黃靖芳

萬達(dá)通過和融創(chuàng)的交易，賣出了酒店和文旅項目，但商業(yè)地產(chǎn)板塊作為“核心主業(yè)”，依然是萬達(dá)產(chǎn)業(yè)版圖的重中之重。在二線乃至三線城市，萬達(dá)曾一度激進(jìn)。這些項目現(xiàn)在如何？

佛山，是一座特殊的城市，它以制造業(yè)發(fā)達(dá)和富人聚集而聞名。那么，這些“優(yōu)勢”能支撐起發(fā)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)嗎？據(jù)統(tǒng)計，2016年佛山中心城區(qū)的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積達(dá)到37萬平方米，同比增長363%，是歷年來新增供應(yīng)之最。

2014年，萬達(dá)曾對當(dāng)?shù)孛襟w少見地透露其規(guī)劃：“在佛山一共要做四個萬達(dá)廣場，南海、三水、順德還有禪城?！比缃?，南海和三水區(qū)的萬達(dá)廣場已經(jīng)如期開業(yè)。那么，在這里，萬達(dá)能否實現(xiàn)當(dāng)初的預(yù)期？

冷清的萬達(dá)金街

9月下旬的一個工作日下午，南海的萬達(dá)廣場有點冷清，前來的顧客中不少都是推著嬰兒車的媽媽。

“上班時間人肯定不多，周末人就會多起來了?！比f達(dá)新館內(nèi)女裝店的工作人員就此解釋稱。但是這個說法在其他區(qū)域并沒有得到印證。

在廣場一側(cè)的萬達(dá)金街上，經(jīng)營著過橋米線店面的鐘女士并不認(rèn)同這個說法。鐘女士的店面是從“房東”手中租回來的，她所說的房東并非萬達(dá)，是購得這處物業(yè)的個人賣家。

作為萬達(dá)城市綜合體的組成部分，金街承擔(dān)了萬達(dá)實現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)的一環(huán)。在其快速擴(kuò)張的過程中，為了保證資金鏈的高速流轉(zhuǎn)，萬達(dá)創(chuàng)造出了自己的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式。具體來說，是通過對住宅、社區(qū)商鋪和部分辦公樓的銷售收入，支撐自持的購物中心建設(shè)，從而平衡現(xiàn)金流，以售養(yǎng)租。萬達(dá)金街就是其中的一款商鋪產(chǎn)品。

兩年前鐘女士租下這個店面，一個月的租金加上管理費(fèi)和水電成本需要兩萬五千塊。根據(jù)附近地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)，萬達(dá)金街鋪租基本在200元/㎡左右，這個與戴德梁行統(tǒng)計的去年中心區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金每平方米283.6元的數(shù)據(jù)相比較，并不算高。但是鐘女士店面的盈利情況并不好，盈虧不定，有時一個月會虧上一千塊錢，對于一個加上她只有四個員工的店面來說，這種經(jīng)營情況很不理想。

鐘女士回憶，人流量最多的時候是2016年的下半年，之后便愈加冷清。在萬達(dá)新館門口經(jīng)營奶茶店的蔡小姐也認(rèn)同這樣的說法，2016年暑假的時候，她的奶茶最多一天可以賣出接近500杯，但這個旺季沒有停留很久，今年的情況并不理想，周末一天最多只能賣出兩百杯，“人都不知道往哪里去了?！?/p>

2014年8月29日，萬達(dá)廣場南海店正式開業(yè)，地塊位于南海區(qū)桂城桂瀾路東側(cè)，屬于千燈湖商圈，是萬達(dá)在佛山首次入駐的項目。當(dāng)時90億元的投資使其成為萬達(dá)在廣東省資金額最高、建筑面積最大的項目。

根據(jù)萬達(dá)官網(wǎng)發(fā)布的新聞稿件中，金街作為主要業(yè)態(tài)被提及，“項目包括精裝公寓、國際5A甲級寫字樓、購物中心、金街旺鋪四大業(yè)態(tài)?！逼渲羞€提到開業(yè)時的盛況，當(dāng)天吸引的客流量達(dá)到40萬。

但是這樣的場景現(xiàn)在很難見到了，根據(jù)《南風(fēng)窗》記者的統(tǒng)計，在金街前200米的接近40家店鋪中，有12家店鋪大門緊閉，大多里面空空如也，即使還存有貨物，外面仍然貼著“旺鋪轉(zhuǎn)讓”的字條。鐘女士在金街兩年時間里，見證了周邊的商家換了一批又一批，“有的開了兩三個月就走了”。

記者走訪了不少商家，他們都表示附近的居民和上班族是主要的客流，“新面孔很少見?！逼渲泻苤匾脑蚴?，從消費(fèi)者的角度來說，萬達(dá)并非是唯一的選擇。

南海萬達(dá)位于千燈湖商圈，在其拿地之時，這個片區(qū)北面已經(jīng)有在建的南海金融城，西面不足1公里是商業(yè)面積為16萬平方米的保利水城。

在半徑不足3公里的桂城范圍里，千燈湖商圈正緊鄰南海大道商業(yè)帶和桂城東板塊兩大商圈。

其時，南海大道商業(yè)帶已有南海廣場、鴻大廣場、凱德廣場、匯潮天地、佑一城等多個商業(yè)地產(chǎn)項目；而桂城東板塊內(nèi)已有家天下廣場、南海城市廣場、順聯(lián)國際奧特萊斯、百花時代廣場、佳盛國際廣場等等，這些購物中心之間的目標(biāo)群體以及模式、定位差異不明顯，讓這個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)稍顯擁擠。

