城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響探析

方磊

摘要：以天津市為例，研究了城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房?jī)r(jià)的影響。分析認(rèn)為，城鎮(zhèn)化水平的提高會(huì)推高城市的房?jī)r(jià)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快使房?jī)r(jià)上升的速度也加快。但當(dāng)一個(gè)城市的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到一個(gè)臨界值的時(shí)候，城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響又不是特別明顯。一個(gè)地方的城鎮(zhèn)化的方式也對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生不同的影響，對(duì)于一個(gè)通過人口遷入的方式達(dá)到較高的城鎮(zhèn)化水平的地方，則對(duì)房?jī)r(jià)影響加大。原因是人口的大量遷入導(dǎo)致對(duì)住房的需求增加，該地土地供給有限則會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲也就是“需求拉動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲”，對(duì)于一個(gè)通過自身的發(fā)展實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的地方來說，城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響則不明顯。主要是由于當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化進(jìn)程導(dǎo)致了土地價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格上漲，房屋建設(shè)成本增加導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲，也就是“成本推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲”。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化水平；需求拉動(dòng)的房?jī)r(jià)；成本推動(dòng)的房?jī)r(jià)；天津市

中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.28.060

1引言

自1998年取消福利分房制度實(shí)行住房市場(chǎng)化改革以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展過程。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著市場(chǎng)化改革的不斷深入而持續(xù)升溫，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)連年上漲、“量?jī)r(jià)齊升”的局面。從1998年以后天津的房?jī)r(jià)基本上呈上升的趨勢(shì)，即使在遭遇2008年金融危機(jī)的情況下也依然上漲，只是增速較以前變慢。在2004年天津是平均商品房的價(jià)格由大約2581元/平方米的價(jià)格漲到3115元/平方米，大約上漲了2067%。從2004年到2010年天津市的房?jī)r(jià)基本上是呈20%的速度增長(zhǎng)。出來2008年受金融危機(jī)的影響，增速為3.52%。到2011年房?jī)r(jià)一下降到了625%，到2012年為負(fù)增長(zhǎng)為-5.64%。在2012年天津的城鎮(zhèn)化已經(jīng)達(dá)到了81.53%，城鎮(zhèn)化水平位居全國(guó)前列。

2作用機(jī)制分析

（1）需求拉動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲。城鎮(zhèn)化導(dǎo)致人們的收入增加，人們收入增加導(dǎo)致了對(duì)高質(zhì)量的住房需求增加。進(jìn)而拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在我國(guó)由于金融體系不健全，人們?nèi)鄙賹I(yè)的投資知識(shí)，增加的財(cái)富面臨通貨膨脹的壓力，面對(duì)房?jī)r(jià)的上漲人們會(huì)選擇投資房地產(chǎn)來使自己的財(cái)富保值增值。所以，房?jī)r(jià)的上漲，收入的增加使人們的投資需求增加，對(duì)商品房的需求也增加，需求的增加進(jìn)一步拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。其作用機(jī)制如圖1。

（2）成本推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲。在城鎮(zhèn)化的過程中，由于土地和人工成本的上升導(dǎo)致商品房的建設(shè)成本增加，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，教育達(dá)發(fā)達(dá)，社會(huì)保障制度的完善會(huì)吸引更多的人到此就業(yè)、定居。由于土地供給有限，土地供給掌握在政府手中，會(huì)抬升土地的價(jià)格，城鎮(zhèn)化水平的提高。當(dāng)?shù)刈畹凸べY水平也跟著水漲船高。房屋的建設(shè)需要大量的技術(shù)型勞動(dòng)力，人工成本的增加也導(dǎo)致了房屋建設(shè)成本的增加。人工成本包括房屋的設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷等成本，包括了房屋建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)?？傊?，城鎮(zhèn)化的提升會(huì)導(dǎo)致城市建設(shè)用地增加，商品房的需求剛性，土地供給的有限性使房?jī)r(jià)上漲。

3文獻(xiàn)綜述

影響房?jī)r(jià)上漲的因素有很多，本文主要從城鎮(zhèn)化的角度來看房?jī)r(jià)的變化。關(guān)于城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響學(xué)者對(duì)此有著不一樣的看法。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在各方面影響：從供給方面來看，包括房地產(chǎn)投資；從需求方面來看，對(duì)商品房的購(gòu)買。關(guān)于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)投資方面，程征貴通過逐步回歸篩選出城鎮(zhèn)化率、收入水平、財(cái)政支出等指標(biāo)確定了兩者具有正相關(guān)關(guān)系，分析出房地產(chǎn)投資額會(huì)隨城鎮(zhèn)化發(fā)展逐步增長(zhǎng)，漸漸趨于平穩(wěn)。 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)具有兩種效應(yīng)。趙朋通過一般均衡理論分析該效應(yīng)及其對(duì)城鎮(zhèn)化率的作用。說明了房產(chǎn)投資促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，但城鎮(zhèn)化卻對(duì)房產(chǎn)投資起相反作用，這與程征貴的結(jié)論有所不同。目前的研究證明了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)投資確有相互關(guān)聯(lián)。Guillaume 認(rèn)為以往城鎮(zhèn)化的發(fā)展為宏觀經(jīng)濟(jì)帶來巨大變化， 此過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入增加，加大了人們所需的基礎(chǔ)設(shè)施，積極地影響力城市創(chuàng)造力和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)。但同時(shí)也導(dǎo)致了環(huán)境問題，加大了城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口收入差距。

