“營(yíng)改增”后以股權(quán)交易方式買賣房地產(chǎn)還會(huì)節(jié)稅嗎

“營(yíng)改增”后以股權(quán)交易方式買賣房地產(chǎn)還會(huì)節(jié)稅嗎

張作玲

因?yàn)楹蛦渭兊耐恋剞D(zhuǎn)讓相比，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式不征收流轉(zhuǎn)稅，同時(shí)由于土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，因此也就不征收土地增值稅，在買賣房地產(chǎn)時(shí)很多人主張采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行，但這種方式真的能節(jié)稅嗎？是交易雙方都可以接受的嗎？通過(guò)詳實(shí)的數(shù)據(jù)計(jì)算，逐層深入分析，探討交易的實(shí)質(zhì)，可為企業(yè)的房地產(chǎn)交易決策提供理論基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)；所得稅；股權(quán)交易；納稅籌劃

一、案例介紹

先來(lái)看一下在土地使用權(quán)交易中采用土地轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓這兩種交易方式所涉稅種及稅率情況。假設(shè)交易發(fā)生在上海的兩家非上市公司之間，方案一是按單純買賣房地產(chǎn)方式進(jìn)行交易，方案二是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易。具體稅種、稅率見(jiàn)表1、表2。

表1 買賣房地產(chǎn)方式

表2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

如果只是進(jìn)行這樣簡(jiǎn)單的對(duì)比，則采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式確實(shí)比直接買賣房地產(chǎn)方式要節(jié)稅，但事實(shí)究竟如何？下面通過(guò)案例予以說(shuō)明。

現(xiàn)有上海宏達(dá)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“上海宏達(dá)”）和興盛制衣股份有限公司（簡(jiǎn)稱“興盛制衣”）進(jìn)行土地使用權(quán)交易，二者均為非上市的增值稅一般納稅人。上海宏達(dá)由張楠、林良生投資設(shè)立，其中張楠持股90%、林良生持股10%。2016年7月上海宏達(dá)耗資1000萬(wàn)元購(gòu)入一宗土地，其中地價(jià)款900.9009萬(wàn)元、增值稅99.0991萬(wàn)元，另支付契稅27.0270萬(wàn)元、印花稅0.4505萬(wàn)元，取得該項(xiàng)土地使用權(quán)的入賬價(jià)值為928.3784萬(wàn)元，之后并未對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，為方便核算，假定上海宏達(dá)除此之外無(wú)其他業(yè)務(wù)。興盛制衣由王鑫亮、王鑫明投資成立，為進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)欲在上海宏達(dá)的這宗土地上進(jìn)行擴(kuò)建。興盛制衣和上海宏達(dá)就該事項(xiàng)進(jìn)行談判，上海宏達(dá)提出土地買賣要籌劃為股權(quán)買賣，將上海宏達(dá)賣給興盛制衣。根據(jù)規(guī)定，100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓視同轉(zhuǎn)讓土地，需要交土地增值稅，為規(guī)避此規(guī)定，設(shè)計(jì)為先轉(zhuǎn)讓張楠持有的90%股權(quán)給王鑫亮，過(guò)一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓林良生持有的10%股權(quán)給王鑫明，全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格確定為3000萬(wàn)元，其中地價(jià)款2702.7027萬(wàn)元、增值稅297.2973萬(wàn)元，其他費(fèi)用另行支付。興盛制衣的股東王鑫亮、王鑫明該不該同意這種做法呢？

二、案例分析

（一）第一期交易：上海宏達(dá)將土地使用權(quán)出售給興盛制衣

首先假設(shè)直接進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，計(jì)算出雙方應(yīng)納稅款，然后再假設(shè)采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易，也計(jì)算出雙方應(yīng)納稅款，最后進(jìn)行對(duì)比分析。

1.直接進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。

（1）上海宏達(dá)納稅情況。

增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=297.2973-99.0991=198.1982（萬(wàn)元，下同）

