淺析武漢市高房?jī)r(jià)的形成因素

黃木琪

摘要：全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，一線城市走在前列，二線城市緊跟其后。在中部崛起戰(zhàn)略的大背景下，武漢作為中部重要城市，其房?jī)r(jià)在過(guò)去十幾年里也是漲勢(shì)明顯，過(guò)高的房?jī)r(jià)給普通居民的生活帶來(lái)了不小的壓力。探究其中原因，追溯多年的價(jià)格變動(dòng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中既有調(diào)控政策的因素，也有自由市場(chǎng)的因素，從根本上來(lái)說(shuō)，其實(shí)還是社會(huì)發(fā)展的過(guò)程中某些資源逐漸變得稀缺的體現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：武漢 房?jī)r(jià) 調(diào)控 市場(chǎng)

一、武漢房?jī)r(jià)總覽

房?jī)r(jià)是城市發(fā)展的一面鏡子，房?jī)r(jià)既關(guān)系到經(jīng)濟(jì)水平，更關(guān)系到居民的幸福感。隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國(guó)房?jī)r(jià)也是一路高漲，除了北上廣、長(zhǎng)三角、珠三角這類(lèi)典型地區(qū)，在中部崛起戰(zhàn)略的大背景下，一些老牌中部城市的房?jī)r(jià)也是緊跟上漲的步伐，武漢便是其中的代表之一。

下面通過(guò)一組數(shù)據(jù)來(lái)看武漢房?jī)r(jià)的均價(jià)從1999年～2016年的變化。

從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，武漢房?jī)r(jià)總體是明顯上漲的，2012年有了唯一一次下降，但緊接著便是強(qiáng)勢(shì)反彈，往后只會(huì)越來(lái)越高。從均價(jià)上尚不能看出房?jī)r(jià)與民生的關(guān)系，這時(shí)需要另一組數(shù)據(jù)——房?jī)r(jià)收入比，即住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，一般認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比的是4到6，據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算，武漢的房?jī)r(jià)收入比從2003起便超過(guò)了6，從2010年起超過(guò)了10，這樣一看，武漢當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高已成定論。

二、“兩只手”的作用

根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，影響房屋銷(xiāo)售價(jià)格的根本因素有兩個(gè)：土地交易價(jià)格和人均可支配收入水平。從供應(yīng)方的角度來(lái)看，土地交易價(jià)格是影響其成本的主要因素，而從需求方的角度來(lái)看，人均可支配水平?jīng)Q定了需求方所能達(dá)到的購(gòu)買(mǎi)力。在對(duì)房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，首先不可能低于成本，不然沒(méi)有人會(huì)去賣(mài)房子；其次不能大大超出消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)水平，不然沒(méi)有人會(huì)去買(mǎi)房子。這兩個(gè)因素從兩方面制約房?jī)r(jià)，影響這兩個(gè)根本因素，便能影響房?jī)r(jià)，而一般來(lái)說(shuō)，政府調(diào)控和市場(chǎng)自由配置是兩個(gè)主要手段。

（一）政府調(diào)控。政府調(diào)控是一只“有形的手”，主要通過(guò)調(diào)整一些政策來(lái)實(shí)現(xiàn)，比如說(shuō)稅收政策、貨幣政策、土地政策等等。土地政策極大地影響土地交易價(jià)格，貨幣政策和稅收政策既影響了開(kāi)發(fā)商的擴(kuò)張能力，也影響了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力上限的提高。在武漢乃至全國(guó)，土地供給幾乎完全由政府壟斷，這使得土地供應(yīng)單一并且數(shù)量嚴(yán)重不足，繼而引起房地產(chǎn)供給不足，尤其從2012年開(kāi)始，武漢土地市場(chǎng)供應(yīng)量逐年下降，由此進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

（二）市場(chǎng)自由配置。市場(chǎng)自由配置是一只“無(wú)形的手”，眾多復(fù)雜的、不明顯的、難以估量的因素通過(guò)這只手顯現(xiàn)出來(lái)。從最基本的邏輯來(lái)看，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人口在增多，尚未開(kāi)發(fā)的土地在減少，建房的成本也是上升的，則必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；而武漢吸引附近的人口不斷流入，勢(shì)必又為房?jī)r(jià)上漲提供強(qiáng)大的推力，再加之武漢居民收入普遍提高和高收入群體的投資刺激，例如某些“炒房團(tuán)”的介入，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

