新常態(tài)下促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略研究

高廣智

（北京京南住房開發(fā)有限責任公司，北京 102600）

新常態(tài)下促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略研究

高廣智

（北京京南住房開發(fā)有限責任公司，北京 102600）

基于新常態(tài)下的經(jīng)濟特點，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展問題提高了重視，利用對企業(yè)調(diào)研的方式對現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)提出管理方面存在的問題。隨之，提出優(yōu)化策略，其中包含了對行政審批改善、加快土地市場化進程等策略，來促進新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

新常態(tài)；房地產(chǎn)業(yè)；健康發(fā)展；經(jīng)營戰(zhàn)略

在我國自從進入經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)便出現(xiàn)了諸多問題，在房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的道路上形成了阻礙。這些問題存在如果不及時進行解決，那么便會出現(xiàn)社會秩序混亂經(jīng)濟市場失衡，嚴重威脅到房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展。因此，本文主要以基于經(jīng)濟體系的新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)所面對的問題以及相關(guān)的優(yōu)化對策。

一、“新常態(tài)”下的經(jīng)濟特點

一是社會的整體經(jīng)濟發(fā)展趨勢呈現(xiàn)一個緩慢的狀態(tài)。如今我國以經(jīng)濟發(fā)展作為衡量標準的時代已經(jīng)成為過去式，在經(jīng)濟進行轉(zhuǎn)變以后，產(chǎn)業(yè)都在依據(jù)新的發(fā)展趨勢來調(diào)整方向，即將要迎來的是經(jīng)濟趨緩的一個發(fā)展階段。

二是經(jīng)濟的網(wǎng)絡(luò)化、智能化。伴隨著我國科技的快速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用已經(jīng)成為了我們現(xiàn)代人的主流，在一些電商、微商的興起，使一些傳統(tǒng)的銷售方式逐漸被取代。當前的時代，是屬于智能與網(wǎng)絡(luò)的。

三是人口老齡化紅利壓力的呈現(xiàn)。在當今，隨著人力資源的成本逐漸增高，對于勞動密集的行業(yè)經(jīng)濟正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。老齡化壓力的出現(xiàn)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在2014年末，我國的退休人口高達2個億，占總?cè)丝诘?5%，甚至還會出現(xiàn)擴增。這在于新常態(tài)下的經(jīng)濟是一次巨大的轉(zhuǎn)型。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題

1、行業(yè)吸引力快速下降

對于在房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的過程中，不僅包括施工設(shè)計、施工監(jiān)測、場地管理、資金預(yù)估等，同時房地產(chǎn)行業(yè)的擴增領(lǐng)域比較大。在金融危機以后我國推出了一些有關(guān)經(jīng)濟的決策，在房地產(chǎn)行業(yè)中并未出現(xiàn)經(jīng)濟衰退的現(xiàn)象。反而屢創(chuàng)新高。到了2013年，大部分城市都出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)下滑趨勢，因為資產(chǎn)的逐利性，地產(chǎn)企業(yè)漸漸的走向其他行業(yè)的領(lǐng)域中。一部分企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，尋求新的效益渠道，以獲取資產(chǎn)輕量化，來擺脫傳統(tǒng)的融資途徑，為長久戰(zhàn)略做好準備。我國經(jīng)濟由快速增長到走向新常態(tài)，對于大量的儲存土地以及大面積的擴張，已經(jīng)不能滿足當代的需求了。

2、企業(yè)過分依賴投資驅(qū)動，缺乏風險管理體系

因我國老齡化的進程有所加快，所以我國勞動人口逐漸遞減，對于房屋擁有率已經(jīng)達到最大化，個人投資也不在拘泥于房地產(chǎn)行業(yè)，對于新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場的組成與結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，另外政府剪掉打水滿灌的貨幣政策，使城市建設(shè)更趨于平緩，這對于應(yīng)用原有的盈利模式的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸聚積了很大的風險。因為長期的以來一直對投資驅(qū)動的過分依賴，從而導(dǎo)致了對于人才管理、技能管理、應(yīng)用手段等方面的忽略。在面對著外部環(huán)境下的不斷變化，很多企業(yè)對于內(nèi)部風險控制做的還不夠到位。由于長時間缺少管理意識，沒有對風險進行一個明確的預(yù)估以及相應(yīng)的措施。這種對于風險進行控制、評價、識別、化解、應(yīng)用的整個過程中管理的匱乏，這清晰的反映出房地產(chǎn)在高速盈利的基礎(chǔ)上對風險管理有多大程度上的忽略，從而也忽視加強自身管理。

