經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下縣域房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)查與思考

李園英+念霞

【摘 要】經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，隨著新型城鎮(zhèn)化步伐的加快及供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)推動(dòng)，縣域房地產(chǎn)近幾年來(lái)蓬勃發(fā)展，本文以甘肅環(huán)縣為例，對(duì)房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】“新常態(tài)”；房地產(chǎn)發(fā)展；調(diào)查與思考

一、環(huán)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

調(diào)查顯示，8月底環(huán)縣商品房銷售面積為8368㎡，同比增長(zhǎng)13.19%，均為住宅，其中90㎡以下的戶型2108㎡，144㎡以上戶型的2960㎡。8月底全縣新建商品房（住宅）價(jià)格為4500元/㎡，同比增長(zhǎng)3.67%。二手房（住宅）銷售面積為740㎡，商品房累計(jì)可售市3651萬(wàn)元，目前已完成第一批報(bào)批69個(gè)安置點(diǎn)，搬遷群眾3103戶1.38萬(wàn)人。2017年將繼續(xù)對(duì)人均月收入410元和人均住房面積在13㎡以下的困難家庭按照人均住房13㎡、每月6.5元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼，今年全縣計(jì)劃發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼630戶，概算資金150萬(wàn)元，截止目前已補(bǔ)貼201戶411人，10.42萬(wàn)元。新建公共租賃住房260套，概算資金5200萬(wàn)元。

二、存在的問(wèn)題

1.個(gè)人消費(fèi)貸款營(yíng)銷存在風(fēng)險(xiǎn)

商品房銷售“量?jī)r(jià)齊升”帶動(dòng)了個(gè)人住房貸款保持較高增速。在目前居民購(gòu)房意愿持續(xù)趨向的情況下，各行普遍更注重個(gè)人住房貸款量的擴(kuò)張，而對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的分析。截至2017年8月，環(huán)縣個(gè)人購(gòu)房貸款余額為3.22億元，較年初新增0.44億元，同比增長(zhǎng)24.81%。個(gè)人購(gòu)房貸款目前雖未產(chǎn)生不良，但隨著縣域城鎮(zhèn)化步伐的加快，越來(lái)越多的農(nóng)民進(jìn)城買房，現(xiàn)已存在部分貸戶逾期現(xiàn)象，并有增長(zhǎng)趨勢(shì)，易引發(fā)衍生財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)與居民有效需求形成矛盾

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于居民收入增長(zhǎng)且構(gòu)成不透明。2016年度，環(huán)縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.5萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.7%，農(nóng)村居民人均純（現(xiàn)金）收入7088元，同比增長(zhǎng)8.4%，而環(huán)縣目前房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到4500元/㎡，同比增速達(dá)17.22%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，考慮到收入分配差距，大部分居民收入增速低于房?jī)r(jià)增速，而農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房需求與日俱增，高額的購(gòu)房成本使得農(nóng)村居民購(gòu)房壓力較大，大多數(shù)進(jìn)城農(nóng)民選擇租房或者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，把有限的收入用在子女教育，房?jī)r(jià)與城鄉(xiāng)居民收入水平不匹配，居民改善住房的購(gòu)買愿望下降。

3.環(huán)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債能力受限

受全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策影響，銀行信貸收緊，社會(huì)融資風(fēng)險(xiǎn)大、成本高，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金緊張。2017年8月，環(huán)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為0.02億元，較年初減少0.11億元，同比下降88.89%。環(huán)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要融資渠道是內(nèi)部職工、小額貸款公司等民間借貸， 資金利率高，而部分開(kāi)發(fā)商由于多頭投資、在建項(xiàng)目過(guò)多、從事民間融資等原因?qū)е沦Y金鏈斷裂，致使銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量下降，不良率增加，民間借貸風(fēng)險(xiǎn)及銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇。此外，從銀行信貸資金安全的角度來(lái)看，出于風(fēng)險(xiǎn)防控目的，在新常態(tài)下銀行很難產(chǎn)生大規(guī)模信貸投放的沖動(dòng)，有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境造成更大壓力，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難度將會(huì)增大。

