深圳：將為低收入人群發(fā)放住房租賃券

陳遠(yuǎn)鵬

深圳作為全國最大的房屋租賃市場，大部分人需要租房來解決住房問題，因此，深圳十分重視租賃住房的增量供給與存量盤活，同時也在提高住房公積金支付房租比例、提升承租人公共配套服務(wù)水平等方面發(fā)力。

深圳有800多萬非戶籍常住居民，與上海、北京相當(dāng)，而且作為一個新興的、移民為主的城市，流動人口的規(guī)模和頻率在全國大城市中也是最高的，因此，形成了全國最大的住房租賃市場。

《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》曾指出，“十三五”期間，預(yù)計深圳全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求109.2萬套。

從國外的經(jīng)驗看，租賃住房一般會解決30%左右的住房需求。未來，深圳的住房租賃市場的規(guī)模會進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面，租賃住房的供給來源將更多元。目前，深圳的供給來源主要是家庭和個人，未來專業(yè)的租賃企業(yè)將會成為主要供給源，而政府的公共租賃住房將主要發(fā)揮市場調(diào)節(jié)和保障作用。

民生考量越來越重要

“城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、外來人口就多，相應(yīng)的租賃住房的需求也越旺盛，就更加需要規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場；從政府的政策導(dǎo)向來看，房地產(chǎn)已經(jīng)不是單純的經(jīng)濟(jì)問題，其中的民生考量也越來越多，大城市的房價高，從民生的角度考慮發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場更有必要。”中國（深圳）綜合開發(fā)研究院鄭鑫博士對《小康》記者說。

早在2003年，深圳市最初從管好流動人口的角度出發(fā)來管理出租屋，并形成了相對比較成熟的模式——建立市區(qū)、鎮(zhèn)街、村居三級出租屋管理模式和“1+7”出租屋管理制度體系。

今年以來，深圳市著手制定發(fā)展租賃住房市場的政策和供給側(cè)改革。8月，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（征求意見稿）、《深圳市住房租賃試點工作方案》（征求意見稿）兩份重要文件；9月，成立了深圳市房屋租賃運營管理有限公司，11月，深圳市人才安居集團(tuán)競得了深圳2017年首宗“只租不售”住宅用地。如今，深圳市的一些房地產(chǎn)企業(yè)也開始涉足住房租賃市場，出現(xiàn)了泊寓、合屋、18Plus公寓等租賃平臺。

“住房市場包含了買賣和租賃兩個部分，我國的住房自有率高達(dá)85%，這說明我國住房的買賣市場相對發(fā)達(dá)，而住房租賃市場則相對發(fā)展不足。人口流動是勞動力在區(qū)域間進(jìn)行優(yōu)化配置的重要途徑，發(fā)達(dá)的租賃住房市場對人口流動是有益的?！编嶖握f， 在我國城鎮(zhèn)化率接近60%，人口在城市與城市間更頻繁流動的背景下，培育和發(fā)展住房租賃市場也是與城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型相配套的重要制度設(shè)計。

多渠道發(fā)展租賃市場

深圳從今年7月被選取為首批住房租賃試點的城市之一，時間已經(jīng)過去近半年，深圳如何培育、規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場？

一是重視國有企業(yè)與民營企業(yè)的互補(bǔ)。在市場培育初期，社會資本處于觀望期，深圳市屬國有企業(yè)深圳人才安居集團(tuán)、深圳房屋租賃運營管理有限公司早期進(jìn)入了租賃住房領(lǐng)域，發(fā)揮帶頭作用；同時，也鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)參與到住房租賃領(lǐng)域來。

二是重視增量供給與存量盤活。深圳市提出在“十三五”期間改造、規(guī)劃不低于100萬套農(nóng)民自建房、村集體物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營，來改善存量住房的供給；要求商品房用地配建不低于20%的自持性租賃住房，而且已經(jīng)成功拍出了一塊只租不售商品房用地，來不斷增加新的租賃住房供給。

“政府的政策導(dǎo)向和國企的帶頭作用對房地產(chǎn)商進(jìn)入租賃住房市場產(chǎn)生了一定的效果，一些房地產(chǎn)商已經(jīng)在考慮轉(zhuǎn)型發(fā)展；在產(chǎn)業(yè)用房領(lǐng)域只租不售其實已經(jīng)相當(dāng)普遍和成熟，房地產(chǎn)商運營產(chǎn)業(yè)用房和居住用房的經(jīng)驗其實是可以借鑒的。要培育出發(fā)達(dá)、健康的住房租賃市場必須有多元化的市場供給主體，這也需要一個相對較長的時間?！编嶖蜗颉缎】怠酚浾呓榻B道。

亮點：提升公共配套服務(wù)和公積金支付房租比例

“深圳市在提升租賃住房供給能力和水平的同時，推出了提高住房公積金支付房租比例、提升承租人公共服務(wù)水平等刺激需求端的措施，來提高居民對租賃住房的需求?！编嶖握f。

據(jù)了解，11月7日深圳市住房公積金管理委員會出臺的租房新政中明確要求，提取住房公積金用于支付房租的，職工每月可提取額不超過申請當(dāng)月應(yīng)繳存額的百分之六十五。而提取住房公積金用于其他住房消費的，職工每月可提取額不超過申請當(dāng)月應(yīng)繳存額的百分之四十。

這是深圳市借助于租賃立法，相關(guān)部門落實租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利的體現(xiàn)。其中提出，要提高職工提取住房公積金支付房租的比例，住房公積金管理部門縮短相關(guān)手續(xù)辦理的時間。

另外，深圳還將借鑒美國的經(jīng)驗，為低收入人群發(fā)放住房租賃券，享受這種補(bǔ)助的家庭可在市場上自由選擇適合自己居住住房，用住房租賃券抵扣部分租金。

深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，作為深圳租賃市場主力軍的城中村的租客們將在以后的租賃市場中享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)。而且，深圳市還將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)于監(jiān)管平臺，加大規(guī)范管理與市場監(jiān)測。深圳相關(guān)租賃管理部門將加大租賃合同備案管理，保護(hù)租賃雙方權(quán)益。

在備案的基礎(chǔ)上，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學(xué)等，政府將增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。endprint