林章文

淺議購房補(bǔ)貼政策對房地產(chǎn)市場的影響

林章文

以福建省某地實(shí)行購房補(bǔ)貼政策后，對新建商品房銷售、庫存量在一定時(shí)期內(nèi)的變化為例，從財(cái)政資金本質(zhì)、購房補(bǔ)貼影響、市場規(guī)律本身等方面進(jìn)行分析，提出對實(shí)行購房補(bǔ)貼政策的看法和建議。

去庫存 購房補(bǔ)貼 轉(zhuǎn)化

為了加快樓市去庫存的步伐，也為了刺激消費(fèi)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，一些城市出臺了購買新建商品房政府給予補(bǔ)貼的地方政策，即在一個(gè)特定的時(shí)間段、特定的補(bǔ)貼總額內(nèi)，首次購買（有些地方?jīng)]有次數(shù)限制）新建商品房的市民，每平方米可領(lǐng)取地方政府50元到200元不等的財(cái)政補(bǔ)貼。由于補(bǔ)貼新政會(huì)對新建商品房短期銷售起明顯的促進(jìn)作用，一些地方甚至還持續(xù)出臺了幾輪的購房補(bǔ)貼政策。筆者以福建省某地為例，分析政府出臺購房補(bǔ)貼政策對房地產(chǎn)市場的影響程度。

該地于2016年5月23日起開始實(shí)施購房補(bǔ)貼新政，到2016年8月底補(bǔ)貼限額用完結(jié)束，前后歷時(shí)三個(gè)多月。以新政實(shí)施前后一個(gè)月當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩康匿N售量對比得知：新政前一個(gè)月（2016年4月22日～5月22日）簽約150套、日均5套；新政后當(dāng)月（2016年5月23日～6月22日）簽約443套、日均15套。月均銷售增長195%、日均銷售增長200%。2016年8月底財(cái)政補(bǔ)貼額度告罄，停止新政后的第一個(gè)月（即2016年9月）該地商品房月銷售立即縮水至98套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2016年度平均月銷售水平。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在實(shí)行補(bǔ)貼期間，該地累計(jì)消化一年以上庫存房占總銷售量的32%?？備N售量中有近七成均為新批準(zhǔn)預(yù)售的商品住房。進(jìn)一步分析后，可以看到這樣一種現(xiàn)象：在消化的庫存房中以現(xiàn)房或優(yōu)質(zhì)樓盤為主，那些所謂的問題樓盤及進(jìn)度不明顯的樓盤的銷售仍然毫無起色。

近幾年，用補(bǔ)貼來刺激商品的銷售，在我國其他行業(yè)并不鮮見，尤其是家電行業(yè)。從已有的經(jīng)驗(yàn)來看，補(bǔ)貼政策雖然刺激了消費(fèi)，但也對家電行業(yè)造成了許多不利的影響。比如補(bǔ)貼政策存在漏洞、企業(yè)產(chǎn)能盲目擴(kuò)大，等等。因此，筆者結(jié)合實(shí)施購房補(bǔ)貼政策的相關(guān)結(jié)果，認(rèn)為政府補(bǔ)貼購房行為不宜過多提倡，原因有如下幾點(diǎn)：

一是財(cái)政資金本質(zhì)上不允許。政府財(cái)政資金應(yīng)該為公共事務(wù)服務(wù)，為廣大納稅人辦事。完善公共服務(wù)項(xiàng)目，增加公共服務(wù)數(shù)量，提升公共服務(wù)品質(zhì)，體恤弱勢群體，才是公共財(cái)政的正解。政府拿財(cái)政資金補(bǔ)貼首次購買新建商品房的市民，這對其他購房人并不公平，對不買房或買不起房的人會(huì)有歧視之嫌。政府慷財(cái)政之慨，針對特定群體發(fā)放購房補(bǔ)貼，違背了社會(huì)財(cái)富的二次分配原則。

二是政府補(bǔ)貼購房影響有限。地方政府如此獎(jiǎng)勵(lì)買房未必能化解樓市庫存壓力，因?yàn)橄鄬τ趧?dòng)輒上百萬的大宗住房消費(fèi)而言，每平方米50至200元的購房補(bǔ)貼也只能是杯水車薪。如果房價(jià)不合理，與市民的實(shí)際收入水平相差太大，又有多少人有錢買房？因此，它只能是在特定時(shí)期內(nèi)某種程度上對房市有短期的刺激作用，不能從“治本”上收到實(shí)效。

三是有悖于正常的市場規(guī)律。對于一個(gè)中小型的城市，能夠消化的商品房，很大程度上取決于民眾承受的價(jià)格,不會(huì)是無限的投機(jī)和剛需。市場終究要飽和的,若是逾越了這一底線,就會(huì)產(chǎn)生過剩。同樣,既然庫存是一個(gè)長期的累積過程,則去庫存也應(yīng)該立足長期,多措并舉,徐圖進(jìn)取,而不是急功近利,畢其功于一役。動(dòng)用公共財(cái)政補(bǔ)貼購房,也未必能夠讓百姓真正獲益,很有可能還會(huì)成為房企的溢出利潤，即財(cái)政每平方米補(bǔ)貼100元，房價(jià)每平方米也相應(yīng)提高100元。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，樓市供過于求，庫存房就會(huì)增加；供不應(yīng)求，庫存房就會(huì)減少。因此，商品房庫存與房價(jià)、區(qū)位、土地及商品房供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長和人均收入水平等因素息息相關(guān)。2016年四季度以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控和去庫存方向已發(fā)生轉(zhuǎn)變，不同等級城市“梯次去庫存”的政策思路也越來越清晰。目前，一線城市和部分二線核心城市去庫存目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，但三四線城市受土地供應(yīng)、人口吸引力、本地居民購買力、產(chǎn)業(yè)競爭力、交通等方面的短板問題影響，短期去化庫存壓力還是比較大。

因此，政府應(yīng)本著實(shí)事求是的態(tài)度，改變“土地財(cái)政”偏好，避免土地?zé)o限量供應(yīng)，認(rèn)真核定城市規(guī)模,從控制土地供給入手,采用市場手段消化過剩，達(dá)到去化庫存。如打通商品房與公租房的轉(zhuǎn)化渠道，由政府購買庫存房用于公租房；建立平臺，引導(dǎo)拆遷安置戶選擇庫存房或存量房作為安置房；鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買存量商品房用于租賃投資等，都可以起到消化存量商品房的目的。那種動(dòng)輒砸錢的做法,說到底是一種行政權(quán)力導(dǎo)致的幻覺,不僅妨害社會(huì)的公平正義,也是財(cái)政資金的錯(cuò)配。

（作者單位：福建省建甌市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）