孫海燕??

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的飛速發(fā)展，對(duì)資金具有巨大的需求，因此融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。通過(guò)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出了擴(kuò)寬我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資現(xiàn)狀；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.27.043

1 引言

自1998年商品房改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)歷了十幾年的高速發(fā)展，不僅對(duì)居民改善住房條件居功至偉，更為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)騰飛做出了重要的貢獻(xiàn)。然而，自2010以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，貨幣政策和金融政策來(lái)限制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度膨脹。特別受到2008年國(guó)際金融危機(jī)和歐洲債務(wù)危機(jī)的沖擊后，外資逐漸產(chǎn)生了一些動(dòng)搖，銀行在面對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款時(shí)，也采取了一定的限制措施。 2012年，我國(guó)嘗試逐步在某些一線(xiàn)城市推行限購(gòu)、限貸政策，在這種政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題進(jìn)一步凸顯。2013下半年之后，受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高和國(guó)家調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型已刻不容緩，但由于融資形勢(shì)與前十年大相徑庭，該行業(yè)所屬企業(yè)也逐漸感受到了經(jīng)濟(jì)寒冬的冷意。后金融危機(jī)時(shí)代帶來(lái)的巨大沖擊使得越來(lái)越多中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨愈發(fā)嚴(yán)重的資金困難，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿(mǎn)足其發(fā)展所需。

2 中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀分析

2.1 融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)大

據(jù)相關(guān)調(diào)查，結(jié)合目前市場(chǎng)實(shí)際情況，現(xiàn)階段眾多房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道單一的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要來(lái)源銀行信貸和自籌資金。其中自籌資金主要包括留存收益和預(yù)付金和預(yù)付款，一旦企業(yè)對(duì)自籌資金這種融資渠道過(guò)于依賴(lài)的話(huà)勢(shì)必會(huì)增加中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的負(fù)債率，讓企業(yè)的生存和發(fā)展變得更加困難。對(duì)外主要依靠債務(wù)融資，而內(nèi)部融資也已基本達(dá)到極限能力，但現(xiàn)有渠道難以滿(mǎn)足中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。基于此企業(yè)只能不斷抵押質(zhì)押自有資產(chǎn)，引入更多擔(dān)保，這使得企業(yè)通過(guò)銀行融資的困難越來(lái)越大，同時(shí)融資成本也大幅上漲。因此這種單一的融資渠道對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展造成的影響非常大，相應(yīng)的其風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也不可忽視。

2.2 民間融資成本高

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)控愈加嚴(yán)格，銀行借貸體系愈加完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)從銀行借貸來(lái)完成融資渠道的建設(shè)越來(lái)越行不通，此時(shí)民間資本的優(yōu)越性體現(xiàn)了出來(lái)，其放款速度快，額外手續(xù)少等優(yōu)點(diǎn)吸引企業(yè)管理層，但是這些民間資金索求的利率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行同類(lèi)貸款。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者無(wú)法從正規(guī)渠道中申請(qǐng)、審核、批下資金后，通過(guò)朋友介紹從別人手中拿到資金，這種非正規(guī)渠道的融資手段有利有弊，好的方面是資金能夠快速審核批下，能夠方便快捷地及時(shí)使用資金啟動(dòng)項(xiàng)目，抓住機(jī)會(huì)。但是另一方面民間融資的成本高，利息不斷上升。然而由于資金需求的增長(zhǎng)，民間借貸成本持續(xù)走高。在全國(guó)各地區(qū)民間借貸的貸款利率平均高達(dá)20%左右。高額的利息費(fèi)用一定程度上加重了中小房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，給企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)了資金的障礙和壓力。同時(shí)民間借貸在我國(guó)的法律條文并未完善，有很大的缺陷，在一定程度上給中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦遇到融資中有了糾紛，是很難通過(guò)法律的武器來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)益。

2.3 宏觀環(huán)境滯后

隨著近期房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入推進(jìn)，房企通過(guò)資本市場(chǎng)融資趨緊。我國(guó)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，一系列的緊縮的貨幣政策和銀行信貸政策，使房地產(chǎn)企業(yè)門(mén)檻提高，資金鏈條緊張，貸款難度加大，尤其是中小房企在資源、品牌和銷(xiāo)售渠道均不占優(yōu)勢(shì)的情況下，面臨了嚴(yán)重的資金壓力。中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏大型企業(yè)那樣完善的內(nèi)部管理機(jī)制和企業(yè)質(zhì)量結(jié)構(gòu)。同時(shí)，目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)和政策尚未形成一套系統(tǒng)化的體系，各個(gè)政策法規(guī)之間，缺乏協(xié)調(diào)性和一致性，相關(guān)政策法規(guī)的可操作性較差，房地產(chǎn)融資渠道為能有效的發(fā)揮作用，最終對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率有較大的影響。中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)規(guī)則相對(duì)規(guī)范公平，然而隨著資金市場(chǎng)環(huán)境變化，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮效果，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存在信用歧視，都采取謹(jǐn)慎房貸原則，或要求抵押資產(chǎn)，并保證有較高的額外費(fèi)用以控制風(fēng)險(xiǎn)，如此嚴(yán)格控制的貸款，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是個(gè)沉重的打擊，中小房地產(chǎn)企業(yè)在這之中更是深受其害。

