楊成伍

（無錫市濱湖區(qū)政府目標(biāo)管理中心，江蘇無錫214123）

聚焦樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動能

楊成伍

（無錫市濱湖區(qū)政府目標(biāo)管理中心，江蘇無錫214123）

無錫市濱湖區(qū)建區(qū)以來，全區(qū)各級從順應(yīng)城市建設(shè)需要、促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展出發(fā)，積極發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，投資興建了一大批經(jīng)營性、產(chǎn)業(yè)類載體。樓宇經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，占經(jīng)濟(jì)總量的比重穩(wěn)步提升。本文在對全區(qū)樓宇載體深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過聚焦規(guī)模日益擴(kuò)大樓宇園區(qū)載體，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了深入分析，同時對存在的問題也提出了相關(guān)政策建議。

樓宇經(jīng)濟(jì)；園區(qū)載體；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入“新常態(tài)”的趨勢下，樓宇經(jīng)濟(jì)是城市化推進(jìn)過程中，與城市中心城區(qū)功能相協(xié)調(diào)的一種新興經(jīng)濟(jì)形態(tài)，以集約型、高密度為主要特點(diǎn)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要內(nèi)容，以都市獨(dú)特的信息流、人才流、現(xiàn)代物流、資金流等社會資源為依托，快速發(fā)展“都市型產(chǎn)業(yè)”的一種載體經(jīng)濟(jì)形式。隨著近年來無錫市濱湖區(qū)城市化水平不斷提高，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得較大成效，逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動能，貢獻(xiàn)度不斷提升，現(xiàn)已進(jìn)入以打造“品牌園區(qū)”、建設(shè)綜合性樓宇載體的新階段。

一、濱湖區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）總體規(guī)模體量

全區(qū)納入跟蹤統(tǒng)計的樓宇載體共計63個，總建筑面積525萬平方米，可租售面積約380萬平方米，已完成租售面積約274萬平方米?？罩妹娣e106萬平方米，總體租售率為72%。入駐各類樓宇企業(yè)7400多家，其中掛靠企業(yè)3900多家，掛靠率超過50%。

（二）稅收貢獻(xiàn)情況

2016年度，全區(qū)樓宇企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收約21億元，同比凈增3億元，增幅16%。共有約5200多家企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅銷售，2200多家企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)納稅，整體納稅率為70%。在已納稅的5200多家樓宇企業(yè)中，年納稅30萬元以下的企業(yè)約4200家，數(shù)量占比高達(dá)80%；納稅100萬元以上的企業(yè)約280家，占比僅為5.4%；納稅500萬元以上的企業(yè)約70家，占比僅為1.3%。

（三）單位產(chǎn)出情況

截止2016年底，樓宇企業(yè)稅收產(chǎn)出強(qiáng)度為766元/平方米，較2014年底增加了約200元/平方米。全區(qū)樓宇內(nèi)2200多家不納稅企業(yè)，剔除掉掛靠的1100家企業(yè)，全區(qū)未納稅及稅收貢獻(xiàn)低于30萬元的企業(yè)，占用載體面積達(dá)150萬平方米，占全區(qū)已租售面積的55%，但是其稅收貢獻(xiàn)總額占比卻不到10%。

（四）樓宇分類情況

從樓宇區(qū)域分布來看，全區(qū)樓宇載體主要分布在蠡園開發(fā)區(qū)、山水城等區(qū)域，其中蠡園開發(fā)區(qū)現(xiàn)有17幢，總建筑面積203萬平方米；山水城現(xiàn)有10幢，總建筑面積125萬平方米。從樓宇投資主體來看，63幢建成樓宇載體中，政府背景投資開發(fā)建設(shè)的樓宇載體40幢，總建筑面積400萬平方米；社會投資商開發(fā)建設(shè)的樓宇載體23幢，總建筑面積125萬平米。

二、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在問題

（一）樓宇特色不明帶來集聚效應(yīng)弱

全區(qū)樓宇數(shù)量雖然較多，但很多樓宇產(chǎn)業(yè)定位不明確，同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出，大多數(shù)樓宇入駐企業(yè)是各行各業(yè)都有，且各個企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性不大，沒有形成以某一個或幾個行業(yè)為主的有專業(yè)特色的寫字樓，或是以某一個或幾個企業(yè)總部為主，上下游企業(yè)跟進(jìn)，形成產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)的商務(wù)樓宇，難以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)。