在房地產(chǎn)需求方面，陳小芳認(rèn)為城鎮(zhèn)化不僅會(huì)增加人們住房需求，還會(huì)改變其需求結(jié)構(gòu)。她指出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化態(tài)勢(shì)會(huì)因各區(qū)域發(fā)展的不平衡性逐步形成。王文婷從定性層面指出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)性需求和生產(chǎn)性需求的增長(zhǎng)會(huì)受到城鎮(zhèn)化發(fā)展的正面影響。在定量方面，通過對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)以銷售面積為度量標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求對(duì)城鎮(zhèn)化的彈性為 5.21，說明了城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有帶動(dòng)作用。任木榮通過對(duì)省際面板數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn)城市化速度的上升會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的迅速上漲，得出城市化水平對(duì)房?jī)r(jià)具有真的積極影響。張延使用中國(guó)30個(gè)省、直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行IV-2SLS回歸，結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)化率與房?jī)r(jià)具有顯著的正相關(guān)關(guān)系，土地成交價(jià)款與房?jī)r(jià)顯著正相關(guān)，房屋空置面積與房?jī)r(jià)顯著負(fù)相關(guān)，積極推進(jìn)房產(chǎn)稅和土地出讓金制度改革，以及穩(wěn)妥地“去庫(kù)存”有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

以上文獻(xiàn)通過供給和需求的角度都闡明了城鎮(zhèn)化的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生推動(dòng)作用，但兩者的關(guān)系不僅僅局限于此，城鎮(zhèn)化推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)也伴隨著一定的挑戰(zhàn)。隨著住房需求量的不斷增長(zhǎng)，陳小芳指出這種需求會(huì)帶來各種投機(jī)行為，使得房產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，這威脅到我國(guó)金融體系安全，此外增加的土地需求會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，容易導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不穩(wěn)定。劉宇龍、鐘燕秋、鐘偉偉選取 1998-2012 年數(shù)據(jù)研究出城鎮(zhèn)化率與房產(chǎn)開發(fā)同步增長(zhǎng)，結(jié)合其經(jīng)濟(jì)背景分析出城鎮(zhèn)化大幅抬高房?jī)r(jià)的同時(shí)會(huì)引起政府干預(yù)，宏觀調(diào)控的效果又要受各因素制約，使房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定削弱城鎮(zhèn)化力度，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面作用。

4理論分析

本文除了分析城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響外，還分析天津人均可支配收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系。根據(jù)世界公認(rèn)的房?jī)r(jià)與工資匹配標(biāo)準(zhǔn)，一套基本住房的價(jià)格是家庭年均收入的3-6倍。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)估計(jì)的天津家庭平均人口約為3，也就是一個(gè)家庭大約有三口人。天津的人均可支配收入和房?jī)r(jià)的關(guān)系如表1。endprint

從上圖可以看出人均可支配收入與房?jī)r(jià)都是呈上升的趨勢(shì)，根據(jù)計(jì)算公式：房屋價(jià)格=家庭年人均收入*（3-6），以2010年為例，家庭年人均收入為2429260*3*（3-6）=2186334（元）-4372668（元），2010年天津的平均房?jī)r(jià)為8230元，100平方米的商品房需要823000元，也就是差不多需要一個(gè)家庭大約12年的時(shí)間，在這12年的時(shí)間里房?jī)r(jià)上漲的速度和工資上漲的速度一樣才能滿足。

城鎮(zhèn)化水平就是一個(gè)城市的城鎮(zhèn)人口占城市總?cè)丝诘谋戎?。城?zhèn)化的過程是農(nóng)村人口向城市聚集，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口的過程。1867 年西班牙的 A·Aerda 最先提出城鎮(zhèn)化概念。城鎮(zhèn)化可以描述為在地理位置上人口由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市的過程。在這個(gè)過程中，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)化為雇傭勞動(dòng)力。由以前從事第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閺氖碌诙⒌谌a(chǎn)業(yè)，勞動(dòng)者的收入增加。

城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)