3 我國(guó)面對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資相應(yīng)的對(duì)策

3.1 關(guān)注政策走向，降低融資成本

1998年我國(guó)正式開(kāi)展了“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一下子就變得火熱了起來(lái)，無(wú)論是國(guó)有大型房企，還是私有中小房企，無(wú)不在緊接的黃金十年中獲得了巨大的政策紅利。但由于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，國(guó)家調(diào)控手段的出現(xiàn)頻率越來(lái)越高，在各地房地產(chǎn)低迷了幾年之后，誰(shuí)也沒(méi)有想到2015及2016年初的房?jī)r(jià)暴漲會(huì)來(lái)得這么突然。自本屆政府上臺(tái)以來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)人廣泛聽(tīng)取民間和學(xué)界的獻(xiàn)言獻(xiàn)策，也充分意識(shí)到中小企業(yè)融資難的困境，為此，國(guó)家不斷出臺(tái)在某些行業(yè)或地區(qū)定向扶持或降準(zhǔn)等措施，目的就是為了緩解中小企業(yè)融資難的問(wèn)題。中小企業(yè)房地產(chǎn)公司要緊緊把握政策走向，最大限度的降低不必要的融資成本。以?xún)蓵?huì)報(bào)告中的一些信息為例，李克強(qiáng)總理提到：“今年棚戶(hù)區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高貨幣化安置比例?！迸飸?hù)區(qū)改造是這兩年政府推進(jìn)的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。但是年年兩會(huì)報(bào)告都有細(xì)細(xì)品味的地方。2015年政府工作報(bào)告提出的是“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉”；但是僅僅一年以后，該報(bào)告就修改了其表述，決定要更多的提高貨幣補(bǔ)貼，這是一個(gè)重要標(biāo)志，如果拆遷者獲得更多的貨幣補(bǔ)貼，其實(shí)就是用手中的舊棚戶(hù)換成了真金白銀，老百姓勢(shì)必要用這些錢(qián)解決住房問(wèn)題，那么原本長(zhǎng)期閑置的庫(kù)存房產(chǎn)，伴隨著需求側(cè)的改變將迎來(lái)一輪新的契機(jī)。所以作為一個(gè)敏銳的市場(chǎng)參與者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該仔細(xì)思考在這種情況下如何參與進(jìn)國(guó)家這么大一盤(pán)棋里，為自己脫困尋找降庫(kù)存降成本的良方。

3.2 開(kāi)拓多元化融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)

拓寬債務(wù)融資渠道，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想提升融資效率，擴(kuò)展融資渠道，其首要任務(wù)就是解放思想，摒棄舊有模式，可以依靠但不可以依賴(lài)。和融資方接觸時(shí)可以適當(dāng)采取降低融資成本的一些措施，例如平時(shí)就要和銀行等融資部門(mén)積累良好的關(guān)系和信用，主動(dòng)為日后籌資打好提前量。為了最大程度的提升融資效率，降低對(duì)應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)，與銀行合作必須在平時(shí)就加以重視，不能臨時(shí)抱佛腳。另外，不僅是國(guó)內(nèi)銀行，目前國(guó)外銀行在貸款服務(wù)一般更加周到，放款條件也比較靈活，中小房地產(chǎn)企業(yè)在今后的建筑貸款和開(kāi)發(fā)貸款方面可以適當(dāng)考慮，相比傳統(tǒng)國(guó)內(nèi)銀行，外資銀行也有合作的價(jià)值。再來(lái)，面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融大行其道的今天，借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，例如平安陸金所，人人貸等信用高的平臺(tái)進(jìn)行債務(wù)融資也未必是一個(gè)壞的選擇。最后，如果滿(mǎn)足了企業(yè)債的發(fā)行條件，在目前這樣一個(gè)“資產(chǎn)荒”的時(shí)代，應(yīng)該還是大有可為的。同時(shí)開(kāi)拓其他融資渠道，中小房地產(chǎn)企業(yè)要將眼光面向長(zhǎng)遠(yuǎn)，積極探索新的融資渠道，最大程度避免單一渠道帶來(lái)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 重視項(xiàng)目前期策劃，縮短融資周期