當(dāng)時，保利水城的副總經(jīng)理就直言，過于飽和甚至是過度的商業(yè)設(shè)置會帶來惡性競爭，不利于佛山商業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

萬達(dá)百貨難“驅(qū)動”

2015年9月，當(dāng)時的萬達(dá)廣場曾經(jīng)發(fā)生過一次不小的風(fēng)波。

2015年年初，國內(nèi)各地的萬達(dá)廣場開始著手關(guān)閉或者調(diào)整虧損嚴(yán)重的萬達(dá)百貨。據(jù)南海萬達(dá)一位招商部人士回憶稱，在這次調(diào)整前，萬達(dá)百貨不屬于萬達(dá)廣場管理，調(diào)整后萬達(dá)百貨歸到萬達(dá)商管，和廣場實行統(tǒng)一管理。在這次調(diào)整名單中，南海萬達(dá)赫然在列。

謝先生是當(dāng)時受到影響的商家之一，他在百貨開業(yè)之初進(jìn)駐，當(dāng)時百貨通行的聯(lián)營模式—以店鋪營業(yè)額的百分之十到百分之二十收取租金的方式，以及萬達(dá)的名氣，這兩點是他再三考量后選擇這里的原因。

據(jù)他表示，這次的調(diào)整非常意外，樓層統(tǒng)一設(shè)立的收銀臺突然停止收銀，不少商家也表示百貨方面事前沒有任何通知，就直接采取停電的方式讓租戶被迫關(guān)門，這種處理方式讓一批商家非常不滿，謝先生還稱自己的店鋪遭到了強(qiáng)拆，隨后更將萬達(dá)百貨告上了法庭，如今法律程序仍然沒有完結(jié)。

這樣突如其來的撤場行為讓他非常失望，同樣的處理手法在全國其他地方也有報道，使得萬達(dá)為不少商家所詬病。從創(chuàng)造客流高峰到變成燙手山芋，萬達(dá)百貨以這種特殊的方式重新進(jìn)入人們的視野。

其實百貨業(yè)的頹勢早就顯現(xiàn)。以經(jīng)營連鎖百貨聞名的百盛集團(tuán)2015年度的業(yè)績報告顯示，集團(tuán)全年的銷售額180.9億元，同比下降6.9%，虧損了9450萬元。

協(xié)縱國際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖告訴記者，中國的整個消費(fèi)形態(tài)從網(wǎng)購興起后已經(jīng)發(fā)生改變，作為支撐百貨業(yè)發(fā)展的中產(chǎn)階層并沒有預(yù)料中的強(qiáng)大。原因在于目前我們還處于一個啞鈴型的社會特征中，在這種特征下，富裕人員會選擇出國購物，普通人則會選擇互聯(lián)網(wǎng)，從需求角度而言，百貨業(yè)已經(jīng)失去了支撐。

萬達(dá)百貨的處境同樣不佳，在2013年的工作總結(jié)會上，王健林就表示，萬達(dá)百貨2013年僅完成收入154.9億元，完成調(diào)整后計劃的91%，同時凈利潤增虧7%，這是萬達(dá)百貨歷史上第一次沒有完成利潤計劃。而后引發(fā)了全國的一系列關(guān)停風(fēng)波。

那么長期以來，萬達(dá)百貨為什么一直作為萬達(dá)廣場的標(biāo)準(zhǔn)配置存在呢？

萬達(dá)憑借其開業(yè)速度著稱，南海的萬達(dá)廣場從2012年5月拿地再到2014年8月開業(yè)，用了2年3個月；三水的萬達(dá)廣場從2014年的11月拿地到2016年11月開業(yè)，用了2年時間。與之相對的是，與南海萬達(dá)體量相近的金海地產(chǎn)“金海M-CITY”綜合體從2009年拿地至今，仍然沒有開業(yè)。

事實上，作為萬達(dá)廣場這座綜合體的重要組成部分，萬達(dá)百貨一直是萬達(dá)廣場的“主力店”，更是實現(xiàn)“萬達(dá)速度”的重要推動器，即在合作伙伴無法跟上萬達(dá)擴(kuò)張速度的條件下，萬達(dá)百貨依然能使萬達(dá)有信心將開業(yè)時間掌控到位。因此，可以說萬達(dá)百貨的“驅(qū)動效應(yīng)”更甚于其“經(jīng)營功能”。

與此同時，萬達(dá)百貨快速開業(yè)的優(yōu)勢，加上萬達(dá)龐大的綜合體給當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、稅收、商業(yè)氛圍和城市形象等方面的突出貢獻(xiàn)，讓萬達(dá)很容易就得到地方政府的支持。