（二）樓宇低效企業(yè)導(dǎo)致貢獻(xiàn)度不高

樓宇招商時往往關(guān)注入駐企業(yè)的租金收入甚于稅收貢獻(xiàn)，導(dǎo)致入駐的樓宇企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但質(zhì)地分化嚴(yán)重，全區(qū)樓宇內(nèi)2200多家不納稅企業(yè)，特別是入駐企業(yè)工商、稅務(wù)異地注冊登記現(xiàn)象需要引起足夠重視，此外尚有年納稅低于30萬元的4200家低稅企業(yè)，從而導(dǎo)致即使是畝均產(chǎn)出、每平方米創(chuàng)造稅收在全區(qū)載體利用中處于領(lǐng)先地區(qū)的樓宇載體，與一些先發(fā)地區(qū)、成熟地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和商務(wù)樓宇相比，尚有很大差距。

（三）管理機(jī)制滯后帶來管理不到位

區(qū)、鎮(zhèn)聯(lián)動，系統(tǒng)性的管理機(jī)制和工作機(jī)制尚未建立，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中組織方式、工作手段、政策保障、招商引企、跟進(jìn)管理、引導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面仍不夠完善，特別是傳感園區(qū)、K-park服務(wù)中心、研創(chuàng)大廈等一批體量較大的載體雖然交付已久，地理位置和基礎(chǔ)配套優(yōu)勢明顯，但是租售進(jìn)度緩慢、空置率依然較高，政府在引導(dǎo)督促和工作力度方面尚需加強(qiáng)。

三、當(dāng)前濱湖區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利條件

（一）城市核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢

隨著新城建設(shè)從基礎(chǔ)建設(shè)期向功能拓展期的深入轉(zhuǎn)變，濱湖全面加快從定位上的核心區(qū)向形態(tài)和內(nèi)涵上的核心區(qū)轉(zhuǎn)變，區(qū)域城市化水平不斷提高，城市功能日益完善，生態(tài)環(huán)境不斷優(yōu)化，已當(dāng)仁不讓成為全市未來樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳區(qū)域。絕佳的區(qū)位優(yōu)勢、便捷的交通優(yōu)勢、特有的山水資源優(yōu)勢，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，這些都為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供了基礎(chǔ)條件。

（二）都市型產(chǎn)業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢

作為無錫市轉(zhuǎn)型發(fā)展的先行區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)形態(tài)和內(nèi)涵實(shí)現(xiàn)了根本性的改變，新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和功能性服務(wù)業(yè)等都市產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，形成了一批具有明顯集聚發(fā)展優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和規(guī)模型企業(yè)。都市型產(chǎn)業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢，具備了發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)所需的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和條件，也為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了市場需求。

（三）產(chǎn)學(xué)研科教資源的優(yōu)勢

與其他區(qū)域相比，濱湖區(qū)集中了19家省部級科研院所、7家產(chǎn)學(xué)研合作重大研發(fā)機(jī)構(gòu)以及數(shù)家高校，聚集了一批優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)人才，提供了豐富多元的人力資源依托，形成“高校院所科研創(chuàng)新發(fā)展帶”，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐濱湖提供了良好的產(chǎn)學(xué)研條件。同時，轄區(qū)內(nèi)銀行、保險、證券、創(chuàng)投等金融機(jī)構(gòu)眾多，既為樓宇發(fā)展提供不可或缺的支撐，也催化了入駐企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

（四）大體量載體的資源優(yōu)勢

近年來全區(qū)積極搶抓城市化發(fā)展機(jī)遇，加快推進(jìn)各類科技創(chuàng)新載體建設(shè)，集成電路設(shè)計中心、電影產(chǎn)業(yè)園、傳感信息中心、蠡湖科創(chuàng)中心、K-park服務(wù)中心等一批大體量、多樣性的樓宇園區(qū)載體、可以滿足各類需求，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的載體資源支撐。

四、下階段強(qiáng)化樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展管理的對策建議

從城市化發(fā)展的趨勢來看，載體建設(shè)是適應(yīng)區(qū)域功能定位、破解資源緊缺“瓶頸”、拓展長遠(yuǎn)發(fā)展空間、加快促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的必由之路，隨著濱湖城市核心區(qū)定位向核心區(qū)功能形態(tài)的縱深跨越，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的條件和基礎(chǔ)更趨成熟，并將成為推動全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動能。