歸根到底，地產(chǎn)商利用投資項(xiàng)目獲得的最終利潤(rùn)是其歸還融資資金的保障，所以提高企業(yè)盈利能力，永遠(yuǎn)是控制籌資風(fēng)險(xiǎn)的不二法門(mén)。目前，中小房地產(chǎn)業(yè)深陷房?jī)r(jià)滯脹但成本不降的困難局面，中小房地產(chǎn)企業(yè)想要繼續(xù)發(fā)展壯大就得獨(dú)辟蹊徑，從別人不容易關(guān)注的地方做文章，而地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃實(shí)際上就是一個(gè)非常重要但又為人所輕的環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目前期策劃時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)站在大局上統(tǒng)籌考慮，例如拿地評(píng)估時(shí)考慮開(kāi)發(fā)商要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須拿地，那么拿哪里的地？為什么？多少錢(qián)合適？土地的風(fēng)險(xiǎn)投資點(diǎn)在哪里？可能的盈虧平衡點(diǎn)在哪里？可承受的最大金額是多少？這要求房地產(chǎn)企業(yè)的可行性分析人員具有較深的市場(chǎng)分析工地和土地估價(jià)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及相關(guān)的建安造價(jià)、財(cái)務(wù)測(cè)算知識(shí)。緊接著拿到土地后如何規(guī)劃？怎么實(shí)施？企業(yè)的目的是利潤(rùn)最大化還是要社會(huì)效益、環(huán)境效益兼顧，在此基礎(chǔ)上怎么做市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位，如何塑造產(chǎn)品？這樣的產(chǎn)品預(yù)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)是怎么樣的？預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)效果如何？ 因此前期策劃做得好的公司，更容易滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的實(shí)際需求，逐漸建立本企業(yè)護(hù)城河，領(lǐng)先于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；另外因?yàn)閷⑶捌跍?zhǔn)備，后期宣傳、營(yíng)銷(xiāo)企劃、續(xù)銷(xiāo)總結(jié)等環(huán)節(jié)都事先做好了規(guī)劃甚至應(yīng)急預(yù)案，往往能更有效的簡(jiǎn)化工作流程，降低融資成本費(fèi)用，提升項(xiàng)目盈利，最終達(dá)到防范籌資風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.4 提升自身信用，增強(qiáng)資金監(jiān)管

3.4.1 企業(yè)要樹(shù)立正面形象

盡管追逐利潤(rùn)是企業(yè)的天性，但一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)絕不會(huì)僅僅追逐利潤(rùn)，其社會(huì)責(zé)任也同樣重要，要完善企業(yè)內(nèi)部制度，明確各部門(mén)職責(zé)，相互制約，明晰產(chǎn)權(quán)，逐漸建立起了現(xiàn)代化的企業(yè)體制，改善不良風(fēng)氣，提升公司整體形象。而在融資過(guò)程中，投資者和融資機(jī)構(gòu)往往更重視企業(yè)在社會(huì)上的地位和正面形象，更愿意以實(shí)惠的利率投資和借貸給符合他們要求的企業(yè)，這樣一來(lái)企業(yè)不僅降低了融資成本，提升了公司的融資效率和整體實(shí)力，更樹(shù)立了公司的高大形象，也大大提高了企業(yè)后續(xù)融資的可能性，如此進(jìn)入良性循環(huán)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極參與社會(huì)活動(dòng)，加強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任，使企業(yè)在融資談判中擁有更多的選擇權(quán)。

3.4.2 建立完善的資金管控模式

房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)鮮明特征就是其獨(dú)特的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，一個(gè)單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間可長(zhǎng)達(dá)幾年，這種經(jīng)營(yíng)模式將不可避免地導(dǎo)致相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理和資金流轉(zhuǎn)也將隨著項(xiàng)目的實(shí)施長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金會(huì)在不同的項(xiàng)目，以及不同的周期和階段進(jìn)行使用。所以對(duì)這些資金的集中管理和控制是十分必要的，所有的收入都應(yīng)由集團(tuán)總部控制，費(fèi)用也由集團(tuán)總部實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)籌規(guī)劃，避免盲目使用資金帶來(lái)的危險(xiǎn)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)其實(shí)是其掌握的各種資源的流動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各種資源，尤其是資金的內(nèi)部控制在業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)，一體化進(jìn)程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)就理應(yīng)并入監(jiān)督控制的過(guò)程，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還要利用好外部審計(jì)和內(nèi)部審計(jì)兩種手段，構(gòu)建完整的資金預(yù)算管理模式，根據(jù)業(yè)務(wù)計(jì)劃的預(yù)測(cè)，對(duì)長(zhǎng)期占用的資金來(lái)源、用途，提前規(guī)劃和及時(shí)調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)每階段預(yù)算控制和資金的最佳配置。

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