陳志翔

一、準入門檻越來越高

我國具有現代意義的旅游地產開發(fā)起始于上世紀80年代末、90年代初，經過多年發(fā)展，旅游地產市場已經形成由傳統旅游企業(yè)、房地產開發(fā)商、國外投資者以及其他與旅游無關聯企業(yè)主導的競爭格局，且已出現一批大者大、強者強、專者專的旅游地產龍頭企業(yè)，這些龍頭企業(yè)或已形成規(guī)模優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢，抑或在優(yōu)質特色生態(tài)旅游資源占有方面已經捷足先登，促使旅游地產行業(yè)集中度提升、品牌化發(fā)展時代正加快到來。

在品牌化競爭時代，旅游地產將告別過去粗放型、同質化開發(fā)模式，逐步走向精細化、專業(yè)化。在這一趨勢下，作為土地供給方的地方政府對旅游地產開發(fā)商的要求會越來越高，旅游地產開發(fā)必需更加注重“養(yǎng)地”，而“養(yǎng)地”則需要有長期性的發(fā)展計劃、專業(yè)化的管理模式和龐大的資金支撐，這在某種程度上將意味著旅游地產準入門檻抬高，缺少資金和核心競爭力的中小開發(fā)商將面臨越來越多越多的挑戰(zhàn)，而對于有資金又有核心競爭力的大開發(fā)商而言則是機遇。

二、項目定位主題化、差異化

長期以來，我國旅游地產多依托自然資源開發(fā)景觀住宅地產，缺少對主題旅游的定位，“以旅游為名行地產之實”現象屢見不鮮，即使是真正意義上的旅游地產也有很多項目因為主題不突出而陷入同質化競爭困境難以突圍。時至今日，旅游地產開發(fā)難以再過度依賴自然資源而行，“假旅游地產”開發(fā)模式更是走到了盡頭，行業(yè)發(fā)展日益趨向成熟，項目開發(fā)主體越來越注重通過主題化的定位凸顯個性、特色和增強競爭力。

三、功能趨向復合化，業(yè)態(tài)走向多樣化

我國早期開發(fā)的旅游地產，功能相對來說比較單一，其類型通常表現為單一的主題公園、單一的景觀地產、單一的度假酒店以及單一的游樂設施等。后來隨著人們收入水平的提高，旅游消費的多元化需求不斷被激活，旅游地產開發(fā)也隨之從功能相對單一模式轉向復合化，并日益成為不可逆轉的時代趨勢。

在“功能趨向復合化、業(yè)態(tài)走向多樣化”趨勢下，未來旅游地產開發(fā)很難由一家企業(yè)獨立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。在實踐中，華僑城就與萬科簽署戰(zhàn)略協議合作開發(fā)寧波歡樂海岸（2015年8月）、碧桂園與大連海昌合作擬全國選址投建主題樂園（2015年底）。此外，龍湖聯手中青旅開發(fā)了古北水鎮(zhèn)文旅地產項目。對新介入者而言，或許可以通過合作開發(fā)的方式從中分羹。

四、和文化深度融合是新方向

旅游與文化關系密切，文化是旅游的本質所在，旅游的最高境界乃是與文化水乳交融。目前越來越多的人們外出旅游已不再滿足于單純的觀光和游覽，而是轉變?yōu)樘綄ぶ谩l(fā)現之旅以及感受當地獨特歷史文化、風土人情的體驗之旅。因此，旅游地產開發(fā)需要依賴文化來支撐，需要借助文化來突出個性、特色以及提升內涵、品味、層次和知名度，和文化深度融合是當前和未來旅游地產發(fā)展的新方向。

五、借助高科技增強體驗感

旅游地產發(fā)展離不開兩個翅膀助力，一個是文化，一個是科技。如果說文化解決的是旅游地產的內容問題的話，那么科技解決的則是旅游地產的表現問題。旅游地產成功的核心秘密在于抓人眼球、創(chuàng)造人氣，這就決定了其不能走內秀型路線，而必需個性張揚、積極主動，善于表現和營銷自己，日新月異的高科技則為此提供了豐富的表現手段，并迎合了時下游客日益高漲的旅游體驗需求。

六、去地產化，強化產業(yè)鏈運作

真正的旅游地產不以銷售物業(yè)來賺錢，而以項目運營來創(chuàng)收，但由于開發(fā)周期長、資金耗費量大，非一般企業(yè)所能承受，所以長期以來多數旅游地產開發(fā)企業(yè)都會以大量開發(fā)地產的形式追求實現資金的快速回報，其中不乏萬達這樣的巨無霸。隨著旅游地產發(fā)展走向正軌，傳統的“旅游搭臺，地產唱戲”開發(fā)模式已經難以為繼，去地產化成為行業(yè)發(fā)展必然，倚重項目運營、強化產業(yè)鏈運作是今后旅游地產發(fā)展一個很重要的趨勢和方向。未來旅游地產的競爭將最終表現為整條產業(yè)價值鏈上的競爭，全力構建一條獨特的產業(yè)鏈，圍繞主題項目運營衍生出前端研發(fā)、推廣等以及后端餐飲、商業(yè)、酒店及其他消費領域的鏈條是旅游地產核心價值所在。

七、旅游地產養(yǎng)生、養(yǎng)老化

在經濟持續(xù)發(fā)展、居民收入水平不斷提高的帶動下，養(yǎng)生、養(yǎng)老疊加形成的消費需求日益成為一個潛力巨大的廣闊市場，吸引大批投資者紛紛搶灘養(yǎng)生、養(yǎng)老地產，但大多都沒能走出做房地產的思維局限，養(yǎng)老、養(yǎng)生地產至今仍缺乏成熟的商業(yè)模式。由此，市場上開始出現把養(yǎng)生、養(yǎng)老地產和發(fā)展相對成熟的旅游地產嫁接在一起的探索，其相互融合促使旅游地產養(yǎng)生、養(yǎng)老化成為新的發(fā)展趨勢。

八、由重資產向輕資產轉型

旅游地產具有資金耗費量大、開發(fā)周期長的特點，通常需要通過房地產銷售來獲取現金流，屬于典型的重資產模式，存在激烈的同質化競爭，對開發(fā)企業(yè)而言是巨大的考驗。然而，對于旅游地產的先行者和行業(yè)標桿來說則是機會，因為他們擁有品牌優(yōu)勢，且懂策劃、懂管理、懂運營、懂客戶需求等，這就為其由重資產向輕資產轉型提供了條件和可能。

九、旅游地產項目運作金融化

作為重資產行業(yè)，旅游地產對金融有著很強的依賴性，其貫穿于旅游地產開發(fā)、建設、運營、銷售的全過程。旅游地產項目運作金融化趨勢主要體現在中后端環(huán)節(jié)，以打通消費和投資為突出特征，具體表現為旅游地產理財化、眾籌化兩個方向。

十、與互聯網融合日趨緊密

互聯網的廣泛應用是新一輪科技革命的核心所在，深刻改變著世界經濟發(fā)展進程和人們生產、生活方式。作為一種經濟綜合體，旅游地產與人們生活息息相關，與互聯網融合也日趨緊密。綜合來看，這種融合趨勢主要集中在旅游地產運營平臺化和體驗極致化兩個方面。endprint