（一）明確樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位

以全區(qū)確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、功能性服務(wù)業(yè)為基石，以創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造業(yè)、休閑旅游業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、城市商務(wù)經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)業(yè)等都市型產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，依托區(qū)域內(nèi)各類樓宇載體，抓好功能定位的策劃拓展，大力引進(jìn)培育國內(nèi)外大型公司、知名企業(yè)的區(qū)域總部形成樓宇產(chǎn)業(yè)鏈條集聚，著力發(fā)展金融商務(wù)、現(xiàn)代物流、法律會計、電子商務(wù)、旅游服務(wù)、文化創(chuàng)意、策劃咨詢、會展交流等產(chǎn)業(yè)類別，全力打造一批各具特色的稅收超億元樓宇集群，形成城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)新的核心競爭力。

（二）加強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃引領(lǐng)

在符合城市總體規(guī)劃設(shè)計的前提下，加快出臺全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，借鑒先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，提出區(qū)域發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)、區(qū)域功能布局等，以規(guī)劃來引領(lǐng)區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展；圍繞區(qū)域城市核心功能區(qū)必然形成集聚的金融服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)經(jīng)濟(jì)等，加快相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專項(xiàng)規(guī)劃制訂，規(guī)劃建設(shè)金融、總部、商務(wù)專業(yè)園區(qū)，并積極爭取市級專業(yè)園區(qū)授牌和政策支持，形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚。

（三）強(qiáng)化樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的精細(xì)管理

按照區(qū)別對待、分類管理的原則，對現(xiàn)有政府投資開發(fā)建設(shè)的樓宇載體，探索劃小管理單位建立專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)，形成專業(yè)化招商、管理機(jī)制，提升精細(xì)化管理水平，有效推進(jìn)載體招商招租、企業(yè)跟蹤服務(wù)、扶優(yōu)汰劣等工作；對社會投資商開發(fā)建設(shè)的樓宇載體，借鑒河埒街道建立社會樓宇管理機(jī)構(gòu)的做法，加強(qiáng)引導(dǎo)和指導(dǎo)，協(xié)調(diào)樓宇企業(yè)業(yè)主做好樓宇發(fā)展情況的跟蹤，積極與異地納稅戶的溝通、聯(lián)系，幫助其辦理工商注冊或稅務(wù)登記變更手續(xù)，引導(dǎo)異地納稅戶有序回歸。

（四）激活機(jī)制引入社會資本參與發(fā)展

鑒于政府資本開發(fā)建設(shè)樓宇載體模式的不可持續(xù)性，當(dāng)前和今后階段要充分利用國家傳感網(wǎng)示范園、無錫國家數(shù)字電影產(chǎn)業(yè)園等各類園區(qū)牌子的優(yōu)勢，并通過優(yōu)先安排土地指標(biāo)、設(shè)置前置條件給予地價優(yōu)惠等舉措，以更寬松的準(zhǔn)入政策，吸引更多的社會資本參與載體、樓宇的建設(shè)中，“不求所有，但求所在”，匯集更多的資本、科技、人才等發(fā)展要素助推樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（五）加大對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策扶持

區(qū)鎮(zhèn)聯(lián)動進(jìn)一步研究完善和實(shí)施鼓勵樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，對提高樓宇租售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)達(dá)到一定規(guī)模的樓宇業(yè)主或主體，給予一定的獎勵；增強(qiáng)對入駐企業(yè)的政策扶持，對稅收達(dá)到一定規(guī)模的樓宇入駐企業(yè)，研究通過租金減免、稅收返還、納入基金扶持、幫助對上爭取資金等舉措，加大獎勵力度。

（六）強(qiáng)抓樓宇載體的招商引企工作

不斷優(yōu)化招商促進(jìn)機(jī)制和考核激勵機(jī)制，加快現(xiàn)有存量載體的招租工作，超前介入新竣工載體的招商引企。全面掌握本區(qū)域現(xiàn)有樓宇資源狀況，采用市場化、專業(yè)化和社會化運(yùn)作方式，建立靈活的樓宇招商機(jī)制，制定切實(shí)可行的招商方案，重點(diǎn)對招租率低于50%的樓宇載體，分析原因，加大推介力度，提升樓宇載體利用率。

[1]夏效鴻.樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究[M].北京：經(jīng)濟(jì)日報出版社，2010.

[2]李萬果，張金娟.天津樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及對策[J].中國房地產(chǎn)，2013(10).

[3]無錫市濱湖區(qū)人民政府.無錫市濱湖區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要[S].2016.

[4]郭桂萍.關(guān)于天津市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展對策思考[J].北方經(jīng)濟(jì)，2013(10).

F091.1

A

1005-913X（2017）11-0109-02

2017-09-05

楊成伍(1979-)，男，江蘇沭陽人，經(jīng)濟(jì)師，碩士，研究方向：金融學(xué)。

蘭欣卉］