“營改增”后物業(yè)企業(yè)稅收籌劃

◎樊易

“營改增”后物業(yè)企業(yè)稅收籌劃

◎樊易

我國自2016年5月1日起全面實行“營改增”，其全面推行能夠有效地消除計征營業(yè)稅時的重復征稅，降低企業(yè)稅負，深層次地影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，給物業(yè)管理企業(yè)既帶來了改革利好，也帶來了新的涉稅事項挑戰(zhàn)。本文對“營改增”的基本內(nèi)容和稅收籌劃的涵義進行簡要分析，以“營改增”對物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃影響和風險出發(fā)，結(jié)合物業(yè)企業(yè)的主要稅種進行探討，提出了“營改增”后物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃應對措施。

“營改增”的基本內(nèi)容和稅收籌劃的涵義

“營改增”的基本內(nèi)容。2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點，標志著營業(yè)稅改征增值稅拉開序幕，后試點范圍擴大到9省市，2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行。2014年1月1日起，鐵路運輸和郵政服務業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點，至此交通運輸業(yè)已全部納入營改增范圍，同年6月1日起，將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推廣營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，均納入試點范圍。

稅收籌劃的涵義。稅收籌劃是指納稅人或者代理人在稅收法律義務成立之前，不違反稅收法律法規(guī)的前提條件下，從生產(chǎn)經(jīng)營等的實際情況和需要出發(fā)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，以達到稅收籌劃主體價值最大、并能有效地維護其稅收權(quán)利的一種綜合性的經(jīng)濟管理活動。稅收籌劃的特征有主體的特殊性、非違法性、事前籌劃性、整體性、多變性和風險性，其也具有明顯的目的性。稅收籌劃的初始目標是不發(fā)生納稅差錯，避免納稅風險，進階目標是獲取稅收收益，在利潤最大化和風險最小之間尋求平衡，最終實現(xiàn)納稅人稅收權(quán)益的最大化。

“營改增”對物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃影響和風險

“營改增”對物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃影響?！盃I改增”后物業(yè)企業(yè)適用的增值稅稅率為6%，比征收營業(yè)稅時適用的5%的稅率有所增長，物業(yè)企業(yè)存在較高的人工成本費用，其進項稅額抵扣困難，造成物業(yè)企業(yè)短期內(nèi)稅負增加，都對物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃提出了新的挑戰(zhàn)。從長遠來看，全面“營改增”后，完善了增值稅的抵扣鏈條，深層次的影響了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，可以促進物業(yè)企業(yè)完善內(nèi)部管理，擴大減稅效應。物業(yè)企業(yè)應用好“營改增”過渡期間的優(yōu)惠政策，增大進項稅額的抵扣，選擇適合的稅收籌劃方式，促進自身轉(zhuǎn)型發(fā)展。

物業(yè)企業(yè)涉稅風險。目前物業(yè)企業(yè)的收費水平相對較低，國家在物業(yè)管理方面的扶持政策也相對較少，其征收的稅率和物業(yè)管理行業(yè)自身的經(jīng)營利潤相比相對過高，加上日益激烈的市場競爭環(huán)境，造成物業(yè)企業(yè)稅負較重。物業(yè)管理的收費模式也給企業(yè)自身帶來了涉稅風險，其物業(yè)管理費稅款征收時按照發(fā)票開具的全部金額作為企業(yè)的營業(yè)額計稅，但其物業(yè)服務的支出有著代收的特點，如租金和車位使用費等，另外保潔、綠化、安保、設(shè)備房產(chǎn)保養(yǎng)等支出多數(shù)為人工費用的支出，因為其進項稅額難以取得和抵扣，增加了企業(yè)的稅收負擔。再就是現(xiàn)在的社會分工日益精細，物業(yè)管理公司很多業(yè)務實現(xiàn)了外包，比如電梯的維護，安保消防的外包等等，可能也會存在重復征稅的情形。

“營改增”后物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃應對措施

充分利用稅收優(yōu)惠政策。目前國家的稅務部門并沒有專門制定針對物業(yè)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，但可以結(jié)合現(xiàn)有的各稅種的通行稅收優(yōu)惠政策進行減稅，享受節(jié)稅的收益。比如在西部的物業(yè)企業(yè)，只要企業(yè)的主營業(yè)務收入在總收入的占比達到70%以上，可以在規(guī)定的稅收期限內(nèi)申請，減按15%的稅率繳納企業(yè)所得稅，享受西部大開發(fā)的企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠；又如對規(guī)模較小的物業(yè)企業(yè)，看是否符合小微企業(yè)的認定標準，符合的話即可享受20%的企業(yè)所得稅稅率；再有可以通過安置殘疾人職工，其支付給殘疾人的工資在計算企業(yè)所得稅時可以加計100%稅前扣除；另外也可以將自有房產(chǎn)改建為職工宿舍，收取少量的租金，滿足國家對于廉租房和公租房的相關(guān)優(yōu)惠政策，可以暫免征收房產(chǎn)稅，物業(yè)企業(yè)的年應稅服務收入額沒有達到500萬元的，可以采用簡易計稅辦法按3%的征收率繳納增值稅。

利用合同進行合理籌劃。對于物業(yè)企業(yè)日常收費項目里面的代收項目，如代收的租金、停車費、水電費等，應在與業(yè)主簽訂的委托合同中注明上述項目為代收項目，進行會計核算時將正常收費項目和代收項目分別核算，可以有效降低計稅依據(jù)；對于物業(yè)企業(yè)用于出租的商業(yè)房產(chǎn)，訂立合同時應將租金和物業(yè)管理費分別列明，會計上進行分開核算，對于企業(yè)代管的資產(chǎn)，其簽訂合同應該列明相關(guān)事項，收取的費用作為物業(yè)管理費核算，避免企業(yè)都列為租金而承擔12%高稅率的房產(chǎn)稅。

采用轉(zhuǎn)移定價進行稅收籌劃。這種籌劃的方式通常用在關(guān)聯(lián)性企業(yè)當中，比如物業(yè)企業(yè)可以將保潔和綠化服務分包給其子公司，雙方交易的服務定價可以進行協(xié)商自行確定，當然協(xié)商的價格要得到稅務機關(guān)的認可，該項費用會作為物業(yè)企業(yè)的成本進行列支，抵減應納稅所得額，降低物業(yè)企業(yè)的當期所得稅，子公司該項收入只需要按6%繳納增值稅，如果適用簡易計稅辦法，其征收率僅為3%，如果雙方協(xié)商確定的轉(zhuǎn)移定價越高，物業(yè)企業(yè)自身的成本費用就列支越多，就可以一定程度的降低物業(yè)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅負。

稅制改革是經(jīng)濟改革的核心，現(xiàn)下的“營改增”是稅制改革的重要內(nèi)容，物業(yè)企業(yè)應該明確“營改增”對企業(yè)帶來的不利影響，優(yōu)化自身內(nèi)部管理環(huán)境和財務管理水平，提高財務人員的職業(yè)素養(yǎng)，充分研究國家相關(guān)稅收政策，結(jié)合企業(yè)自身實際情況，充分利用稅收優(yōu)惠政策，利用合同和轉(zhuǎn)移定價進行稅收籌劃，規(guī)避稅務風險，解決“營改增”給物業(yè)企業(yè)帶來的問題，提高自身的市場競爭力，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：湖北華中輸變電有限公司物業(yè)分公司）