4.房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)手續(xù)不健全、不規(guī)范問(wèn)題凸顯

環(huán)縣部分樓盤未取得預(yù)售許可證就向居民銷售房屋，銀行機(jī)構(gòu)難以向購(gòu)買此類住房的居民發(fā)放貸款。部分開(kāi)發(fā)商在取得銷售許可證后，仍然存在拖欠土地出讓金以及欠繳各種稅費(fèi)的情況，開(kāi)發(fā)商就通過(guò)以房抵債歸還這部分欠款，而由于手續(xù)不健全，一些房屋倒賣機(jī)構(gòu)或個(gè)人利用此機(jī)會(huì)向第三方或者更多的買房需求者低價(jià)倒賣抵債房，導(dǎo)致同一處房屋有兩名或兩名以上的擁有者，引發(fā)開(kāi)發(fā)商、投機(jī)者、買家之間的糾紛。另外，手續(xù)不規(guī)范也使得商業(yè)銀行向居民發(fā)放個(gè)人住房貸款后將難以辦理抵押登記，致使銀行機(jī)構(gòu)放款意愿降低。

三、對(duì)策建議

1.引導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房供應(yīng)體系

（1）要繼續(xù)加大廉租房、保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危舊房改造建設(shè)步伐，啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)，從完善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)入手，努力滿足中低收入居民住房需求，促進(jìn)完善住房供應(yīng)體系。（2）引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加大對(duì)普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)的信貸支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。（3）要支持房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展思路，對(duì)因地理位置不佳等因素導(dǎo)致的銷售不佳樓盤，通過(guò)打造周邊商業(yè)圈，加強(qiáng)配套服務(wù)設(shè)施等措施吸引購(gòu)房人群。

2.正確積極引導(dǎo)消費(fèi)者需求，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策

（1）建立“因地施策”的差異化住房信貸運(yùn)行機(jī)制，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例和利率水平，實(shí)施差別化住房政策利率，對(duì)二套房或二套以上住房嚴(yán)格執(zhí)行首付按揭比例，支持居民合理住房消費(fèi)和剛性購(gòu)房需求，抑制投機(jī)和投資性需求，減少過(guò)度炒房帶來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。（2）各金融機(jī)構(gòu)要對(duì)進(jìn)城務(wù)工人員等新市民實(shí)行有針對(duì)性的優(yōu)惠信貸，并結(jié)合現(xiàn)行財(cái)稅制度，鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房。（3）制定并公布年度新建商品房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，加大限購(gòu)、限價(jià)、限貸的力度，包括限購(gòu)的范圍，限購(gòu)住房的類型，購(gòu)房資格的審查等。

3.完善相關(guān)辦理手續(xù)，規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)證件發(fā)放

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善相關(guān)證件、手續(xù)，盡快取得預(yù)售許可證，促進(jìn)購(gòu)房者能申請(qǐng)貸款買房。規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售許可證的發(fā)放，避免居民申請(qǐng)貸款買房時(shí)，因不能辦理抵押登記而遭遇銀行機(jī)構(gòu)拒絕發(fā)放貸款。

4.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警制度，加強(qiáng)金融審慎監(jiān)管

（1）完善宏觀審慎管理框架，房地產(chǎn)管理、城建、土地管理、金融等多個(gè)部門聯(lián)合行動(dòng)，全面真實(shí)地采集數(shù)據(jù)，建立具有區(qū)域特色的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，密切跟蹤和評(píng)估住房信貸政策執(zhí)行情況和實(shí)施效果，進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)擬進(jìn)入市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)跟蹤，嚴(yán)防新的以物抵物等可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象發(fā)生。（3）科學(xué)研判房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，密切關(guān)注企業(yè)資金狀況，合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占全部房地產(chǎn)貸款的比重，嚴(yán)厲打擊首付貸、過(guò)橋貸、場(chǎng)外配資等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決杜絕用非正規(guī)金融手段加杠桿促銷售、去庫(kù)存，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。endprint