陸佳裔
這是龔小芬從中國臺(tái)灣到上海的第19年,她決定搬離現(xiàn)有的家。已經(jīng)工作的3個(gè)孩子陸續(xù)從四室二廳的大屋搬走,面對(duì)空蕩蕩的房間,她和丈夫考慮不再續(xù)租。今年4月,他們購置了一套小房子,搬到了偏遠(yuǎn)的唐 鎮(zhèn)。
大屋換小后,龔小芬明顯感覺到空間不夠用了。孩子們從小到大的獎(jiǎng)杯獎(jiǎng)牌、相冊(cè),女兒收到的各種禮物和紀(jì)念品就只能散落在外,尤其是先生珍藏的臺(tái)版書籍,書架已經(jīng)放不下。龔小芬舍不得與人分享,整箱整箱的書堆砌在屋中,過道上擠得走不了路。
這些價(jià)格不貴重卻有紀(jì)念價(jià)值的閑置品,成了龔小芬的難題—人們不想扔掉那些他們賦予了情感的東西,便會(huì)生出一種找個(gè)地方儲(chǔ)存的渴望。她在網(wǎng)上鍵入“倉庫”“閑置”等關(guān)鍵詞后,第一次知道了“迷你倉”—這是1990年代末美國德克薩斯州興起的一種專門針對(duì)小型用戶的倉儲(chǔ)服務(wù),租賃面積一般在1至100平方米。在歐美和日本發(fā)展后,21世紀(jì)初迷你倉形式傳入香港,并迅速打開了市場。
對(duì)比了3家公司后,龔小芬選擇在CBD自存?zhèn)}中租下了一個(gè)10平方米的空間。和普通倉庫的服務(wù)程序不同,從選倉到開倉,龔小芬在微信上完成了整個(gè)流程。下單微信支付成功并輸入身份證獲得后臺(tái)審批后,她的手機(jī)界面上就生成了一把專屬的“電子鑰匙”。點(diǎn)擊圓形鎖孔按鈕,幾秒后即可連續(xù)打開兩道倉庫大門。
CBD自存?zhèn)}創(chuàng)始人曹肇棆,在香港出生長大,已經(jīng)使用了十幾年的迷你倉服務(wù)。在香港740萬常住居民中,大多數(shù)人的居住環(huán)境非常擁擠,人均住宅面積僅為15.5平方米,在這種情況下,書籍、運(yùn)動(dòng)器材和其他各種物品的儲(chǔ)存空間頗為有限。曹肇棆是一個(gè)狂熱的高達(dá)粉絲,少年時(shí)期收集了近百盒的高達(dá)模型,這是珍貴的童年回憶,他的父母由此租用了一個(gè)儲(chǔ)物單位存放收藏。
對(duì)比常見的地下庫房,曹肇棆把私人倉儲(chǔ)視作“五星級(jí)儲(chǔ)物間”。CBD自存?zhèn)}增加了抽濕機(jī)、空調(diào),安裝銀行的防盜系統(tǒng),并配備24小時(shí)監(jiān)控的攝像頭。他們將大型倉庫分隔成若干間小倉庫,按照租位空間的大小,最低7天起,以月、季、年計(jì)算租金,標(biāo)準(zhǔn)倉1.73立方米(長寬高1.2米)每月收費(fèi)價(jià)格約149元至349元。目前,CBD自存?zhèn)}在北京、上海兩地的CBD區(qū)域已經(jīng)有了12家智能迷你倉,以及20家與聯(lián)合辦公空間合作的移動(dòng)迷你倉網(wǎng)點(diǎn),并在今年2月得到了香港房地產(chǎn)基金匯貫?zāi)县S的2800萬美元A輪融資。
近兩年,可以帶來強(qiáng)勁常規(guī)收入增長,且有穩(wěn)定租戶基礎(chǔ)為其高租用率提供支持的自助倉儲(chǔ)公司正在快速增加。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)研公司益普索2016年的數(shù)據(jù),2014年至2016年間,中國內(nèi)地的迷你倉發(fā)展增幅超過60%,迷你倉品牌數(shù)量達(dá)到39個(gè),迷你倉儲(chǔ)設(shè)施總計(jì)162個(gè)。
“北上廣深一線城市地產(chǎn)政策變化、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、消費(fèi)及文化水平等,正與三個(gè)驅(qū)動(dòng)自助倉儲(chǔ)市場的因素匹配?!敝倭柯?lián)行亞洲資本市場研究部董事黃綽峰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。他并沒有對(duì)內(nèi)地市場爆發(fā)時(shí)間做過預(yù)測,但在他的研究中,驅(qū)動(dòng)市場的因素分中占據(jù)前三名的分別是“減少的住所面積”“個(gè)人消費(fèi)者需求增長”以及“消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)”,而這些市場驅(qū)動(dòng)因素已經(jīng)形成。
