與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書有關(guān)的兩個(gè)問(wèn)題

某市登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)兩個(gè)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書有關(guān)的問(wèn)題：一、張某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買了一套商品房，2003年申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記時(shí)，用張某一個(gè)人的名義申請(qǐng)并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，在2006年，又以其妻的名義領(lǐng)取了該房屋范圍的國(guó)有土地使用權(quán)證?，F(xiàn)張某和其妻要求換領(lǐng)兩人共有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。對(duì)此，我們應(yīng)如何辦理？二、薛某向我單位申請(qǐng)遺失補(bǔ)證，在刊登遺失聲明后，有王某來(lái)我單位反映：薛某的房屋所有權(quán)證并未丟失，是薛某向他借款而將房產(chǎn)證質(zhì)押，并向我單位出示了該房屋所有權(quán)證。問(wèn)：遺失聲明一經(jīng)刊登，該證書是否失效？我們是否應(yīng)該停止遺失補(bǔ)證這個(gè)程序？

金紹達(dá)：一、張某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房屋雖然以張某一個(gè)人的名義申領(lǐng)了房屋所有權(quán)證，但與房屋屬于兩人共有的實(shí)際狀況不符，造成了登記簿記載的權(quán)利與實(shí)際權(quán)利狀況不一致。張某之妻申領(lǐng)國(guó)有土地使用權(quán)證是在房屋所有權(quán)登記之后，按《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條的規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，……更換或者更改土地使用權(quán)證書”。張某之妻申領(lǐng)國(guó)有土地使用權(quán)證時(shí)，張某已領(lǐng)取了以其名義登記的房屋所有權(quán)證，因此，應(yīng)當(dāng)憑變更后的房屋所有權(quán)證書申請(qǐng)，而不應(yīng)將土地使用權(quán)登記為其妻所有。這樣做不但造成了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體不一致，也與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不一致。因此，在申領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)更正登記一并予以更正。

二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書并非有價(jià)證券，不能進(jìn)行流通或是用以質(zhì)押，私相授受權(quán)屬證書對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何意義。薛某的權(quán)屬證書無(wú)論是出于他自愿還是被王某惡意拿走，權(quán)屬證書都不是遺失。薛某以遺失為由申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)，就是一個(gè)不實(shí)的申報(bào)，因此，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)予以補(bǔ)發(fā)。

按《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，權(quán)屬證書遺失而申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，登記機(jī)構(gòu)會(huì)刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失聲明。遺失聲明所起的作用雖然沒(méi)有明文的規(guī)定，但是普遍地認(rèn)為：在遺失聲明刊發(fā)之時(shí)起，該證書如被他人冒用，權(quán)利人對(duì)此不承擔(dān)法律責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)一項(xiàng)證書有嚴(yán)格的審批程序和規(guī)定，也不能輕易宣布其作廢，當(dāng)事人哪來(lái)的權(quán)利宣布其作廢呢（《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》附錄“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書/登記證明遺失（滅失）聲明”樣張中由當(dāng)事人聲明其作廢的表述實(shí)屬不妥）？所以，刊發(fā)遺失聲明并不必然導(dǎo)致該權(quán)屬證書無(wú)效，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)并在補(bǔ)發(fā)的權(quán)屬證書上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣后。原證才失去效力。因此，薛某認(rèn)為遺失聲明刊登后原證作廢沒(méi)有法律依據(jù)，薛某的權(quán)屬證書一旦索回，仍然可以使用。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint