中國住房：從單一購置走向租售并舉

麥婉華

十九大報告中強調(diào)，房子是用來住的，要讓全體人民住有所居。目前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長馮俊認為，中國住房發(fā)展正從單一住房購置走向租售并舉。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@是習(xí)近平總書記在十九大報告中強調(diào)的內(nèi)容。7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱“《通知》”），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。

《通知》指出，當(dāng)前大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛。與此同時，特別是在一些人口凈流入的大中城市，存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發(fā)揮。為此，《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。

目前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。盡管本次北京、上海沒有成為試點，但是它們?yōu)橥苿幼赓U市場公布了各自的目標(biāo)及政策措施。

搭建租賃交易平臺 增加租房供應(yīng)

近年來，國家連續(xù)出臺政策，多管齊下建立購租并舉的住房制度，就是要滿足多層次的住房需求。2015年年底，中央經(jīng)濟工作會議明確提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。2016年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。

2016年底，中央經(jīng)濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。為此，今年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見，這個條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)。

那么，7月發(fā)布的《通知》有哪些特點？首先，《通知》明確各地要搭建住房租賃交易平臺。為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題，讓群眾安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市，要搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，通過平臺提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，保障租賃雙方合法權(quán)益。住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司交易租賃和產(chǎn)權(quán)管理處處長沈悅表示，搭建這個平臺，最主要的目的是解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題，同時希望借助這個平臺，能夠進一步加強對于租賃市場的監(jiān)管。

此外，《通知》還涉及諸多細則，旨在增加租房供應(yīng)。土地政策方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。按照國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作。

金融政策方面，《通知》要求各地加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，針對租賃企業(yè)回款慢等特點，鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案等。

運營政策方面，針對住房租賃企業(yè)長期以來經(jīng)營當(dāng)中存在的一系列問題，《通知》進一步落實“放管服”改革：針對住房租賃企業(yè)在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施并聯(lián)審批；明確住房租賃企業(yè)申請工商登記時，經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營；公安部門要比照酒店業(yè)管理方式，將住房租賃企業(yè)登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)。

從單一住房購置走向租售并舉

“《通知》本身不是一個單獨的存在，如果結(jié)合去年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》、十九大提出‘加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，我們就會發(fā)現(xiàn)黨和國家已經(jīng)把‘培育和發(fā)展住房租賃市場作為了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要頂層制度設(shè)計?！敝袊ㄉ钲冢┚C合開發(fā)研究院博士鄭鑫說。

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟師、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長馮俊也認為，近期國家連續(xù)出臺住房租賃市場的政策是要讓中國住房發(fā)展從單一住房購置走向租售并舉。

據(jù)了解，中國的住房自有率高達85%，這說明中國住房的買賣市場相對發(fā)達，而住房租賃市場則相對發(fā)展不足。那為什么會產(chǎn)生城市住房單一購置的制度？馮俊解釋，中國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房比重高，主要是城鎮(zhèn)住房制度改革在短時期內(nèi)將公有住房出售給原住戶引起的。而后的住房市場發(fā)展中，土地的有償使用制度形成，開發(fā)商建設(shè)以商品住房出售為主，住房租賃市場發(fā)育十分滯緩；同時住房價格不斷上漲，使城鎮(zhèn)居民覺得晚買房不如早買房。

但從中國幾十年經(jīng)濟不斷發(fā)展中可見，人口流動是勞動力在區(qū)域間進行優(yōu)化配置的重要途徑，發(fā)達的租賃住房市場對人口流動是有益的?！拔覀儾豢赡芤罅鲃尤丝谠诹魅氲囟家獡碛凶》?，那么租賃住房市場就是解決流動人口居住問題的主要形式。在我國城鎮(zhèn)化率接近60%，人口在城市與城市間更頻繁流動的背景下，培育和發(fā)展住房租賃市場也可以看做是與城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型相配套的重要制度設(shè)計?！编嶖握f。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2017是中國歷史上發(fā)布租賃政策最為密集的年份。僅8月，累計就有超過14個城市或部門發(fā)布了17次鼓勵房地產(chǎn)租賃有關(guān)的政策；最近1年多時間里，有超過8個省份及超過25個城市出臺了相關(guān)政策。

以一線城市為例，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委9月傳出消息，北京將探索租售并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場，并在未來推進約50萬套租賃房的建設(shè)。在上海，“十三五”期間上海城鎮(zhèn)新增約170萬套各類住房。這其中商品住房約45萬套，約70萬套租賃住房；各類保障性住房約55萬套。土地供應(yīng)方面，上?！笆濉鳖A(yù)計供應(yīng)5500公頃住房用地，這其中租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。廣州則在未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計可供應(yīng)租賃住房15萬套。深圳方面，“十三五”期間將建設(shè)40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。