城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)是用某一國(guó)家或地區(qū)的城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤齺矸从吵擎?zhèn)化水平的一種指標(biāo)。具體公式如下：

ROC=[Pc/（Pc+Pr）]*100%

ROC表示城鎮(zhèn)化率，Pc表示城鎮(zhèn)人口，Pr表示農(nóng)村人口，Pc+Pr代表總?cè)丝?。根?jù)測(cè)量，天津城鎮(zhèn)化水平變化如圖4。

從在1998年實(shí)施住房改革后，1999年到2000年天津的城鎮(zhèn)化率有了很大提高，之后一直保持在70%以上，在2011年的時(shí)候超過了80%，高于全國(guó)平均水平。

5實(shí)證分析

由于缺少之前的商品房的價(jià)格，因此本文主要分析2000-2015年城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)的關(guān)系。數(shù)據(jù)主要來源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《天津統(tǒng)計(jì)年鑒》等，主要考察天津人均可支配收入，城鎮(zhèn)化水平與房?jī)r(jià)的關(guān)系。通過利用stata軟件得到的圖形如圖5。

通過圖表可以看出城鎮(zhèn)化率房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平提高，房?jī)r(jià)上漲。

因此可以設(shè)計(jì)計(jì)量模型：

HP=β0+β1ROCi+β2ADI+μi

其中HP代表房?jī)r(jià)，ROC代表城鎮(zhèn)化率，ADI代表城鎮(zhèn)化率，μi代表影響房?jī)r(jià)的其它因素。

HP= -50269.62 + 726.73ROCi+μi

（17.73） （-15.95）

6結(jié)論

（1）天津城鎮(zhèn)化率對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響：隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，房?jī)r(jià)也逐步提升。城鎮(zhèn)化率與房?jī)r(jià)之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。天津的城鎮(zhèn)化率分為三個(gè)不同的階段，第一階段為2001年之前，城鎮(zhèn)化的水平基本上比較穩(wěn)定；第二階段為2001年至2012年，該階段天津城鎮(zhèn)化率在70%以上80%以下，在這十幾年的時(shí)間城鎮(zhèn)化的速度較穩(wěn)定。第三階段為2012年至今，在這一階段城鎮(zhèn)化率增速明顯放緩，城鎮(zhèn)化水平區(qū)域穩(wěn)定。在第一階段房?jī)r(jià)比較低，可能是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步，人們收入水平也比較低，房?jī)r(jià)較低。在第二階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與逐步成熟，人們收入的增加對(duì)房地產(chǎn)的需求也增加。房?jī)r(jià)也快速上漲。在第三階段，城鎮(zhèn)化率較高平均房?jī)r(jià)也較高，較高的房?jī)r(jià)阻擋了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

（2）居住需求與投資需求共同拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。在城鎮(zhèn)化的初級(jí)階段，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的是居住需求而隨著居民收入的增加，通貨膨脹的壓力，房?jī)r(jià)的過快上漲，人民購(gòu)買商品房的目的更多的是投資。然而，房?jī)r(jià)的過快上漲導(dǎo)致了房?jī)r(jià)與工資水平的不匹配，更多的人民是買不起房。這時(shí)擁有不止一套房的則會(huì)產(chǎn)生“財(cái)富效應(yīng)”沒有一套房或者貸款買房的則會(huì)產(chǎn)生“房奴效應(yīng)”當(dāng)政府出臺(tái)一系列政策限制投機(jī)時(shí)，房?jī)r(jià)增速就會(huì)下降甚至?xí)碌?。天津市商品房的價(jià)格在2012年代時(shí)候就有所下降，在2013年的時(shí)候和2011的房?jī)r(jià)相當(dāng)。

（3）城鎮(zhèn)化的方式也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。如果是通過自身的發(fā)展則會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生持續(xù)的影響。如果是依靠外來人口的遷入則房?jī)r(jià)的波動(dòng)較大。天津作為全國(guó)發(fā)達(dá)的地區(qū)，城市化水平較高，遷入人口較多，人口的增長(zhǎng)主要依靠人口的流入。政府通過征地，集中建設(shè)小區(qū)的方式提高了土地的利用效率，使一部分農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口。但這部分人口并沒有增加對(duì)住房的需求，農(nóng)民通過征地的方式獲得的住房補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了自己的居住需求。因此，城鎮(zhèn)化對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力很小。

城鎮(zhèn)化的過程會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，但城鎮(zhèn)化是發(fā)展的趨勢(shì)，在推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的時(shí)候一定要避免房?jī)r(jià)的過快上漲，使工資的上漲速度和房?jī)r(jià)的上升相一致，要保證老百姓買得起、住得起房，使城鎮(zhèn)化成為提高居民生活幸福指數(shù)的一種方式而不是起阻礙作用。

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