三、企業(yè)面臨的財務(wù)管理問題

1、存在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風險

對于房地產(chǎn)行業(yè)擁有貨幣的占比并不高，一般上市公司大概是百分之九左右，而其他的行業(yè)大概在百分之十一左右，所以企業(yè)在對抗財務(wù)方面的問題時的能力還不高。當?shù)挚关攧?wù)風險的能力與預(yù)付款的比重相同時，如果依據(jù)市場的普遍的報酬率來算大概是百分之八左右，那么機會成本率只有百分之十七，這對于別的行業(yè)是很大的，并且房地產(chǎn)的核心決定了財務(wù)資金的使用方式。

2、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低

房地產(chǎn)的行業(yè)不同于其他的行業(yè)，它的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)是比較難的。為了企業(yè)的長久發(fā)展，它的銷售效益一定要大于其他的行業(yè)。對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)進行觀察會發(fā)現(xiàn)很注重施工質(zhì)量，對于安全性的要求特別高、施工周期比較長、審批復(fù)雜等，這些都是致使資金回流較慢的原因。這樣的狀況在政策不停調(diào)控以及市場波動較頻繁的狀態(tài)下，只會增加對企業(yè)的經(jīng)營風險。

3、融資渠道單一

我國當前的房地產(chǎn)企業(yè)都在全面的應(yīng)用財務(wù)杠桿，大部分都是利用債務(wù)進行融資，主要的方式向銀行借貸款，雖然成本較低，但是會出現(xiàn)回款匱乏、市場癱瘓的狀態(tài)，反方面的影響是很大的。對于中小企業(yè)而言，財務(wù)狀況是最為不樂觀的，一方面是在融資渠道上比較單一，另一方面由于企業(yè)內(nèi)部的管理不夠。因此，在新常態(tài)下，經(jīng)過經(jīng)濟的迅速膨脹以后在逐漸下降，在經(jīng)營管理上的有偏差的中小企業(yè)只能被迫退出經(jīng)濟市場。

三、優(yōu)化對策

1、依法加快土地市場化進程

對于土地的市場化不僅是放松政策的管理制度，還是進一步加深對于土地政策的規(guī)范性，因此做好基礎(chǔ)設(shè)計，所以增加體系帶來的力度。在如今經(jīng)濟體系的作用下，主要是對土地市場的圍繞，為有序的對土地建設(shè)提供主要的方式，具體手段如下：第一，在土地市場干預(yù)方面要減少控制，放棄一刀切的管理方式，要依據(jù)消費者的需求適當?shù)募哟笳?；第二，加大交錯區(qū)與城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)力度，加大集體建設(shè)用地以及對農(nóng)村基地的依法流轉(zhuǎn)；第三，加大對地價的監(jiān)控，構(gòu)建標準的地價，實施定期發(fā)布，來有效的引導(dǎo)企業(yè)對土地的儲備以及購買的行徑，來保證房地產(chǎn)的增長與存量處于一個平衡的狀態(tài)；第四完善土地改革有效的與房地產(chǎn)政策的對接，增加土地公開范圍的比重。對于住房的用地處于一個滿足市場交易范圍、成本審計以及列入投資。

2、進一步改善行政審批效率

為了降低審批的周期，提高房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)效率，可應(yīng)用以下方法：第一，在簡政放權(quán)的基礎(chǔ)下，完善現(xiàn)有的申報體系，對審批進行限時實施、以及網(wǎng)上申請審批的方法等，徹底改善某些組織機構(gòu)對于工作不認真負責的態(tài)度與作風，進而提高申請審批的效率；第二，對傳統(tǒng)的審批環(huán)節(jié)進行改變，建立一系列的政府權(quán)力的清單，使政府負責的部分可以推動扁平化的管理模式；第三，采取城市融合的控制性的策劃，加深對審批技術(shù)的規(guī)范化、科學(xué)化，對于建筑的形式、色彩、配套設(shè)施等要參照清單和制定的規(guī)劃進行引導(dǎo)，可以使企業(yè)有效的避免開對于新事物的盲目追求，造成在審批的過程中出現(xiàn)反復(fù)的狀況；第四，進一步對房地產(chǎn)的市場進行完善，使其決定性作用保障市場機制順利應(yīng)用，全面的發(fā)揮出非政府組織的服務(wù)與中介的作用。

