以市場地價為導向的城鎮(zhèn)土地基準地價評估研究

王瑞珍

摘要：在我國社會主義市場經濟體制得到全面的建立的新時代背景下，我國的土地改革也得到了進一步的推進，在這個過程中我國已經形成了具有自身特色的土地市場體系。本文通過論述與分析了我國城鎮(zhèn)土地基準地價評估的基本原理、當前我國城鎮(zhèn)土地基準地價評估方法的改進思路、以及全面以市場地價為導向的城鎮(zhèn)土地基準地價評估具體應用三個主要方面，旨在有效在新時期經濟發(fā)展中加強我國的城鎮(zhèn)土地基準地價評估方法，從而推動我國土地市場得到全面而健康的運行與發(fā)展。

關鍵詞：具體應用；市場地價；主要導向；城鎮(zhèn)；土地基準地價評估；思路

我國土地市場得到全面發(fā)展的大環(huán)境下，相應的地價評估系統(tǒng)也因此得到了進一步的完善，但是在現(xiàn)實情況中我國的土地市場還是沒有得到完全成熟，土地市場與地價評估上還存在銜接不夠緊密的現(xiàn)實問題，在很大程度上導致了我國地價結果與土地市場的實際情況不相符合。在城鎮(zhèn)的地價體系中基準地價是其中至關重要的組成部分，基準地價也是土地價格評估的重要基礎，在土地市場的運行與發(fā)展中政府產生了宏觀調控以及管理上的重要作用。本文以我國某一地區(qū)的基準地價評估為例，充分結合了該地區(qū)中土地市場的實際發(fā)展情況，積極的建立在土地市場價格信息的基礎上有效對城鎮(zhèn)土地基準地價進行評估，并總結出相應的方法與技術路線。

1我國城鎮(zhèn)土地基準地價評估的基本原理分析

第一，因為土地位置上具有的差異性是給土地具體的使用者帶來多種不同收益的關鍵性原因，這也是評估基準地價的重要依據：第二，不同行業(yè)中的用地基準地價是全面建立在我國各行業(yè)對土地在質量上不同要求的基礎上形成的：第三，我國城鎮(zhèn)發(fā)展中任何行業(yè)與企業(yè)都應當具有自身最好的位置，用地基準地價的不同在空間分布上也具有不同的規(guī)律性：第四，城鎮(zhèn)中的基準地價的演化與相對穩(wěn)定需要全面建立在土地利用在變化上以及合理性的基礎上實現(xiàn)的：第五，基準地價評估主要以土地收益為重要基礎，并且市場交易價格是通過土地市場中土地收益進行直接反映的。

2當前我國城鎮(zhèn)土地基準地價評估方法的改進思路探討

2.1全面改進土地定級的主要方法

在我國的城鎮(zhèn)基準地價的級別確定中，需要詳細整理與分析市場交易過程中產生的樣點詳細資料，從而實現(xiàn)大范圍的調整與實現(xiàn)，只有在此基礎上才能夠準確的將土地級別得到最終確定。在基準定價定級過程中應當及時確定出各地價區(qū)域之間的土地的好壞程度，從而有效的區(qū)分地價水平高低水平，避免出現(xiàn)地價定價的不合理現(xiàn)象。如果在對片區(qū)基準地價的評價過程中，不能有效的實現(xiàn)將同等土地條件與土地質量的同級土地進行通過一的劃分，應當積極結合當?shù)氐氖袌龆▋r，在一定允許的情況下實現(xiàn)對片區(qū)土地級別的有效調整。

2.2不斷改進GIS等軟件技術的應用

現(xiàn)階段，對于GIS軟件技術我國已經實現(xiàn)了全面的應用并展開了較為廣泛的研究，但是在具體的理論研究成果上還是具有一定的薄弱性。因此為了更好的利用GIS軟件技術來全面提高我國相關地價評估工作的效率與質量，相應的技術部門必須立足于實際情況展開對GIS軟件技術理論上的研究，除此之外還要做好技術設計與應用方法上的研究，保證三者能夠協(xié)調發(fā)展，積極全面的發(fā)揮三者自身的優(yōu)勢。

3全面以市場地價為導向的城鎮(zhèn)土地基準地價評估具體應用

對我國某一地區(qū)的土地利用結構的調查研究中可以有效發(fā)現(xiàn)，該地區(qū)的住宅用地約占中整個地區(qū)整體面積的百分之三十，但是住宅區(qū)并不是集中分布的，而是零散的分布在整個地區(qū)的各處。地區(qū)中的交通條件、居住環(huán)境條件、基礎公共設施以及相應的購物便利程度等多方面的因素，對該區(qū)域的住宅土地利用效益以及住宅用地質量都產生了極大但是影響，并且住宅用地的級別在很大程度上與所對應的地價分布規(guī)律性具有高度的一致性。因此在對住宅用地在級別與用途上進行基準地價的評估時，可以有效的通過住房租賃、商品房的出售、土地使用權的轉讓以及相應的房屋買賣等相關的土地交易資料等來實現(xiàn)對樣本的利用。從該地區(qū)的資料收集的實際情況上來看，主要有房屋租賃的相關資料、新開發(fā)的商品房等多種資料以及土地使用權的轉讓等資料，通過有效資料的收集能夠避免土地市場中經濟泡沫帶來的不利影響。

結語：綜上所述，隨著經濟得到不斷發(fā)展，我國土地市場自建立起已經發(fā)展了三十多年，主要經歷了探索階段以及發(fā)展階段，而現(xiàn)階段土地市場正處于推進階段。本文圍繞著我國城鎮(zhèn)土地基準地價評估的基本原理、當前我國城鎮(zhèn)土地基準地價評估方法的改進思路、以及全面以市場地價為導向的城鎮(zhèn)土地基準地價評估具體應用三個主要方面展開了分析了與論述，目的是為了有效在新時期經濟發(fā)展中加強我國的城鎮(zhèn)土地基準地價評估方法，從而推動我國土地市場得到全面而健康的運行與發(fā)展，并為相關的土地價格評估工作展開起到一定的借鑒意義。endprint