（三）兩者的關(guān)系。如果說(shuō)政府調(diào)控控制的是一道閘門(mén)，決定的是大的走向，那市場(chǎng)自由配置則是被眾人挖出來(lái)的彎彎曲曲的水道，影響了房?jī)r(jià)的實(shí)際變化。在武漢，早期的房?jī)r(jià)上漲如果說(shuō)跟政府一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有那是有失偏頗的，即使僅僅是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一些政策，就有可能被開(kāi)發(fā)商等利益獲得者利用來(lái)抬高房?jī)r(jià)?，F(xiàn)在并非說(shuō)控制房?jī)r(jià)的政策是無(wú)效的，而是說(shuō)在現(xiàn)階段要發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，則必然出現(xiàn)人多地少的矛盾，此時(shí)政府又不敢大幅度地改變地價(jià)，也不可能完全監(jiān)控整個(gè)房市，這個(gè)時(shí)候資本的逐利性和盲目性就造成了一種難以根本解決的高房?jī)r(jià)災(zāi)害。

三、案例與現(xiàn)象分析

（一）“地王”現(xiàn)象。2016年上半年，武漢共出現(xiàn)11宗地王，7月28日，碧桂園拿下漢陽(yáng)濱江地塊，成交價(jià)25.31億元，樓面價(jià)20017.4元，平，成為武漢單價(jià)新地王。從青山地王到精武路地王，再到漢陽(yáng)濱江地王，地王價(jià)格一路走高。進(jìn)入8月后，融創(chuàng)和中城又分別刷新東西湖單價(jià)地王以及黃陂區(qū)地王。武漢的地王一波接一波，根本原因在于一點(diǎn)——符合當(dāng)前發(fā)展階段的客觀趨勢(shì)。展開(kāi)來(lái)說(shuō)的話，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，大量的土地被開(kāi)發(fā)，土地儲(chǔ)備量在減少，而開(kāi)發(fā)的土地中又有極大一部分被用作商業(yè)用地，那么勢(shì)必造成純住宅用地的供應(yīng)量嚴(yán)重不足；同時(shí)，武漢的發(fā)展勢(shì)頭正盛，城市交通等配套設(shè)施水平穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)正享受著城市發(fā)展的紅利，這又為房?jī)r(jià)上漲提供一個(gè)很好的上升環(huán)境。

（二）中部崛起背景下的正榮地產(chǎn)。2015年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》，將包括武漢城市圈在內(nèi)的三個(gè)城市群作為促進(jìn)中部崛起、全方位深化改革開(kāi)放重點(diǎn)區(qū)域。2016年，武漢片區(qū)成功入選第三批自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，并且在這一批次中，湖北是唯一定位為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的省份，其中意思，不言自明。2016年5月24日，正榮地產(chǎn)以9.72億元競(jìng)得武漢漢陽(yáng)030號(hào)地塊，這是正榮地產(chǎn)首次進(jìn)入武漢。具有極強(qiáng)刺激性的的發(fā)展環(huán)境，加之房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，武漢房?jī)r(jià)不漲，那才是怪事。

四、結(jié)論

2015年，武漢新建住房成交約22.4萬(wàn)套，較上年增長(zhǎng)約25%，該數(shù)額在全國(guó)排名第一，至此，武漢樓市成交量已經(jīng)連續(xù)5年穩(wěn)居全國(guó)三甲行列，成為中國(guó)樓市最火的城市之一。在大的發(fā)展環(huán)境下，除非出現(xiàn)明顯的經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，否則樓市都不會(huì)降溫，讓房?jī)r(jià)降下來(lái)是不太可能的，只能延緩上漲，這時(shí)候一方面需要政府踩好控制房?jī)r(jià)的“剎車(chē)”，把控土地成本，另一方面更需要提高居民收入，改進(jìn)房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)，讓居民不再處于完全被動(dòng)的狀態(tài)。endprint