房地產經紀收費的本質問題是服務質量

廖俊平

本期專欄繼續(xù)關注2016年4月開始的這一輪房地產中介行業(yè)專項整治工作。隨著專項整治工作的持續(xù)深入進行，房地產經紀服務收費問題再次成了焦點，但筆者的觀點是：關注收費不如關注服務質量。

自從2010年開設本專欄之初，在將近7年的時間里，多次討論過房地產經紀傭金問題，也多次討論過房地產經紀服務的內容和質量問題，每次都是從不同角度，而且在7年的時間里房地產經紀的行業(yè)生態(tài)和整個社會經濟法律環(huán)境都發(fā)生了很大變化——

2010年10月本專欄發(fā)表《限制收費還是規(guī)范服務》一文時，房地產經紀傭金的標準還是嚴格遵守《國家計委建設部關于房地產中介服務收費的通知（計價格[1995]971號）》規(guī)定，即：“房屋買賣代理收費，按成交價格的0.5%-2.5%計收。實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%?！?/p>

而在2014年6月13日，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》（發(fā)改價格〔2014〕1289號），通知規(guī)定：放開房地產咨詢服務收費、房地產經紀服務收費，實行市場調節(jié)價。

從房地產經紀行業(yè)內的情況來看，2014年正是行業(yè)劇變的一年，以互聯(lián)網資本為代表，傳統(tǒng)房地產經紀行業(yè)之外的資本大舉進入房地產經紀行業(yè)，首先受到沖擊的就是經紀傭金，曾經有公司號稱收取0.5%的傭金，大幅低于當時的行業(yè)平均傭金水平，但這樣的狀況并沒有持續(xù)很長時間。

對房地產經紀傭金水平的質疑之聲也一直存在，特別是在近年來房地產市場價格持續(xù)高漲的情況下，據(jù)說政府部門也在擬議重拾傭金價格管制措施。

但在現(xiàn)階段，房地產經紀行業(yè)的確已經是一個充分競爭的行業(yè)，甚至完全可以認為是競爭過度的行業(yè)，競爭過度的一個體現(xiàn)是大量并不具有足夠專業(yè)知識技能和職業(yè)道德的人員進入這個行業(yè)賺快錢。在過度競爭的市場環(huán)境下，他們的殺手锏就是低價。而房地產經紀行業(yè)原本就有信息不透明的固有問題，向下拉低傭金價格的過度競爭使得不良從業(yè)人員更有了利用信息不透明賺取額外不合理乃至非法收入的動機。在房價趨高的背景下，房地產經紀人的傭金問題也就自然成了社會各界攻擊的對象。

問題在于：如果房地產經紀行業(yè)從業(yè)人員的道德水平和專業(yè)能力不能提高到一個合適的水平，強制規(guī)定降低其傭金水平并不能滿足消費者的真實需要——傭金降了，消費者需要的服務得到了嗎？

另一方面，也可以說正是不良從業(yè)人員的劣質服務造成了社會對房地產經紀傭金的質疑——不能物有所值，當然讓人無法接受。

因此，筆者仍然持一貫堅持的觀點：應該管制的不是傭金，而是房地產經紀的服務質量。

注：本文得到國家自然科學基金重點項目（批準號：71231008）的支持。

王春敏/責任編輯endprint