城市維護(hù)建設(shè)稅=198.1982×7%=13.8739

教育費(fèi)附加=198.1982×（3%+2%）=9.9099（注：上海市的地方教育費(fèi)附加率為2%）

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）=2702.7027×0.05%=1.3514

上海宏達(dá)為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，準(zhǔn)予扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，因未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)所以不得加計(jì)扣除。應(yīng)納土地增值稅的相關(guān)計(jì)算如下：扣除項(xiàng)目金額=928.3784+13.8739+9.9099+1.3514=953.5136，增值額 =2702.7027-953.5136=1749.1891，1749.1891÷953.5136=183.45%，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用50%的稅率，速算扣除率為15%。

土地增值稅=1749.1891×50%-953.5136×15%=731.5675

企業(yè)所得稅=（2702.7027-928.3784-13.8739-9.9099-1.3514-731.5675）×25%=254.4054

上海宏達(dá)納稅情況見(jiàn)表3。

表3 上海宏達(dá)納稅情況

為方便比較，假設(shè)出售價(jià)款全部分配給股東，則張楠、林良生還需要就該筆款項(xiàng)繳納個(gè)人所得稅。公司分配給股東的所得屬于股息紅利所得，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅=（2702.7027-928.3784-13.8739-9.9099-1.3514-731.5675-254.4054）× 20%=152.6432

表4 股東張楠、林良生納稅情況

因?yàn)樵鲋刀愂莾r(jià)外稅，所有環(huán)節(jié)的增值稅全部由消費(fèi)者承擔(dān)，所以在計(jì)算稅負(fù)時(shí)應(yīng)予以扣除。綜上，上海宏達(dá)需納稅1163.7513萬(wàn)元（1209.3063-198.1982+152.6432）。

（2）興盛制衣納稅情況。

契稅=2702.7027×3%=81.0811

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）=2702.7027×0.05%=1.3514

表5 興盛制衣納稅情況

分析：該項(xiàng)交易通過(guò)直接進(jìn)行房地產(chǎn)交易方式進(jìn)行時(shí)，上海宏達(dá)需納稅1011.1081萬(wàn)元，股東張楠、林良生需納稅152.6432萬(wàn)元,合計(jì)需納稅1163.7513萬(wàn)元。興盛制衣需納稅82.4325萬(wàn)元，取得該宗土地的入賬價(jià)值為2785.1352萬(wàn)元。

2.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行房地產(chǎn)交易。

（1）股東張楠、林良生為個(gè)人股東，其納稅情況為：

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）=2702.7027×0.05%=1.3514

采用股權(quán)交易形式，公司名下的資產(chǎn)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅，由股東按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）》的規(guī)定，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減去股權(quán)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅=（2702.7027-928.3784-1.3514）×20%=354.5946

表6 股東張楠、林良生納稅情況

（2）興盛制衣納稅情況。

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）=2702.7027×0.05%=1.3514

表7 興盛制衣納稅情況

分析：當(dāng)以交易股權(quán)形式進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，作為上海宏達(dá)的股東，張楠和林良生需要繳納355.9460萬(wàn)元稅款，和直接進(jìn)行房地產(chǎn)交易相比少納稅807.8053萬(wàn)元（1163.7513-355.9460），興盛制衣需要繳納1.3514萬(wàn)元稅款，和直接進(jìn)行房地產(chǎn)交易相比少納稅81.0811萬(wàn)元。

就目前的計(jì)算結(jié)果看，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，交易雙方需要繳納的稅款都減少了，實(shí)現(xiàn)了納稅籌劃的效果。那是不是就可以得出結(jié)論應(yīng)該采用股權(quán)交易形式進(jìn)行交易呢？事實(shí)并非如此，下面進(jìn)行更深層次的分析。

（二）第二期交易：興盛制衣將取得的土地使用權(quán)對(duì)外出售

假設(shè)興盛制衣由于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的調(diào)整，決定于2020年7月以8000萬(wàn)元出售該項(xiàng)房地產(chǎn)，其中地價(jià)款7207.2072萬(wàn)元、增值稅792.7928萬(wàn)元，其他費(fèi)用另行支付。應(yīng)該如何納稅呢？

