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      “營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及應對策略

      2017-10-19 22:53:38王稼強
      中國科技縱橫 2017年17期
      關鍵詞:營改增應對策略影響

      王稼強

      摘 要:“營改增”是黨中央、國務院依據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的新形勢進行稅務改革所做出的重要決策。從其實行的結果來看,“營改增”對于加快財稅體制的改革、減輕企業(yè)賦稅方面起到了積極的作用。物業(yè)管理行業(yè)作為服務業(yè)一種,同時也是最后一批“營改增”的行業(yè),對“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響進行分析,并探索具有針對性的應對策略是十分重要的。全文以此為主旨進行論述,期待能夠為類似的研究提供具有價值的參考。

      關鍵詞:“營改增”;物業(yè)管理行業(yè);影響;應對策略

      中圖分類號:F299.2;F812 文獻標識碼:A 文章編號:1671-2064(2017)17-0241-02

      營業(yè)稅和增值稅,是我國的兩大主體稅種[1]。經(jīng)歷了多年的改革,直到2016年5月1日,我國全面推開營改增試點,拓展了營改增試點的行業(yè)范圍,將建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)、房地產業(yè)等全部納入范圍內。這一舉措,使得營業(yè)稅證實退出“歷史舞臺”,同時也使得增值稅更加的全面和規(guī)范。

      1 “營改增”

      “營改增”就是營業(yè)稅改增值稅的簡稱。它主要涉及的范圍包括交通運輸業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)[2]。前者囊括了陸路、水路、航空、管道運輸業(yè)。后者囊括了物流輔助服務、有形動產租賃服務、信息技術服務等等。

      資料顯示,最先實行“營改增”的國家為法國,法國在1954年推行這項改革,之后陸續(xù)被其他國家模仿借鑒。我國則直到近年來才逐漸實施“營改增”,其主要的實施步驟可以包括以下三個階段[3]:

      1.1 階段一:“部分行業(yè)、部分地區(qū)”

      這一階段的時間起自2012年1月2日,上海率先實施了交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)營改增試點。而后在同年的9月到12月,國內應增點試點逐漸擴大到背北京、江蘇、浙江等8?。ㄊ校ǚ譃橄群?個批次)。

      1.2 階段二:“部分行業(yè)、全國范圍”

      這一階段的時間起自2013年8月1日,營改增試點拓展至全國范圍,并且將涉及的行業(yè)進行拓展,納入廣播影視服務、鐵路運輸業(yè)、郵政業(yè)作為征稅對象。而后,到了2014年6月1日,將電信業(yè)作為營改增試點。

      1.3 階段三:“所有行業(yè)、全國范圍”

      這一階段的時間起自2016年5月1日,營改增的試點范拓展到房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè),納入所有企業(yè)新增不動產所含增值稅,并確保所有行業(yè)的稅負只減不增。

      2 “營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響

      2.1 稅收征收、財務管理

      營改增對物業(yè)管理行業(yè)稅收征收、財務管理的影響主要體現(xiàn)在以下幾點:

      (1)營改增實行以后,物業(yè)管理企業(yè)被納入到增值稅體系當中,這一政策促使物業(yè)管理企業(yè)能夠規(guī)范自己的財務管理制度,確保統(tǒng)計數(shù)據(jù)、財務信息的準確性,為精準的財務管理行為奠定良好的基礎。

      (2)實行營改增有效的避免了重復征稅現(xiàn)行的發(fā)生,彌補了補征稅的漏洞,使得物業(yè)管理企業(yè)能夠獲得更多的利益。

      (3)營改增完善了稅率和抵扣范圍,進而有助于物業(yè)管理行業(yè)調整和升級產業(yè)結構、拓展市場規(guī)模。

      2.2 稅率、收費方式對物業(yè)企業(yè)稅負與利潤的影響

      增值稅稅率統(tǒng)一一直都是我國稅制改革的長遠目標。依據(jù)調研,筆者發(fā)現(xiàn),目前我國的增值稅稅率有6檔,分別為0%、3%、6%、11%、13%、17%,稅率檔次繁多[4]。物業(yè)管理行業(yè)在行業(yè)劃分上可以歸屬為生活服務業(yè),也可以歸屬為房地產業(yè)的延伸行業(yè)。其中房地產業(yè)、金融保險業(yè)、生活服務業(yè)等行業(yè)原先所實施的營業(yè)稅的稅率為5%。這兩者的增值稅分別為6%和11%,而營改增之后,無論采取6%或者11%的稅率,都將比原先實行的5%的營業(yè)稅稅率高。因此,有必要分析營改增后稅率和物業(yè)費的收費方式對物業(yè)企業(yè)稅負和利潤的影響。

      2.3 物業(yè)行業(yè)管理類型與稅負整體

      我們知道,物業(yè)管理的類型包括公共事業(yè)區(qū)域管理、寫字樓物業(yè)管理、居住小區(qū)物業(yè)管理、綜合商業(yè)管理等等[5]。在增值稅納稅方向,無論物業(yè)行業(yè)的管理類型如何,只分為兩類,即小規(guī)模納稅人和一般納稅人。