3、加大產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新

依據(jù)新常態(tài)下的我國的房地產(chǎn)市場的剛性需求將長存于企業(yè)之中，可以適當?shù)倪M行當?shù)氐慕M織與政府機構(gòu)進行的牽頭，全面的發(fā)揮出設(shè)計院所與企業(yè)的所有的才智集一體，比如在不同區(qū)域的不同氣候、人口結(jié)構(gòu)、生活習慣、土地狀況等，探究出適合當?shù)鼐用竦南M水平的產(chǎn)品，并且使其盡量完善到標準化。可以依據(jù)配套、規(guī)模、建筑造價、風格等不一樣，采取不同的命名的方式，例如夢幻系列、小康系列、富強的系列等。根據(jù)產(chǎn)品的性能來保證新建住房的充分使用，并且也要增加對各地的住房進行因地制宜的推廣，從而增加客流量，快速的對建筑產(chǎn)品的創(chuàng)新。

4、全面改革房地產(chǎn)財稅政策

對于房地產(chǎn)稅費方面確實存在不均衡的局面。例如一些高級稅種，包含物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅等，在一個區(qū)域單獨的實施這一政策是很難開展的，也不符合新常態(tài)下的市場經(jīng)濟。為此提出以下的建議：第一，對于房屋交易的營業(yè)稅進行大程度的減少，企業(yè)和個人繳納的房產(chǎn)所得稅應(yīng)基于基礎(chǔ)上進行適當?shù)奶嵘?，這樣可以明顯的降低流轉(zhuǎn)的總稅負。取消掉二手房的交易的稅收優(yōu)惠的年限，加深對于過戶費用的壓縮；第二，在經(jīng)濟系統(tǒng)或是金融系統(tǒng)對于辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)揭業(yè)務(wù)的支持，對減小費用和簡化登記進一步的簡化；第三，對建成的時間較久的房屋加大對公共設(shè)施的投入，使其城市房屋發(fā)展達到平衡、穩(wěn)定；第四，提高對民生工程的資金投入，加大公共設(shè)施修建的進程，重點在休閑，教育以及交通等，可以產(chǎn)生對居民合理分散的作用。

5、企業(yè)管理的規(guī)范與創(chuàng)新

對于企業(yè)的規(guī)范與創(chuàng)新有以下幾點建議

（1）引入流程優(yōu)化

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中包含了很多的環(huán)節(jié)，比如對于工程的前期定位、政府審批、工程建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計等應(yīng)用項目管理手段進行優(yōu)化，縮小項目的實施周期，使資金可以加快周轉(zhuǎn)的速度，減小資金的浪費。

（2）變革內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)如果隨著經(jīng)濟的變化而進行轉(zhuǎn)換，那么對于現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展是核心競爭力。通過對組織體系的創(chuàng)新完善，可以適當?shù)?、合理的對企業(yè)的分工進行有效的協(xié)作，可以很大程度的提高企業(yè)核心價值。在面對新常態(tài)情況時，可以打破傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)，建立一種新的組織結(jié)構(gòu)，具有高效率、科學(xué)的、準確的、規(guī)范的組織結(jié)構(gòu)，應(yīng)對嚴峻的競爭挑戰(zhàn)。

（3）采用新營銷模式

基于新常態(tài)下的經(jīng)濟體系作為企業(yè)發(fā)展的根本參照依據(jù)，可以對新的營銷方式進行引用。若想保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展，必須適當?shù)膭?chuàng)新企業(yè)的營銷模式，要做好老客戶的售后服務(wù)，新客戶的興趣培養(yǎng)。

（4）經(jīng)營活動中樹立法治意識

企業(yè)要依法經(jīng)營，按時繳稅，不逃稅、漏稅，在審批、辦證、借貸都要嚴格的按照法律程序進行辦理業(yè)務(wù)，不欺騙消費者，政府對于自身的要求，要充分的承擔社會責任

我國房地產(chǎn)行業(yè)在基于新常態(tài)下的經(jīng)濟體制中，出現(xiàn)了一些長期以來潛伏房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部問題，在經(jīng)濟快速膨脹以后，有一些房地產(chǎn)企業(yè)因適應(yīng)不了新的經(jīng)濟體制，導(dǎo)致退出房地產(chǎn)行業(yè)的舞臺，當然也會有創(chuàng)新型的房地產(chǎn)企業(yè)得以壯大。本文主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中存在的問題，建議該行業(yè)要進行自主創(chuàng)新與全面完善經(jīng)營理念，在以應(yīng)用發(fā)展迅速的科技技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)作為前進的助力，抓住市場需求擴增房地產(chǎn)的經(jīng)濟市場，通過應(yīng)用有效方法去解決問題，這樣房地產(chǎn)行業(yè)才會健康發(fā)展走向新紀元。

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（責任編輯：占雨秀）