1.原房地產(chǎn)以直接進(jìn)行房地產(chǎn)交易方式取得，興盛制衣出售該項(xiàng)房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)納稅情況：

增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=792.7928-297.2973=495.4955

城市維護(hù)建設(shè)稅=495.4955×7%=34.6847

教育費(fèi)附加=495.4955×（3%+2%）=24.7748

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）=7207.2072×0.05%=3.6036

興盛制衣取得該項(xiàng)土地使用權(quán)的入賬價(jià)值為2785.1352萬(wàn)元（2702.7027+81.0811+1.3514），應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算為：扣除項(xiàng)目金額=2785.1352+34.6847+24.7748+3.6036=2848.1983，增 值 額 =7207.2072-2848.1983=4359.0089，4359.0089÷2848.1983=153.04%，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用50%的稅率，速算扣除率為15%。

土地增值稅=4359.0089×50%-2848.1983×15%=1752.2747

企業(yè)所得稅=（7207.2072-2785.1352-34.6847-24.7748-1752.2747-3.6036）×25%=651.6836

表8 興盛制衣納稅情況

假設(shè)出售價(jià)款全部分配給股東，則王鑫亮、王鑫明還需就該筆款項(xiàng)繳納個(gè)人所得稅。公司分配給股東的所得屬于股息紅利所得，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅=（7207.2072-2785.1352-34.6847-24.7748-3.6036-1752.2747-651.6836）× 20%=391.0101

表9 股東王鑫亮、王鑫明納稅情況

原房地產(chǎn)以直接進(jìn)行房地產(chǎn)交易方式取得，興盛制衣及其股東出售該項(xiàng)房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)納稅2858.0315萬(wàn)元（2962.5169-495.4955+391.0101）。

2.原房地產(chǎn)以股權(quán)交易形式取得，股東王鑫亮、王鑫明出售原上海宏達(dá)房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)納稅情況：

增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=792.7928-99.0991=693.6937

城市維護(hù)建設(shè)稅=693.6937×7%=48.5586

教育費(fèi)附加=693.6937×（3%+2%）=34.6847

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）=7207.2072×0.05%=3.6036

應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算：扣除項(xiàng)目金額=928.3784+48.5586+34.6847+3.6036=1015.2253，增值額=7207.2072-1015.2253=6191.9819，6191.9819÷1015.2253=609.91%，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用60%的稅率，速算扣除率為35%。

土地增值稅=6191.9819×60%-1015.2253×35%=3359.8603

企業(yè)所得稅=（7207.2072-928.3784-48.5586-34.6847-3359.8603-3.6036）×25%=708.0304

注意：采用交易股權(quán)形式進(jìn)行房地產(chǎn)時(shí)，交易后王鑫亮、王鑫明成為上海宏達(dá)的新股東，再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，上海宏達(dá)需要繳納的各項(xiàng)稅款均由興盛制衣的股東王鑫亮、王鑫明承擔(dān)，共需納稅4154.7376萬(wàn)元（4848.4313-693.6937）。

表10 上海宏達(dá)應(yīng)納稅情況

假設(shè)出售價(jià)款全部分配給股東，則王鑫亮、王鑫明還需就該筆款項(xiàng)繳納個(gè)人所得稅。公司分配給股東的所得屬于股息紅利所得，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅=（7207.2072-928.3784-48.5586-34.6847-3359.8603-3.6036-708.0304）× 20%=424.8182

表11 股東王鑫亮、王鑫明納稅情況

原房地產(chǎn)以股權(quán)交易形式取得，股東王鑫亮、王鑫明出售原上海宏達(dá)房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)納稅4579.5558萬(wàn)元（4154.7376+424.8182）。

分析：當(dāng)興盛制衣出售該項(xiàng)房地產(chǎn)時(shí)，原房地產(chǎn)采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得比直接進(jìn)行房地產(chǎn)交易取得要多納稅1721.5243萬(wàn)元（4579.5558-2858.0315），顯然是不合算的。

