唐 欣，郭丹云

（華北理工大學(xué)，河北 唐山 063000）

河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險擔保機制創(chuàng)新對策

唐 欣，郭丹云

（華北理工大學(xué)，河北 唐山 063000）

房地產(chǎn)長效機制在2016年底的中央政治局會議上重被提起，而率先構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)售擔保機制符合目前亟待解決風(fēng)險問題的效率要求。建立房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險的擔保統(tǒng)一制度符合國情要求，在借鑒MIGA的基礎(chǔ)上擔保主體采取多邊風(fēng)險擔保機構(gòu)和銀行聯(lián)合風(fēng)險擔保模式，將承保主體引入開發(fā)企業(yè)；借鑒韓國法交易環(huán)節(jié)風(fēng)險納入承保范圍以解決民生焦點問題，構(gòu)建長效機制在風(fēng)險承保種類設(shè)定其他類。

期房；長效機制；風(fēng)險擔保

2016我國實現(xiàn)商品房銷售面積達12 849 515.73億平方米，其商品房銷售額近11.73萬億元，與上年相比增加了34.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資也增速加快。在金融加杠桿以及經(jīng)濟不斷繼續(xù)下行的房地產(chǎn)資本性一直強化的背景下，資產(chǎn)價格泡沫被進一步吹大，增加了金融危機爆發(fā)的風(fēng)險。2016年10月初，全國各地開展了分城施策，但“9·30”轉(zhuǎn)向調(diào)控后的河北省房地產(chǎn)市場風(fēng)險猶存，其中廊坊的形勢最為險峻，一系列風(fēng)險不斷呈現(xiàn)。2016年12月，黨中央政治局會議重提長效機制，課題組本著立足國情，以解決問題為目標的研究態(tài)度，采取比較研究的方法，不斷尋找河北省在房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險擔保機制上的新型對策。

一、構(gòu)建河北省房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險擔保統(tǒng)一制度模式

2016年間，為了助推房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，石家莊和唐山市等市在保護商品房交易雙方的法定權(quán)益和在監(jiān)管預(yù)售資金方面施行的策略值得肯定。但是，廊坊市場的風(fēng)險迭起卻令人觸目驚心，在廊坊固安和北三縣，房地產(chǎn)不法預(yù)售的形式公開而惡劣：車位捆綁達天價140萬元，并且把單邊風(fēng)險承擔推向極致，買受人在進行單方簽字后不是自己認購，卻必須交由開發(fā)商進行內(nèi)部認購協(xié)議的保管，而且還包括在買受人開始還貸后依然得不到雙方房屋預(yù)售合同。買受人所要承擔的單邊風(fēng)險也由此被推向了極致，從而這使得廊坊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非法行為完全進入了監(jiān)管的真空地帶。因此，針對河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場規(guī)范程度差異巨大的監(jiān)管重形式輕實質(zhì)的現(xiàn)狀，統(tǒng)一制度的構(gòu)建能加快提高河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場的監(jiān)管水平。

1.擔保主體統(tǒng)一采取多邊風(fēng)險擔保機構(gòu)和銀行聯(lián)合風(fēng)險擔保模式。由于采取政府監(jiān)管和擔保模式使風(fēng)險賠償機制難以引入，而政府和金融機構(gòu)聯(lián)合監(jiān)管擔保模式又容易喪失監(jiān)管的制約動力。因此，提議在擔保主體上采取多邊風(fēng)險擔保機構(gòu)和銀行結(jié)合風(fēng)險擔保的模式。由政府或政府委托的相關(guān)部門與機構(gòu)成立中介咨詢企業(yè)，目的是予以監(jiān)督和管理，并在該企業(yè)中建立有關(guān)房屋預(yù)售款的風(fēng)險擔?；?。同時，經(jīng)政府招標準入的擔保公司除需交納其注冊資金10%的擔保保證金之外，還應(yīng)當在其機構(gòu)內(nèi)部進行自我配置和外聘具有金融、建筑建工和房地產(chǎn)經(jīng)濟法學(xué)識的專項工作人員、學(xué)者，對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險進行評估。實施該模式的優(yōu)勢在于：一則可以有效防止由政府來承當資金監(jiān)管的非間接風(fēng)險和無限責任。政府實施的監(jiān)管行為該當由市場行為來實現(xiàn)完成，而政府不應(yīng)該作為市場行為的直接參與者。二則是監(jiān)管的成本得到了大幅度的減少，又不容易使得銀行的單一監(jiān)管流于形式。該類方式可以有效準確地對工程施工進度和預(yù)售款流向進行評估，并且是在沒有向外所聘請的此類專項領(lǐng)域的工作人員的情況下。此外，銀行作為預(yù)售款流轉(zhuǎn)的最后關(guān)口，能便利而有效地監(jiān)控資金流向，縮小了雇傭或委托其他金融機構(gòu)進行監(jiān)管的高成本。

