財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

王建英

【摘 要】為了能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利地位，很多企業(yè)也在積極尋找開源節(jié)流的發(fā)展途徑，房地產(chǎn)作為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)與重稅產(chǎn)業(yè)，想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)最優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)，則需要制定有效的納稅籌劃，以便更好地適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及稅務(wù)政策。論文以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)為主線，講述籌資活動(dòng)環(huán)節(jié)、投資活動(dòng)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)環(huán)節(jié)以及利益活動(dòng)環(huán)節(jié)的納稅籌劃方案，以為房地產(chǎn)納稅籌劃提供有力的參考與借鑒。

【Abstract】 In order to gain a favorable position in the fierce market competition， many enterprises are actively looking for ways to develop revenue and reduce expenditure. Real estate is an important pillar industry and heavy tax industry in China. In order to realize the strategic goal of optimizing the operation and maximizing the economy， effective tax planning should be formulated to better adapt to China's economic environment and tax policy. The paper takes the financial activities of the real estate enterprises as the main line， and tells the tax planning plan of financing activities， investment activities， business activities and interest activities， to provide a strong reference.

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

【Keywords】 financial management； real estate enterprise； tax planning

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）10-0047-02

1 引言

改革開放以來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，與之相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)行業(yè)滋生了大量的偷稅、漏稅以及逃稅的行為，因此國(guó)家不斷加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稽查力度，將房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務(wù)重點(diǎn)征管對(duì)象，以實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的效果。作為企業(yè)成本支出的必要組成部分，企業(yè)只有在遵守稅收法律的基礎(chǔ)上，合理籌劃納稅，才能有效提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最優(yōu)化。

2 籌資活動(dòng)的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)投資數(shù)額巨大以及建設(shè)周期長(zhǎng)的特征導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金有著極高的需求量，因此籌資活動(dòng)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中占據(jù)了至關(guān)重要的作用，成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的先決條件。

2.1 籌資方式的納稅籌劃

由債務(wù)融資形成的債券利息、借款利息可以在當(dāng)期費(fèi)用中計(jì)入在稅前列支，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅所得額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的效果；權(quán)益融資形成的紅利與應(yīng)付股息支列在稅后利潤(rùn)當(dāng)中，不能起到稅收擋板的作用。因此縣教育債務(wù)融資方式，權(quán)益融資會(huì)繳納更多的企業(yè)所得稅[1]。但是稅負(fù)降低與企業(yè)凈資產(chǎn)增加之間沒有直接的關(guān)系，當(dāng)每股盈余低于負(fù)債利率時(shí)，權(quán)益資本報(bào)酬會(huì)因?yàn)閭鶆?wù)比例增加而降低，此時(shí)將負(fù)債比例抬高，反而會(huì)削弱企業(yè)獲利能力，因此企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí)還需要考量資本結(jié)構(gòu)對(duì)預(yù)期稅負(fù)以及收益到來的影響。

2.2 籌資結(jié)構(gòu)的納稅籌劃

資本結(jié)構(gòu)指代企業(yè)資本組成構(gòu)造以及比例關(guān)系。資本范疇包含債務(wù)資本以及權(quán)益資本。債務(wù)融資方式具有資本成本低、節(jié)稅以及提高凈資產(chǎn)收益率的作用，但是由于債務(wù)融資方式需要房地產(chǎn)承擔(dān)償債風(fēng)險(xiǎn)，只有房地產(chǎn)將負(fù)債比例合理控制在某一范圍之內(nèi)，才能抵消負(fù)債比重過大帶來的資本成本增加風(fēng)險(xiǎn)因素。

3 投資活動(dòng)的納稅籌劃

3.1 企業(yè)組織形式的納稅籌劃

企業(yè)有兩個(gè)層次的組織形式選擇，第一層次中包含企業(yè)首創(chuàng)時(shí)合伙企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)以及公司制企業(yè)單重選擇形式；第二層次中包含企業(yè)擴(kuò)建時(shí)成立子公司抑或分公司的選擇。其中公司制企業(yè)、合伙企業(yè)以及個(gè)人獨(dú)資企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)三種主要組織形式，在進(jìn)行納稅決策時(shí)需要考量以下幾個(gè)要素：公司制企業(yè)需要同時(shí)征收個(gè)人所得稅以及企業(yè)所得稅，合伙企業(yè)與個(gè)人獨(dú)資企業(yè)不需要征收企業(yè)所得稅，只對(duì)個(gè)人所得稅進(jìn)行征收；不具備法人資格的合伙企業(yè)不能享受國(guó)家部分稅收優(yōu)惠[2]。由于房地產(chǎn)企業(yè)通常具有較大的投資規(guī)模與投資額，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)都選擇成立了公司制的組織形式，為了更好地適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，很多企業(yè)紛紛成立了分公司以及子公司的方式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其中分公司與子公司之間存在的差異主要表現(xiàn)為：分公司不具備獨(dú)立法人資格，但子公司具有；分公司可以享受與總公司相同的優(yōu)惠稅收政策，子公司可享受地方政府提供的優(yōu)惠稅收政策；子公司的設(shè)立有利于集團(tuán)控制成本費(fèi)用，總之房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)原公司與新建立公司所在地政府、日常費(fèi)用特征依舊預(yù)期盈利狀況等選擇適宜企業(yè)組織形式的納稅籌劃方案。