但是，隨著網(wǎng)購的興起帶來零售環(huán)境的變化，萬達(dá)百貨提供的“驅(qū)動效應(yīng)”越來越弱，轉(zhuǎn)型提上了日程。

地域的特殊性

觀察萬達(dá)在佛山兩處選址，可以發(fā)現(xiàn)其拿地的過程都非常順利。2012年，萬達(dá)以底價20.36億競得南海桂城桂瀾路東側(cè)、寶翠路西側(cè)的地塊，競拍全程不超過六分鐘；2014年，萬達(dá)同樣以底價4 .028億元競得位于三水新城南豐大道翠云路地段的地塊，宗地面積約為12萬平方米。

低價與缺少競爭對手的拿地模式是萬達(dá)的特色之一，當(dāng)其以同樣快速標(biāo)準(zhǔn)的模式進(jìn)入南方城市，是否也會一如既往地順利呢？

黃立沖向記者提出其對萬達(dá)的憂慮，“當(dāng)它以哪里能拿到地為選擇的時候，就會出現(xiàn)一個問題，當(dāng)?shù)氐某鞘薪M團(tuán)或者目標(biāo)客群組團(tuán)不一定能夠支撐它的選擇?！?/p>

他認(rèn)為，萬達(dá)在北方表現(xiàn)出強(qiáng)勢，是因為北方在大型城市綜合體建設(shè)方面相對不足，其粗放、依靠占地的先發(fā)優(yōu)勢就展現(xiàn)了出來，但在廣東這個很早就接觸海外商業(yè)形態(tài)的地區(qū)，可能會產(chǎn)生水土不服的情況。

萬達(dá)經(jīng)常宣稱，一座萬達(dá)廣場就是一個城市中心。但是佛山的特殊性在于，這里沒有一個強(qiáng)中心。2014年佛山國土資源局編寫《佛山市中軸線地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的項目背景時，提到佛山發(fā)展的困境之一，就是當(dāng)下卻仍缺少一個真正的中心，“受困于這種多中心組團(tuán)、無強(qiáng)中心的格局?！?/p>

這種格局的形成有復(fù)雜的原因， 2002年國務(wù)院批復(fù)了佛山的行政區(qū)劃調(diào)整，同意將南海、順德、三水、高明四縣級市并入佛山市，由此組成現(xiàn)在的佛山區(qū)劃。但是五區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異不均衡，以2014年的數(shù)據(jù)為例，當(dāng)時最高的順德區(qū)生產(chǎn)總值為2783億元，是僅有608億元的高明區(qū)的四倍多。

同時，“組團(tuán)”格局的表現(xiàn)是，各區(qū)都有自己的新城和商業(yè)中心，融合程度較低，由此帶來商業(yè)分散化的特征，極容易稀釋大體量的商業(yè)體。

另外，由于地理因素，使得廣東地區(qū)一向與香港和澳門地區(qū)有很深的淵源，交通來往相當(dāng)便捷。從佛山乘大巴到香港關(guān)口只需兩個小時，禪城居民莫顯耀經(jīng)常選擇這種方式在周末往來兩地，手表、單反、手機(jī)等電子產(chǎn)品的購買他都選擇到香港解決，“當(dāng)天就能來回，連洗發(fā)水和沐浴露都在那里買，很方便，質(zhì)量也好?！倍遥灿胁簧儆H戚住在香港，“他們都習(xí)慣了回內(nèi)地前問我們要不要帶什么東西”。

隨著廣佛地鐵的開通，到廣州購物也是不少佛山人的選擇，商業(yè)地產(chǎn)更成熟的廣州造成的“虹吸”效應(yīng)會進(jìn)一步分散佛山的客流情況，2016年戴德梁行舉辦的佛山房地產(chǎn)市場分析會上，華中區(qū)研究部主管及助理董事林珂曾指出，目前廣佛地鐵對于佛山商業(yè)消費(fèi)的作用表現(xiàn)為“導(dǎo)出”大于“導(dǎo)入”。

不難發(fā)現(xiàn)，地理和交通因素造成的消費(fèi)習(xí)慣外流現(xiàn)象，使得像萬達(dá)這種定位中高端消費(fèi)群體的大型綜合體容易受到“冷落”。

黃穎是土生土長的佛山人，她所在的禪城區(qū)有種類繁多的店鋪，提供從服飾到日常用品的生活所需，“沒必要什么東西都去商場買，在街邊的店鋪就可以解決?！卑l(fā)達(dá)的手工業(yè)和制造業(yè)以及自由的商業(yè)文化使得這里催生出不少個體經(jīng)濟(jì)戶，許多老一輩的佛山人已經(jīng)由此形成固定的消費(fèi)習(xí)慣，一站式的購物形態(tài)沒有顯現(xiàn)出迫切的必要性。

“如果繼續(xù)這樣的客流情況，可能會考慮放棄這個店面了。”奶茶店的蔡小姐稱。在她身后，是又一座大型的購物中心—招商蛇口打造的iPark正在籌備開業(yè)。