基于回歸模型的北京市房?jī)r(jià)漲跌與人口密度的調(diào)查報(bào)告

楊琳+王桐明

【摘 要】一個(gè)城市的總?cè)丝谂c其房?jī)r(jià)息息相關(guān)。本文從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度對(duì)比了北京市的總?cè)丝谂c住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的情況，通過(guò)對(duì)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2008-2013年20多年數(shù)據(jù)以及統(tǒng)計(jì)年鑒的整理、利用SPSS和EXCEL軟件進(jìn)行分析，建立數(shù)學(xué)模型，結(jié)合人口及房?jī)r(jià)控制的措施影響等相關(guān)因素，對(duì)我國(guó)如何能夠進(jìn)一步調(diào)整人口與房?jī)r(jià)關(guān)系提出相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】北京市；總?cè)丝?；房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)；回歸

一、前言

房子作為一種商品，它的價(jià)格必然受到經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，即供需關(guān)系的影響。人口當(dāng)前正處于一個(gè)量變向質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。而這可能演變?yōu)橐粋€(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，房?jī)r(jià)與人口，均是一個(gè)城市乃至國(guó)家的重要指標(biāo)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌表示：“我相信2010年房?jī)r(jià)的漲勢(shì)絕對(duì)不會(huì)像2009年那樣，這是我們的基本判斷?！彼J(rèn)為政府正在出臺(tái)一系列的政策，“所以我相信2010年的房市比2009年會(huì)走得更穩(wěn)，逐步的健康?！鼻迦A大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵也表示，2010年房地產(chǎn)的價(jià)格，尤其是大城市的房地產(chǎn)價(jià)格難免會(huì)出現(xiàn)一些比較明顯的調(diào)整。他分析原因在于，這一輪的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲跟前幾年性質(zhì)有所不同：第一，2009年房?jī)r(jià)上漲非?？?，大城市4月底、5月初突然漲價(jià)；第二，明顯的帶有流動(dòng)性推動(dòng)的性質(zhì)在里面。由此，他認(rèn)為央行提高存款準(zhǔn)備金率是“非常藝術(shù)性的貨幣政策調(diào)整方式”，給資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)參與者傳遞了一個(gè)非常明確的信號(hào)：貨幣當(dāng)局關(guān)注到了資產(chǎn)價(jià)格的變化，“在這個(gè)情況下，心態(tài)不太穩(wěn)的、基礎(chǔ)不太牢固的房地產(chǎn)價(jià)格很可能會(huì)產(chǎn)生變化?！北疚耐ㄟ^(guò)對(duì)采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行探索分析，意在比較北京市的總?cè)丝谂c房?jī)r(jià)的關(guān)系，。通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)與人口的各項(xiàng)分?jǐn)?shù)據(jù)投入的分析，一定程度上對(duì)于協(xié)助控制人口及房?jī)r(jià)的措施能夠提供一定幫助。

二、北京市總?cè)丝谂c房?jī)r(jià)關(guān)系建模

本文對(duì)北京市總?cè)丝谂c房?jī)r(jià)進(jìn)行研究，通過(guò)對(duì)中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)年鑒對(duì)近年數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、分析，建立數(shù)學(xué)模型

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)得知，北京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)逐年上升，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)在100左右浮動(dòng)，其他商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格也在上升中。但是能夠注意到每一項(xiàng)指標(biāo)在2010-2011年都有小幅下調(diào)。

接下來(lái)我們利用SPSS對(duì)北京市年末總?cè)丝谂c商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分析。

由SPSS輸出結(jié)果得知，北京市總?cè)丝陉P(guān)于商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的皮爾遜檢驗(yàn)數(shù)為0.406，有中等相關(guān)性。

因此，分別用x代表總?cè)丝冢瑈代表，設(shè)相關(guān)系數(shù)為a、b，ε為殘差變量，與自變量無(wú)關(guān)，服從N（0，σ2），建立數(shù)學(xué)模型如式下式所示。

y = ax + b + ε

擬合方程并進(jìn)行檢驗(yàn)。

利用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)涉及的兩個(gè)變量進(jìn)行描述性分析、回歸分析和顯著性檢驗(yàn)。

回歸分析中F檢驗(yàn)和T檢驗(yàn)的sig值均小于0.05，同時(shí)，P值為0.406，R2為0.164，符合顯著性檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和回歸標(biāo)準(zhǔn)，表明回歸方程擬合程度中等。

因此，由上表可以寫(xiě)出回歸方程：y=0.889x+7811.646。其中，x為財(cái)政總支出，y為教育支出。

為了分析北京市年末總?cè)丝谂c商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的相關(guān)程度，采用總?cè)丝谂c房?jī)r(jià)的折線圖進(jìn)行討論。根據(jù)數(shù)據(jù)整理結(jié)果可以知道，2008-2013年間北京市的房?jī)r(jià)隨著總?cè)丝跀?shù)量的上升也有著很大比例的提升。以上結(jié)果可以看出，北京市的平均房?jī)r(jià)與總?cè)丝谙⑾⑾嚓P(guān)，為了探討采用以上方法是否合理，對(duì)北京市的總?cè)丝谂c商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行了回歸分析以及相關(guān)分析。

三、結(jié)論

中國(guó)高房?jī)r(jià)引起了各方面的高度關(guān)注，2009年房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)11年新高引起媒體的廣發(fā)報(bào)道。中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高已成為大多數(shù)人的共識(shí)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是公認(rèn)的“政策市”。房子的價(jià)格，像其他商品或資產(chǎn)一樣，根本上是由其價(jià)值決定的，同時(shí)會(huì)受到供給和需求的影響。人口越多，房?jī)r(jià)必然隨之上漲。在過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，以行政手段控制人口增長(zhǎng)取得了很好的效果，然而，僅僅控制人口數(shù)量顯然已不能滿(mǎn)足要求。中國(guó)人口紅利見(jiàn)頂，總?cè)丝谠鏊倜黠@放緩，且男女比例失調(diào)、老齡化嚴(yán)重，中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，使未來(lái)住房需求增速將會(huì)顯著回落。同時(shí)放松人口政策，人口數(shù)量增加，提升了消費(fèi)者又降低了儲(chǔ)蓄率，避免房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴漲，在未來(lái)也有比較穩(wěn)定的成年人來(lái)接盤(pán)房地產(chǎn)，讓房?jī)r(jià)軟著陸。國(guó)家也出臺(tái)了一系列政策應(yīng)多房?jī)r(jià)非良性增長(zhǎng)，有助于房?jī)r(jià)的平穩(wěn)波動(dòng)。但是，就目前的房?jī)r(jià)而言無(wú)論對(duì)絕大多數(shù)要城市化的農(nóng)民，還是對(duì)多數(shù)城市民眾，或者是絕大多數(shù)準(zhǔn)備結(jié)婚買(mǎi)房的年輕人都是無(wú)力承擔(dān)的。在我看來(lái)，恐怕這將是今后10年中國(guó)人民面臨的最大挑戰(zhàn)。

作者簡(jiǎn)介：

楊琳（1995—），女，遼寧省大連市人，漢族，學(xué)歷：本科，研究方向：數(shù)據(jù)分析與統(tǒng)計(jì)。endprint