3.2 企業(yè)投資方式的納稅籌劃

《企業(yè)所得稅法》中明確規(guī)定，直接投資人可以享受授權(quán)減免、免稅收入以及免檢所得等類型的稅收優(yōu)惠政策，相較于直接投資，間接投資納稅籌劃空間較小，只涉及到股息利息所得以及印花稅等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資方式時(shí)，需要兼顧投入資產(chǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及資產(chǎn)變現(xiàn)能力等因素。

4 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃

4.1 開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)大部分成本沒有確切的成本對(duì)象，不同成本分?jǐn)偡绞綍?huì)為每一個(gè)對(duì)象的所得稅支出額以及成本高低帶來較大的影響，但是不存在有效固定的分?jǐn)偡绞剑康禺a(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況選擇適宜的分?jǐn)偡椒?；房地產(chǎn)企業(yè)的建筑房產(chǎn)并非自行施工建設(shè)的，而是通過委托施工單位以及簽訂建造施工合同的方式進(jìn)行建造。我國(guó)稅法中指出如果建筑公司不提供裝修勞務(wù)，而僅提供建筑業(yè)勞務(wù)，建筑公司的營(yíng)業(yè)額則不包含房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)購(gòu)買的設(shè)備款項(xiàng)，通常來說建筑工程中施工的供暖設(shè)施以及冷卻塔等往往具有較高的價(jià)值，如果房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)購(gòu)置了這些設(shè)備，施工單位就可以將合同收入進(jìn)繳納營(yíng)業(yè)稅當(dāng)中，避免將設(shè)備外購(gòu)產(chǎn)生的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。

4.2 銷售階段的納稅籌劃

銷售環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃環(huán)節(jié)中占據(jù)了重要的地位，也是涉及涉水最多的環(huán)節(jié)之一。銷售包含預(yù)售未完工產(chǎn)品以及銷售已完工產(chǎn)品兩個(gè)階段，其中房地產(chǎn)在預(yù)售期間會(huì)產(chǎn)生房款、首付款、誠(chéng)意金、押金以及保證金等預(yù)收賬款，根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)繳納銷售階段產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)有自營(yíng)以及銷售兩種經(jīng)營(yíng)方式，如果預(yù)期收益較高企業(yè)則會(huì)選擇自營(yíng)，以避免增加土地增值稅，反之房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇銷售方式。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定到納稅人出售的自行建造的普通住宅，如果增值稅低于扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，可以免除土地增值稅，如果增值額超出20%，就需要根據(jù)增值額的比重計(jì)算稅率，因此房地產(chǎn)企業(yè)在制定住宅銷售價(jià)格的時(shí)候，需要綜合衡量稅負(fù)與收益的關(guān)系，不得一味追求高昂的銷售價(jià)格。

4.3 保有階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷從房產(chǎn)銷售擴(kuò)大到寫字樓、賣場(chǎng)以及餐飲會(huì)所的經(jīng)營(yíng)上來，根據(jù)有關(guān)條例規(guī)定，自動(dòng)房地產(chǎn)采用1.2%的稅率，稅基是房產(chǎn)原值減掉10%-30%之后的余額。納稅人出租的房產(chǎn)采用12%的稅率，租金收入為稅基，投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以制定適宜的投資方案來拓寬投資空間。

5 利潤(rùn)分配活動(dòng)利潤(rùn)籌劃

5.1 利潤(rùn)總額納稅籌劃

企業(yè)利潤(rùn)分配基數(shù)為利潤(rùn)總額減去所得稅之后的利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)可通過應(yīng)納稅的抵減額來企業(yè)的所得稅支出，另外據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)在納稅年度中出現(xiàn)虧損，可以向以后的年度轉(zhuǎn)結(jié)，但是最長(zhǎng)轉(zhuǎn)結(jié)年限不能超過5年。

5.2 股東分配納稅籌劃

個(gè)人投資者房地產(chǎn)企業(yè)中獲得的資本利得及現(xiàn)金股利需要按個(gè)人所得稅規(guī)定繳納20%的所得稅，符合條件的按10%繳納個(gè)稅，但是根據(jù)財(cái)政部規(guī)定，個(gè)人不征收資本利得稅，所以企業(yè)在確?？茖W(xué)合理的基礎(chǔ)上，可以通過發(fā)放股票的方式代替資本以達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。

企業(yè)投資者無需就股票股利納稅，但需要繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)收益，據(jù)稅法規(guī)定，投資企業(yè)在轉(zhuǎn)讓被轉(zhuǎn)讓投資企業(yè)股權(quán)之前收獲的股利不用繳納企稅，只需股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益承擔(dān)納稅義務(wù)。所以在轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)之前可以先得到其股票應(yīng)收股利以達(dá)到節(jié)稅目的。

6 結(jié)語

納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化的重要途徑。為了確保實(shí)現(xiàn)高效優(yōu)質(zhì)的納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)以及利潤(rùn)分配等多環(huán)節(jié)的納稅籌劃工作，以便房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高自身的納稅意識(shí)，有序、合理、規(guī)范的進(jìn)行依法納稅，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃以及財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。

【參考文獻(xiàn)】

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