黃綽峰同時(shí)也指出發(fā)達(dá)國家?guī)资甑陌l(fā)展已經(jīng)證明了迷你倉有著長期的需求,而“斷舍離”之風(fēng)只是一段時(shí)間的流行,并且影響的只是小眾人群。至于需求程度,可以通過城市化的進(jìn)度衡量。從目前CBD自存?zhèn)}的數(shù)據(jù)來看,人們并不愿意舍棄賦予了情感的物品,倉儲(chǔ)中95%的物品并不值錢,大都有紀(jì)念價(jià)值但沒有使用價(jià) 值。
曹肇棆的兩次創(chuàng)業(yè)都圍繞著自助倉儲(chǔ)。2008年,不到24歲的曹肇棆從劍橋房地產(chǎn)金融專業(yè)畢業(yè),他在外資投行做過甲方和乙方,但更想從實(shí)踐中去認(rèn)識(shí)一門生意如何從零做起。
2008年的香港,迷你倉的廣告鋪滿了街道,每個(gè)月都有十余家迷你倉新品牌涌進(jìn)市場。一年不到,迷你倉的市場占有率就從30%直線上升到將近飽和。當(dāng)時(shí),曹肇棆的“儲(chǔ)物樂”從儲(chǔ)物柜服務(wù)切入個(gè)人存儲(chǔ)市場,隨后便因?yàn)橘Y金不足、市場紅海等多方因素關(guān)閉。“每個(gè)人都能看到的機(jī)會(huì),那就不是機(jī)會(huì)?!辈苷貤媽?duì)第一次創(chuàng)業(yè)失敗有此感 悟。
隨后5年,熟悉地產(chǎn)金融的曹肇棆在北京一家外資地產(chǎn)基金工作。他跑遍了30多個(gè)城市,多方調(diào)研后,他發(fā)現(xiàn)內(nèi)地市場正上演著和香港同樣的變化。以北上廣深領(lǐng)頭的一線城市房價(jià)高升,房價(jià)與工資差距日益擴(kuò)大,人們不得不購買或租賃小戶型房屋。其中的一部分用戶為滿足空間的使用需求,也會(huì)把不常用的非生活必需品另找空間存放。
2014年8月,曹肇棆辭去工作,與合伙人湊了50萬元,在國貿(mào)新城國際的一個(gè)小區(qū)租下了一間約400平方米的地下室,改建成100個(gè)單元的儲(chǔ)物柜。從時(shí)間上看, CBD迷你倉并不是最早嘗試自助倉儲(chǔ)服務(wù)的創(chuàng)業(yè)公司。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)切入,曹肇棆心中仍然有三個(gè)問題沒有得到解決。
首先,迷你倉在歐美、日本等成熟市場已經(jīng)得到驗(yàn)證,如果遷移到了國內(nèi),中國用戶的消費(fèi)習(xí)慣和生活理念與國外相差甚大,是不是會(huì)遭遇“橘生淮北則為枳”的窘境?其次,迷你倉的概念在2008年左右已經(jīng)傳入內(nèi)地,發(fā)展了6年都始終處于起步狀態(tài),用戶教育需要多久?市場爆發(fā)的時(shí)間點(diǎn)還需要多長?最為關(guān)鍵的一點(diǎn),在CBD迷你倉之前,北京已有10個(gè)迷你倉品牌入駐,和這些先發(fā)運(yùn)營商相比,CBD有多大的優(yōu)勢?
在走訪了主流的幾家迷你倉后,曹肇棆發(fā)現(xiàn)同行的使用率并不低。事實(shí)上,地產(chǎn)基金對(duì)迷你倉形式的投資樂于接受。從租金回報(bào)率來看,房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況良好的地區(qū),商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率一般界定在5%至7%之間,比值越高,意味著收回的周期越短,投資價(jià)值越高。一方面,迷你倉在運(yùn)營成熟后的預(yù)測租金回報(bào)率能達(dá)到10%以上。這對(duì)于地產(chǎn)基金而言,是一個(gè)新出口,可以釋放投資。endprint
曹肇棆算過一筆賬,如果能租出30%的空間,就能做到盈虧平衡,多年的房地產(chǎn)調(diào)研讓他更有信心的是,按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律和目前城市的發(fā)展?fàn)顟B(tài),一線和大型主流省會(huì)城市的中產(chǎn)家庭會(huì)和歐美市場上的情況一樣,成為迷你倉的主要受眾。就人口角度而言,國內(nèi)的自助倉儲(chǔ)服務(wù)仍然處于大面積缺失。
新城國際的迷你倉試水是個(gè)很好的開端。CBD自存?zhèn)}先延續(xù)國外傳統(tǒng)的儲(chǔ)物模式,給儲(chǔ)戶發(fā)門禁卡和掛鎖,來測試市場的反應(yīng)。由于地段優(yōu)越交通便利,加之外國住戶較多,市場推廣的成本降到了最低。兩個(gè)月后,CBD自存?zhèn)}便開始盈利。