      營改增后,按照小規(guī)模納稅人征收的稅率為3%,這會降低效果物業(yè)企業(yè)的稅負。而對于大中型(認定為一般納稅人)的物業(yè)管理企業(yè)來說,則按照6%來抵扣,但是由于可抵扣的進項發(fā)票和需開出的銷售發(fā)票產生一定的稅率差額無法全額抵扣,這將會造成部分企業(yè)由于稅率的提高、進項發(fā)票的差異影響稅負。

      2.4 不同收費方式稅負的變化

      物業(yè)管理行業(yè)的收費方式包括包干制形式和酬金制形式。前者具體為業(yè)主想物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,而盈虧均由物業(yè)服務服務企業(yè)承擔。后者指的是物業(yè)服務企業(yè)按照約定在物業(yè)服務資金中按照數(shù)額、比率抽取酬金,余下的部分作為物業(yè)服務合同的支出,如果出現(xiàn)不足或者存有結余,由業(yè)主享有或者承擔。

      如果按照包干制形式結算物業(yè)收入,目前物業(yè)行業(yè)普遍的成本費用中,≥85%的部分為人工成本,也就是說在這部分中,物業(yè)企業(yè)是無法取得增值稅進項發(fā)票的。那么企業(yè)能夠取得的可抵扣的增值稅進項發(fā)票只能夠從其余的15%中取得。

      如果按照酬金制進行物業(yè)收入結算,物業(yè)企業(yè)只發(fā)生人工費用,其余均有業(yè)主承擔,可否抵扣尚不確定,對于不能抵扣的情況,物業(yè)企業(yè)日??扇〉牡脑鲋刀愡M項發(fā)票約為零。這樣的條件對于小規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)是有利的,而對于中大型物業(yè)企業(yè),如果采用酬金制稅負將會增加。

      2.5 不同稅率對企業(yè)利潤的影響

      營改增后,對小規(guī)模納稅人物業(yè)企業(yè)來說,稅負下降,利潤增加,是最為有利的。對于包干制的一般納稅人企業(yè)來說次之。最不利的就是采取酬金制結算的一般納稅人企業(yè),這部分企業(yè)的稅負上升,可獲得利潤減少。

      3 應對策略

      3.1 稅收籌劃

      企業(yè)在營改增的過程中投產的了解了稅收政策,依此提前進行稅收籌劃。例如,小規(guī)模的物業(yè)企業(yè)采用酬金制收費方式,減少經(jīng)營風險。再如,一般納稅人的物業(yè)企業(yè)應當盡量的采用包干制的結算方式,從而降低企業(yè)稅負負擔。可以看出,通過稅收籌劃,不但有利于物業(yè)企業(yè)規(guī)避風險,同時有利于降低企業(yè)稅收負擔、及時處理好納稅事項。

      3.2 市場調研

      物業(yè)管理企業(yè)需要及時做好市場調研工作,調研的主要內容應當包括營改增在市場上的推行情況,并且分析營改增會對本企業(yè)帶來什么樣的影響[6]。依據(jù)調研結果,物業(yè)管理企業(yè)需要提前制定出規(guī)避風險的措施,確保政策的順利實行。

      3.3 爭取政策支持

      對于營改增實行過程中出現(xiàn)的問題,物業(yè)管理企業(yè)應當積極的向有關部門進行反饋,從而尋求政策支持。從前文的分析我們可以看出,不同類型的物業(yè)企業(yè)受到的影響是不同的,如果企業(yè)能夠依據(jù)自身服務的內容和發(fā)展實際,向征稅部門如實反映,爭取稅收優(yōu)惠(如區(qū)別征稅政策等),為自身的發(fā)展爭取有力的政策換將,以此來盡量的減輕企業(yè)的稅負,為企業(yè)的發(fā)展營造良好的環(huán)境。

      3.4 提高企業(yè)信譽和知名度

      有了良好的政策環(huán)境和外部發(fā)展環(huán)境,企業(yè)還需要從內部管理入手,通過加強管理、提高服務質量、遵守行業(yè)行規(guī),樹立誠信企業(yè)的品牌,并加大宣傳,提高企業(yè)的知名度、拓展物業(yè)管理的相關產業(yè)、如文化健身、物流配送等,使得企業(yè)能夠成為產業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)。

      4 結語

      營改增的全面實施,是財稅體制改革的“重頭戲”。對于物業(yè)管理行業(yè)來說,營改增不單單是消除重復征稅的改革,同時是有利于減輕企業(yè)負擔,促進企業(yè)發(fā)展和模式創(chuàng)新的新舉措,正是一項“牽一發(fā)而動全身”的改革。

      參考文獻

      [1]廖媛秀.全面營改增后對物業(yè)管理行業(yè)影響的預計及其應對策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2015,(12).

      [2]吳鴻根.物業(yè)管理行業(yè)營改增實施的完善路徑[J].上海房地,2016,(10).

      [3]石墨羽.營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響及對策解析[J].財經(jīng)界,2016,(36).

      [4]程海濤.營轉增對物業(yè)管理行業(yè)稅負及代售轉付業(yè)務影響的探析[J].時代金融旬刊,2016,(10).

      [5]郭蓉.簡析“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及分析[J].財會學習,2016,(13).

      [6]盧曉晨."營改增"對物業(yè)管理企業(yè)的影響分析及應對策略[J].現(xiàn)代國企研究,2016,(14).endprint

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