成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資新風(fēng)口

“租房市場的春天已經(jīng)到來?！比f科泊寓負責(zé)人張成皓表示，當(dāng)前長租公寓已經(jīng)處在發(fā)展的黃金期。面對逐步升溫的市場，房地產(chǎn)開發(fā)商是最早入局的沖浪者。目前萬科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內(nèi)的全國13個城市上線。而碧桂園上海區(qū)域于今年5月成立了長租公寓管理部，金地集團與招商蛇口旗下的長租公寓產(chǎn)品也已經(jīng)在深圳等地開展。

“其實在很多政策出臺之前，房地產(chǎn)開發(fā)商就已經(jīng)開始探索住房租賃市場?！睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會專家委員龍斌表示，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來講迎來了一個新的發(fā)展機遇，因為從產(chǎn)業(yè)容量來講是一個很大的蛋糕，可以長遠發(fā)展。但另一方面，如今住房租賃產(chǎn)業(yè)還不成熟，需要創(chuàng)新、探索市場，這涉及投資、管理、運營等多方面。

龍斌說，雖然有房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始嘗試探索租賃產(chǎn)業(yè)，但從整個行業(yè)來講，進入此行業(yè)的企業(yè)還是比較少的，因為如今的不確定因素太多。例如說，在市場的投資回報方面回報不高。特別是對中小型房產(chǎn)企業(yè)來說，住房租賃產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險還是比較高的；而對大型的房地產(chǎn)商來講，投入到住房租賃的產(chǎn)業(yè)對它整體的發(fā)展如今還不能呈現(xiàn)特別大的影響，只是對它占領(lǐng)這個市場有益，所以現(xiàn)在看到的都是大型房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展租房租賃。

“進入住房租賃市場的房地產(chǎn)企業(yè)要有比較強的技術(shù)力量和整體實力，并且要對政策把握好，有資源等。所以，對房企來說并不是能貿(mào)然進入的一個領(lǐng)域?！饼埍笳f。

馮俊則分析了租賃市場發(fā)展對房地產(chǎn)市場短期與長期的影響。他表示，租賃市場處于起步階段，短期內(nèi)較難形成規(guī)模供應(yīng)，對商品房市場影響有限，但能改善市場預(yù)期。而在長期看來，租賃市場的規(guī)?；l(fā)展影響房地產(chǎn)市場供求，購置需求減弱。

保障公民住房權(quán)作為新一輪改革

鏈家研究院的行業(yè)報告顯示，中國房屋租賃市場規(guī)模，2016年為1.1萬億，2020年為1.6萬億，2025年為1.9萬億，2030年會超過4萬億元。東方證券針對住房租賃市場作出的一份預(yù)測報告便顯示，到2030年國內(nèi)的租房群體數(shù)量將達到2.7億人，而整個房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模將達到4.2萬億元。

由此可見，隨著城市化持續(xù)，住房問題備受關(guān)注，特別是在大城市工作、收入較低年輕人的住房，發(fā)展住房租賃市場意義顯得尤為重要，不僅有助于推動住房制度改革，也將保障公民住房權(quán)作為新一輪改革的重要內(nèi)容。

馮俊認為，發(fā)展住房租賃、完善住房制度能改善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，補租賃住房不足的短板（供給側(cè)改革）；減弱住房投資品屬性；促進住房租買選擇機制形成；完善住房市場的自我調(diào)節(jié)功能；推動中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；減緩房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟整體的矛盾。

鄭鑫則分析，從國外的經(jīng)驗看，租賃住房一般會解決30%左右的住房需求，那么未來我國的住房租賃市場的規(guī)模會進一步擴大，會有更多的人通過住房租賃市場解決居住需求。這當(dāng)中肯定存在大量的人，他們在一個城市有房子，但卻在另一個城市租房子住，這是人口流動率提高的表現(xiàn)。

另一方面，租賃住房的供給來源將更多元，目前的供給來源主要是家庭和個人，未來專業(yè)的租賃企業(yè)將會成為主要供給源，而政府的公共租賃住房將主要發(fā)揮市場調(diào)節(jié)和保障作用；租賃者的權(quán)益將得到有效保障，享受的公共服務(wù)將進一步增加，最終的結(jié)果就是住房租賃市場與住房買賣市場能夠有效互補，共同發(fā)揮滿足人民“居住”需求的作用。