2.借鑒MIGA機制在承保主體引入“開發(fā)商”。建議借鑒MIGA機制在河北省房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險擔保主體中引入開發(fā)商。MIGA體制的特點在于，給予對吸收外資的每一個發(fā)展中國家成員國兩重身份：其外資投向的東道國、MIGA的股東。借鑒MIGA機制，那么該成員國會以外資危險承保人的身份，承擔相應(yīng)的責任與義務(wù)。借鑒“MIGA體制”的經(jīng)驗，我省可以成立以監(jiān)督指導(dǎo)為目標的第三方咨詢企業(yè)，該企業(yè)應(yīng)該是由政府設(shè)立或有政府牽頭的，同時在該企業(yè)內(nèi)要設(shè)立有關(guān)房屋預(yù)售款的風(fēng)險擔?；?。吸收借鑒MIGA中的“雙重身份”：要求開發(fā)商或相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在其省內(nèi)當年預(yù)售房產(chǎn)的營業(yè)額度內(nèi)抽取相應(yīng)百分比，支付擔?；?。在這種情況下我們可以看到若風(fēng)險出現(xiàn)，那么該房地產(chǎn)企業(yè)勢必會承擔相應(yīng)責任，那么買受人的利益也會收到相應(yīng)的補償。該機制的優(yōu)勢在于，一是既能激勵開發(fā)商踴躍良好地經(jīng)營守約，又能時時引領(lǐng)疏導(dǎo)并不斷造就開發(fā)企業(yè)的誠信品質(zhì)。二是分不同層級對預(yù)售資金采取監(jiān)督和管理，實施鼓勵性措施，即對于上市公司并且已經(jīng)在賠償擔保機制內(nèi)的開發(fā)商，其預(yù)售資金不予以監(jiān)管。對低于資質(zhì)二級的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行資信高于4A，且在賠償擔保機制內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，根據(jù)其開發(fā)面積和經(jīng)驗，對工程資金采取相應(yīng)程度的監(jiān)管比例；對于資質(zhì)三級以下的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)面積在15萬平方米以下，具備開發(fā)經(jīng)驗，且在賠償擔保機制內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，工程資金的監(jiān)管比例不得低于60%；對拒不在賠償擔保機制內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，預(yù)售資金監(jiān)管100%。三是既合乎建設(shè)成立河北省的房地產(chǎn)長效機制，又能較好地促進河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場持續(xù)發(fā)展。

二、立足國情使風(fēng)險承保范圍體現(xiàn)民生性

在2016年年底完結(jié)的中央經(jīng)濟工作會議上提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，由此直接定位了我國房地產(chǎn)的居住性、商品性，弱化了投資性。

1.立足民生、立足國情才能在“移植”中“創(chuàng)新”。未來長效機制是以民生為出發(fā)點，著力點是居住性，并且明確清楚地界定了市場和政府在住房問題上的定位和邊界，即以市場為主滿足各層次需要，政府則提供最基礎(chǔ)的保障。近年來展開的商品房預(yù)售制度比較法研究，其優(yōu)勢在于拓展和借鑒，但研究討論的效果卻很難及時且有效地轉(zhuǎn)化為處理現(xiàn)實社會中糾紛的法律武器。這是由于在房地產(chǎn)預(yù)售的法律結(jié)構(gòu)上，各國都有其本身的歷史傳統(tǒng)和社會生存生活習(xí)慣方式，究其根本，關(guān)鍵性因素在于文明文化的相似性。而我國法的移植是在大陸法系、各公約背景下，大多由那些精通法的專家學(xué)者來實現(xiàn)和設(shè)計，這種選擇和移植的弊端是表達民眾和社會需求的渠道沒有得到真正移植。因此，與相鄰的韓國在房地產(chǎn)預(yù)售制度方面相比較的話，韓國有著可借鑒之處。同時，對房地產(chǎn)預(yù)售制度中立足民生立足國情的內(nèi)容也急需探尋。

2.借鑒韓國約請制納入承保范圍以解決民生居住需求問題。建議河北省在擔保機制構(gòu)建中引入韓國的住宅請約制度，具體內(nèi)容為：為住宅要約先存入、儲蓄一定金額的存款，經(jīng)過規(guī)定期間后，可要約購買由公共部門或是私人建筑商建設(shè)的房屋。住宅要約制度，賦予了實際需要住宅的人擁有了購房的機會，彌補了住宅金融資金問題。由于韓國國土面積狹小，而房屋的需求量大，故施行住宅請約制度，這一制度十分有效地緩解了爭搶住房的局面。我國總的國土面積雖大，但是在人群聚集的發(fā)達省市地區(qū)，也存在住宅需求被“炒作”高房價而難以實現(xiàn)的問題。因此，將韓國請約制納入承保范圍，不僅能解決民生居住需求的作用，還能遏制非法預(yù)售的情形。