下面從整個(gè)交易來(lái)看，

（1）直接進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)：上海宏達(dá)在第一期交易中納稅1011.1081萬(wàn)元，股東張楠、林良生納稅152.6432萬(wàn)元，共計(jì)1163.7513萬(wàn)元，盈利610.5730萬(wàn)元。興盛制衣在第一期交易中納稅82.4325萬(wàn)元，在第二期交易中納稅2467.0214萬(wàn)元，股東王鑫亮、王鑫明納稅391.0101萬(wàn)元，共計(jì)2858.0315萬(wàn)元，盈利1564.0405萬(wàn)元。

（2）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式交易房地產(chǎn)時(shí)：在股權(quán)交易方式下，土地所有權(quán)仍歸屬上海宏達(dá)，所以不需要繳納流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅，只是股東張楠、林良生就其所得繳納個(gè)人所得稅354.5946萬(wàn)元和印花稅1.3514萬(wàn)元，共計(jì)355.9460萬(wàn)元，盈利1418.3783萬(wàn)元。興盛制衣在第一期交易中納稅1.3514萬(wàn)元，在第二期交易中出售上海宏達(dá)土地使用權(quán)的稅款由興盛制衣繳納4154.7376萬(wàn)元，股東王鑫亮、王鑫明就其所得需要交納個(gè)人所得稅424.8182萬(wàn)元，共計(jì)4579.5558萬(wàn)元，自己賺-76.4027萬(wàn)元，也就是說(shuō)興盛制衣虧了76.4027萬(wàn)元。

所以，興盛制衣的股東不應(yīng)該同意該項(xiàng)交易。

三、稅務(wù)真相

是什么導(dǎo)致看似對(duì)雙方都有利的做法變得不可行的呢？原因就是：上海宏達(dá)節(jié)約的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到了興盛制衣身上，而且增值額增加效應(yīng)更是放大了轉(zhuǎn)移的企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地轉(zhuǎn)讓相比，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征流轉(zhuǎn)稅，同時(shí)由于土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，仍然在上海宏達(dá)名下，因此也不征土地增值稅，因此，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地，上海宏達(dá)確實(shí)是可以節(jié)約流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅的。但是，股權(quán)交易中上海宏達(dá)是標(biāo)的，本身沒(méi)有取得收入，不需要交稅，故上海宏達(dá)名下土地的取得成本仍然還是賬面上的原始取得成本，比如本案中興盛制衣的2702.7027萬(wàn)元是給了股東張楠、林良生，和上海宏達(dá)沒(méi)有任何關(guān)系，上海宏達(dá)的土地成本還是900.9009萬(wàn)元，而不是2702.7027萬(wàn)元。3年后上海宏達(dá)（已經(jīng)屬于興盛制衣）出售土地，企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅的扣除成本仍然是900.9009萬(wàn)元，而不是2702.7027萬(wàn)元?？梢?jiàn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅款實(shí)質(zhì)上是遞延到將來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)再一并征收。由于上海宏達(dá)已經(jīng)屬于興盛制衣，因此遞延的稅款實(shí)際上是由興盛制衣及其股東來(lái)承擔(dān)，興盛制衣是在為上海宏達(dá)“接盤(pán)”。

值得一提的是，“營(yíng)改增”之前，土地交易的流轉(zhuǎn)稅是營(yíng)業(yè)稅，改變?yōu)楣蓹?quán)交易確實(shí)可以節(jié)約營(yíng)業(yè)稅，且營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有遞延的后遺問(wèn)題，但“營(yíng)改增”后，土地交易的流轉(zhuǎn)稅是增值稅了，增值稅就有遞延的后遺問(wèn)題，遞延的稅款實(shí)際上由興盛制衣承擔(dān)。

財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知.財(cái)稅［2016］43號(hào)，2016-04-25.

財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知.財(cái)稅［2016］36號(hào)，2016-03-23.

國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）》的公告.國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第67號(hào)，2014-12-07.

F234.4

A

1004-0994（2017）34-0083-4

山東省高校人文社科研究計(jì)劃自籌經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目“基于內(nèi)部審計(jì)視角的中小企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制——以濰坊市濱海區(qū)為例”（項(xiàng)目編號(hào)：J15WB95）

山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院，山東濰坊261011