千億企業(yè)系列點(diǎn)評(píng)

丁祖昱

2016年突飛猛進(jìn)的市場(chǎng)中，萬(wàn)達(dá)是千億房企中唯一業(yè)績(jī)下滑的企業(yè)，同比下滑33%。由于萬(wàn)達(dá)商業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，在2015年提出輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，導(dǎo)致企業(yè)在2015年、2016年投資拿地上出現(xiàn)大幅下滑。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，相比2014年耗資342億元拿地，2015年萬(wàn)達(dá)拿地資金降至282億元，2016年僅有145億元。除此之外，2015年、2016年企業(yè)新增土地儲(chǔ)備分別為1827萬(wàn)平方米、592萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)不及2014年2699萬(wàn)平方米。企業(yè)投資力度突然降溫，在2016年整體市場(chǎng)火熱的情況下，萬(wàn)達(dá)的業(yè)績(jī)不升反降，與其他房企的高歌猛進(jìn)形成鮮明反差，是一家典型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型造成的銷售下滑的案例。

萬(wàn)達(dá)可以說(shuō)是千億房企中最有特色的一家，企業(yè)的開(kāi)發(fā)銷售與商業(yè)運(yùn)營(yíng)都占到比較大的比重，特別是近幾年商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入快速增長(zhǎng)，最近三年租金收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)33%。

萬(wàn)達(dá)最大的優(yōu)勢(shì)在于整體綜合開(kāi)發(fā)，是千億房企中唯一一家業(yè)態(tài)布局中商辦比重大于住宅的企業(yè)，這樣一種模式特別受到地方政府歡迎，原來(lái)是一線和二線城市地方政府認(rèn)可，近兩年由于萬(wàn)達(dá)低價(jià)拿地原因，其模式更容易為三四線城市地方政府接受。但問(wèn)題也同樣出在這樣的模式，原先的一線和強(qiáng)二線城市，即使有大體量的商業(yè)和辦公，通過(guò)直接銷售或改為類住宅銷售，不影響整體的去化，但在三四線城市中，辦公的去化明顯受阻。好在商業(yè)是萬(wàn)達(dá)強(qiáng)項(xiàng)，規(guī)模效應(yīng)使得萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)房企中一枝獨(dú)秀。

在2016年萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，董事長(zhǎng)王健林表示，萬(wàn)達(dá)服務(wù)業(yè)收入、凈利潤(rùn)大于地產(chǎn)收入，2016年服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過(guò)地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)已成功轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)，不再是一家單純的地產(chǎn)公司。我覺(jué)得這個(gè)邏輯不成立，他是基于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)業(yè)績(jī)減少造成比重下滑來(lái)做的判斷，談不上進(jìn)步，至少?gòu)牡禺a(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，是比較明顯的退步。

另外，萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品2016年表現(xiàn)搶眼，相比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)城得到各地追捧，文旅項(xiàng)目也遍地開(kāi)花。除了最早投資的長(zhǎng)白山、西雙版納稍有壓力外，其他文旅項(xiàng)目取得比較好的成績(jī)，萬(wàn)達(dá)在這個(gè)方面有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

2017年，從戰(zhàn)略角度，萬(wàn)達(dá)不能只是守住千億，而是應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況更加積極應(yīng)對(duì)。隨著整體市場(chǎng)調(diào)控，萬(wàn)達(dá)反而有更多市場(chǎng)空間和機(jī)遇，可以在投資上更加積極，采取合作、兼并策略，進(jìn)入更多的一二線城市，而不是如過(guò)去的兩三年主要在三四線城市布局。此外，在產(chǎn)品線上應(yīng)該有更多的創(chuàng)新，特別是萬(wàn)達(dá)城模式，應(yīng)該開(kāi)發(fā)2.0、3.0版本。

萬(wàn)達(dá)是一家非常優(yōu)秀的地產(chǎn)集團(tuán)，過(guò)去很多年都處于中國(guó)房企的領(lǐng)先行列。2016年的調(diào)整相信主要是基于戰(zhàn)略上的因素，萬(wàn)達(dá)自身的團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品線及體系都決定了這家房企的基礎(chǔ)和底蘊(yùn)是非常深厚的。2017年是萬(wàn)達(dá)的選擇之年，談不上生存還是毀滅，但發(fā)展還是退步，將是放在王健林面前的選擇題。endprint