3.借鑒韓國法交易環(huán)節(jié)風(fēng)險納入承保范圍以解決民生焦點問題。韓國在預(yù)售中引入了擔保制度，其具體內(nèi)容為：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)由擔保公司進行擔保，一旦出現(xiàn)了工程糾紛或是開發(fā)商遲延交付房屋等情況后，由擔保公司在擔保的范圍內(nèi)承擔責任。反思河北省在房地產(chǎn)預(yù)售中出現(xiàn)的一系列風(fēng)險和糾紛，恰恰是因為河北省欠缺這種有效保護制度。河北省房地產(chǎn)預(yù)售中出現(xiàn)的一系列民生焦點糾紛風(fēng)險，正是集中在遲延交付房屋或產(chǎn)權(quán)證，以及在公攤面積上的糾紛。究其根本原因，有法律設(shè)計上的問題，有政府主管部門監(jiān)管的問題，也有開發(fā)商資金風(fēng)險原因等等。由此，針對我國房地產(chǎn)預(yù)售法律設(shè)計和監(jiān)管等問題，把交易環(huán)節(jié)風(fēng)險納入承保范圍以解決民生焦點問題有著重要的現(xiàn)實意義。

三、建議構(gòu)建長效機制在風(fēng)險承保種類設(shè)定其他類

構(gòu)建長效機制在風(fēng)險承保種類設(shè)定其他類，能夠由董事會特別會議多數(shù)票通過來決議，特殊情況下，需要被承保人舉證倒置。2016年12月21日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議舉行第十四次會議，會議的主題之一是“處理好人民群眾廣泛關(guān)心的突出問題”。我們更應(yīng)看到的一點是，在該會議上，要求堅持長效機制，在該基礎(chǔ)上探索關(guān)于房地產(chǎn)市場的長效機制制度框架。

風(fēng)險承保種類設(shè)定其他類，可以迫使法外交易浮出水面。隨著近幾年房地產(chǎn)市場不正之風(fēng)的盛行，我們要本著立足于市場，著力于民生的基礎(chǔ)上分析其市場存在的瓶頸并找出其路徑，使當下的房地產(chǎn)市場能持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，使得買房人過得安心，住得放心。同時，開發(fā)企業(yè)也能積極樹立企業(yè)形象，造就品牌效應(yīng)，做大做好。當前，我們要解決買受人和賣方的不平等的民事法律關(guān)系，我們要著眼于在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)預(yù)售階段的行為是否符合法律法規(guī)，如進行預(yù)售行為是否在沒有取得預(yù)售許可證的前提下買賣、惡意炒價格等。因此，在構(gòu)建長效機制在風(fēng)險承保種類設(shè)定其他類，可由董事會特別會議多數(shù)票通過來決議。在此情況下，也可要求被承保人舉證倒置，能起到震懾開發(fā)商非法預(yù)售的效果，也能迫使法外交易被拖出水面，達到雙贏的作用。

四、結(jié)語

課題組本著解決問題為目標的研究態(tài)度和比較研究方法，探尋河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險擔保機制新穎性對策。倡導(dǎo)構(gòu)建河北省房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險擔保統(tǒng)一性制度，建議擔保主體采取多邊風(fēng)險擔保機構(gòu)和銀行結(jié)合風(fēng)險擔保形式，借鑒MIGA機制在承保主體引入開發(fā)企業(yè)。建議立足國情使風(fēng)險承保范圍體現(xiàn)民生性，構(gòu)建長效機制在風(fēng)險承保種類設(shè)定其他類。

[1] 郭丹云.“新法律現(xiàn)實主義”對探尋房地產(chǎn)預(yù)售法律制度的啟示[J].河北師范大學(xué)學(xué)報：哲學(xué)社會科學(xué)版，2012，(1)：44-48.

[2] 景文.法社會學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2005：76.

[3] 高偉.2016年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞[N].經(jīng)濟參考報，2016-12-29.

[4] 新華社.2016年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)[N].財經(jīng)國家周刊，2017-01-03.

F299.23

A

1673-291X（2017）36-0099-02

2017-03-09

河北省高等學(xué)校人文社會科學(xué)研究重點項目“河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險擔保機制創(chuàng)新研究”（SD161003）

唐欣（1978-），女，河北唐山人，副教授，博士研究生，從事金融研究；郭丹云（1966-），女，黑龍江鶴崗人，教授，碩士研究生，從事房地產(chǎn)法研究。

[責任編輯 劉兆峰]