用，長期一旦放松調(diào)控，被抑制的需求再次釋放，將對房產(chǎn)市場造成更大沖擊。未來，構建房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，必須實行供需結(jié)合的雙向調(diào)控。

（一）房地產(chǎn)供給側(cè)政策

1.加大住宅土地供應。增加土地供給是增加房地產(chǎn)供給的關鍵。單純抑制需求難以從根本上解決房價高企的問題，必須從供給側(cè)著手。2012年之前實行的國家標準（GBJ137-90）把城市建設用地共分為居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地和特殊用地九大類，并且規(guī)定居住用地占比不超過32%。未來，隨著人口不斷涌入城市，應適時突破32%的限制，擴大居住用地比例。同時，推進城市空間外延擴張，以產(chǎn)城融合為原則，重點布局生產(chǎn)制造功能區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，加快城市中心功能疏解。針對重點城市供地失衡、三四線城市庫存過剩的現(xiàn)象，適當增加一二線城市土地指標，減少三四線城市供應指標。相關政府部門應以行政法規(guī)建立強制約束機制規(guī)范土地供應：去化周期過長，有效約束地方政府減少供地；去化周期過短，則約束政府加大供地。

2.增加住房容積率。從長遠來看，重點城市迅速擴大的常住人口規(guī)模將與城市有限的可供應土地面臨日益嚴重的矛盾。城市土地供應面積在空間橫向上必定有限，必須從空間縱向上提早規(guī)劃布局，適當增加住房容積率。一是要嚴格控制占地面積大、容積率低的別墅類高端商品房的開發(fā)建設。二是要加大容積率高、人口可容量大的公寓類房地產(chǎn)的供應。我國人口總量大、分布密集的特殊國情，決定了城市住房必須以人口可容量大的住房為主。高端住宅的過量開發(fā)，短期內(nèi)的影響還未顯現(xiàn)，長期將加劇我國重點城市住房緊張狀況。

3.加大保障性住房供應。新加坡80%城市居民住房由政府提供，應借鑒新加坡組屋模式，加大保障性住房供應。住房產(chǎn)權歸政府，使用權由政府合理分配給符合條件的居民。目前，我國由政府主導的保障性住房體系主要有公租房、經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造和廉租房。針對當前重點城市房價高企的現(xiàn)狀，政府應承擔起供應保障性住房的主體責任，適當加大公租房和廉租房供應。一方面，保障公租房足額供給，特別是人才安居房的供給。城市之間的競爭歸根到底是人才的競爭，當前部分城市房價嚴重超出居民正常負擔，大大提高各類人才的生活成本，降低人才留在當?shù)毓ぷ鞯囊庠福瞬帕魇⒔档统鞘懈偁幜?。另一方面，加大廉租房保障力度。廣大低技能勞動人口從事城市服務業(yè)和制造業(yè)，為降低城市生活成本作出巨大貢獻。任由房價上漲，將大大擠壓低技能勞動人口居住空間，餐飲、快遞配送等生活必需的服務業(yè)受到影響，將整體推高城市居民生活成本。

（二）房地產(chǎn)需求側(cè)政策

房產(chǎn)需求側(cè)政策應該以“抑制投機需求、保障剛性需求”為指導原則。一是要堅持房產(chǎn)的公共屬性，保障絕大多數(shù)合理的剛性需求，特別是滿足居民對公共的保障性住房的需求，采取首套住房貸款優(yōu)惠利率、首套住房稅收減免（優(yōu)惠）等財政金融手段，保障廣大居民正常居住需求。二是要明確住房的非商品屬性，保障以居住為目的的購房，打擊以投資為目的的購房，特別是要抑制以短期盈利為目的的投機活動，控制房地產(chǎn)市場的投機需求。

1.限制可購房產(chǎn)數(shù)量。結(jié)合各地具體情況，推出符合實際情形的限購政策。限購政策雖然是促進房價合理的治標政策，但針對當前重點城市房價居高不下、投機性需求旺盛的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀，采取限購的治標手段既可以抑制泡沫膨脹，也可以為治本贏得時間。政府應出臺相關行政法規(guī)，嚴格限制戶籍居民（成年個人）可購房產(chǎn)數(shù)量，外來常住居民則需提供3～5年社保繳納證明，才能獲得當?shù)刭彿抠Y格，且依據(jù)市場供需狀況確定限制數(shù)量，短期內(nèi)限制1套，長期隨著市場供需平衡，可逐漸放寬。明確新購住房在取得不動產(chǎn)權證后若干年不得轉(zhuǎn)讓，打擊投機炒作。

2.適時開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，應以存量面積為計稅依據(jù)，給予個人一定的免稅面積，如35平方/人，超額部分將按面積按月繳納相應稅費。美國的研究已表明房產(chǎn)稅率高能夠放緩房價漲幅，盡早開征房產(chǎn)稅是釋放供給、促進“市場出清”的長效措施。西南財經(jīng)大學早前的研究顯示：我國大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)，2013年城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22.4%?？罩米》客酝顿Y為目的、不以自住為目的，造成資源浪費、供給緊張。房產(chǎn)稅在持有環(huán)節(jié)征稅，將增加投機者持有成本，有效釋放原有“空置”的供給，減少投機交易量，進而放緩房價上漲速度。而且，房產(chǎn)稅作為稅收重要的穩(wěn)定來源，能夠保障地方財政收入，減少地方政府推高地產(chǎn)價格的動機。

四、結(jié)語

以往房地產(chǎn)調(diào)控政策，因房價上漲過快而加強調(diào)控，因經(jīng)濟下行而放松調(diào)控，未能引導市場形成穩(wěn)定預期，反而擾亂市場秩序。構建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的核心在于破除消費者對于房價必定持續(xù)上漲的預期，化解對房價持續(xù)上漲的市場恐慌情緒。從供給和需求兩端采取措施，增加供給、抑制投機，構建平穩(wěn)市場的長效機制，不因經(jīng)濟波動、“長官意志”等因素隨意推行“相機抉擇”的調(diào)控政策。長效機制的目標就在于既要預防可能的房地產(chǎn)價格泡沫，也要滿足廣大消費者正常的居住需求；既要發(fā)揮房地產(chǎn)促進國民經(jīng)濟發(fā)展的作用，也要預防房地產(chǎn)可能給國民經(jīng)濟帶來的系統(tǒng)性風險。

作者簡介：黃振強（1991-），男，漢族，福建永定人，中共浙江省委黨校經(jīng)濟學碩士研究生，研究方向：城市經(jīng)濟學、產(chǎn)業(yè)組織理論。申洪根（1991-），男，漢族，江蘇如皋人，中共浙江省委黨校經(jīng)濟學碩士研究生，研究方向：福利經(jīng)濟學、公共資源配置。endprint