調(diào)研和試點(diǎn)的成功,某種程度上給了曹肇棆前兩個(gè)問題的答案。對(duì)于第三個(gè)問題,他仍有困惑:如果繼續(xù)按照傳統(tǒng)迷你倉一樣,由客服值守,用門禁卡開倉,再配以鑰匙開鎖的模式,CBD迷你倉和其他運(yùn)營商相比,沒有任何優(yōu)勢。
一篇關(guān)于《快捷酒店用“互聯(lián)網(wǎng)+智能鎖”提升運(yùn)營效率并增強(qiáng)住戶體驗(yàn)》的文章,讓曹肇棆想到了為個(gè)人和小型企業(yè)的迷你倉儲(chǔ)配置智能鎖。剛從硅谷回來的王玨欣成為了CBD自存?zhèn)}的技術(shù)合伙人,重新開發(fā)了一套后臺(tái)管理系統(tǒng)。當(dāng)時(shí)這一行業(yè)大部分競爭對(duì)手都在積極布局網(wǎng)點(diǎn),尋求規(guī)?;?,曹肇棆則把主要的投入用于技術(shù)研發(fā),每年60萬元的投入,相當(dāng)于一個(gè)迷你倉租用一年的成本。
優(yōu)化后的服務(wù)流程讓CBD迷你倉租賃只要通過微信或App鏈接就能完成,從選倉到開倉整個(gè)交易,也能做到在線服務(wù)。這也意味著自助倉儲(chǔ)不需要很多員工,運(yùn)營商借助大量自動(dòng)化技術(shù)來完成開倉、安保和進(jìn)入等流程。
從今年3月到7月,公關(guān)服務(wù)公司行政胡詠陸續(xù)租下了7間位于上海東海廣場的迷你倉。最初她只打算短租,是為救急存放雜物的一次臨時(shí)過渡。試用了一個(gè)月后,管理層決定長租,“在獲取授權(quán)后,鑰匙還可以共享,這意味著即便我出差了,也可以授權(quán)電子鑰匙給他人,每次行為都有記錄。”胡詠對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。
原先定位于個(gè)人用戶的迷你倉現(xiàn)在也滿足了一部分公司企業(yè)的商務(wù)需求,這讓CBD迷你倉的使用率達(dá)到50%,實(shí)現(xiàn)盈利。但在前3年,CBD迷你倉的融資卻頗為不順。
曹肇棆有過一天被5撥投資人拒絕的經(jīng)歷。他發(fā)現(xiàn),迷你倉這一概念常被誤以為是物流倉庫,另一方面,投資人擔(dān)心模式過重,這需要前期較大的投入,當(dāng)時(shí)資本投資的熱點(diǎn)集中在O2O項(xiàng)目上,對(duì)于這種重模式并不感興趣。
直到2016年8月,一家北京開發(fā)商在加盟CBD迷你倉的2家網(wǎng)點(diǎn)后,看到營收數(shù)據(jù)的良好反饋,成為CBD自存?zhèn)}的Pre-A輪投資方。今年2月,香港開發(fā)商匯貫?zāi)县S(InfraRed Nan Fung)經(jīng)過了3個(gè)多月來回的盡職調(diào)查,注入2800萬美元的A輪融資。這家基金曾在英國投資過迷你倉并成功退出,也見證了香港自存?zhèn)}15年發(fā)展的全過程。
資金的活力讓CBD自存?zhèn)}在一年間迅速擴(kuò)張,目前,CBD迷你倉在北京和上海已經(jīng)開了13家網(wǎng)點(diǎn),總儲(chǔ)存體積逾6000立方米。網(wǎng)點(diǎn)的使用率幾乎都在70%以上,總營收同比去年翻了3倍,用戶量翻了2倍。
政策監(jiān)管仍然是影響新興行業(yè)發(fā)展的重要因素。在仲量聯(lián)行亞洲資本市場研究部董事黃綽峰的觀察中,國內(nèi)的迷你倉發(fā)展目前呈現(xiàn)出兩種走向,其一是像中國臺(tái)灣和香港一樣自由發(fā)展,到了一定規(guī)模后政府介入;另一種像新加坡模式,運(yùn)營者和實(shí)力雄厚的地產(chǎn)投資者合作,再大規(guī)模鋪開。
不過由于對(duì)儲(chǔ)物沒有嚴(yán)格規(guī)范,盡管香港之前的迷你倉全部建于商業(yè)用地內(nèi),2016年的大火后,政府大幅收緊相關(guān)建筑物條例和消防條例。臺(tái)灣則從今年起禁止迷你倉建于居住用地。因此迷你倉的租金成本上漲,回報(bào)率下降。兩年間,香港的迷你倉項(xiàng)目減少了近 15%。
盡管給每箱儲(chǔ)物都上了保險(xiǎn),但和行業(yè)內(nèi)的其他品牌一樣,CBD迷你倉基本只標(biāo)注了8類不得寄存的物品種類,對(duì)于入庫的物品,尚未有安檢步驟,可能存在的安全隱患也是自助倉儲(chǔ)行業(yè)存在的一大風(fēng)險(xiǎn)因素。