鄭州：利用集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)

陳遠(yuǎn)鵬

鄭州選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批住房租賃試點(diǎn)區(qū)域，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建鄭州市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐，為城市發(fā)展吸引、留住更多人才。

鄭州憑借其周邊巨大的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，和作為省會(huì)城市、鐵路交通中心所擁有的得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)，近年來人口流入不斷攀升，將來有望成為中部第一大城市。

根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局《2016年鄭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2016年年末，鄭州全市總?cè)丝?72.4萬比2015年增長1.6%，離千萬人口的“超級(jí)城市”僅一步之遙。另外，基于國家中心城市的定位，未來，鄭州人口增速會(huì)進(jìn)一步加大。

隨著鄭州流入人口的不斷增長，今年11月9日，鄭州市政府印發(fā)的《鄭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡稱《試點(diǎn)方案》）提到，選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點(diǎn)區(qū)域。初期計(jì)劃五個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃式住房試點(diǎn)，采取國資控股公司與集體建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合成立租賃式住房平臺(tái)公司的方式推動(dòng)該項(xiàng)工作實(shí)施。

鄭州市要通過改革試點(diǎn)，在鄭東新區(qū)及托管區(qū)域內(nèi)成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目，參考北京、上海等有多年集體土地管理經(jīng)驗(yàn)和成功試點(diǎn)的優(yōu)秀做法，按照制定試點(diǎn)方案、制定實(shí)施導(dǎo)則和各職能部門審批及管理細(xì)則的步驟，逐步完善鄭州的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則和管理，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建鄭州市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

根據(jù)鄭東新區(qū)各類域外遷入產(chǎn)業(yè)企業(yè)較多，本地及外來人才自住房、租賃住房需求較大的實(shí)際情況，同時(shí)考慮早期動(dòng)遷的有關(guān)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有強(qiáng)烈建設(shè)意愿、自有資金來源，區(qū)域政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)，鄭州市初步選定龍子湖北部區(qū)域和白沙園區(qū)區(qū)域設(shè)立五個(gè)項(xiàng)目，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

為城市建設(shè)留住人

“鄭州被選為住房租賃試點(diǎn)城市之一，對(duì)于未來解決諸如大學(xué)生、農(nóng)民工等外來流動(dòng)人口的入住問題十分重要，有利于城市吸納各類人才，緩解房價(jià)上漲過快，對(duì)鄭州未來的發(fā)展具有積極的影響?！编嵵荽髮W(xué)商學(xué)院教授李中建向《小康》記者表示。

此次鄭州住房租賃試點(diǎn)以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地集約利用水平，為全面建成小康社會(huì)提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

根據(jù)《試點(diǎn)方案》，在鄭州此次住房租賃試點(diǎn)中，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，居住滿三年后享受規(guī)定的鄭州市市民待遇及社會(huì)保障機(jī)制。據(jù)了解，鄭州將會(huì)按照后續(xù)的政策賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

“住有所居，居后有保障才能為城市發(fā)展留住更多的人才?！崩钪薪ㄕf，流入人口越多，城市發(fā)展?jié)摿驮酱?，要盡快出臺(tái)政策措施，縮小鄭州與其他城市之間的人才差距。

快速審批 形成監(jiān)管

按照《試點(diǎn)方案》，鄭州市政府及國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、稅務(wù)等行政審批職能單位要梳理項(xiàng)目報(bào)批 （包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營管理等規(guī)范性程序，組織市級(jí)層面領(lǐng)導(dǎo)小組作為決策機(jī)構(gòu)，建立專項(xiàng)快速審批通道。同時(shí)，健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)鄭州市實(shí)際情況，采取村集體經(jīng)濟(jì)組織與國有控股公司成立租賃租房平臺(tái)公司進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營的方式，建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織前期需征得涉及村組三分之二以上村民代表的同意，并形成書面意見，在兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益的前提下，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，按照項(xiàng)目投資和征地成本實(shí)際投入情況達(dá)成一致意見并簽訂合作合同，最終成立租賃租房平臺(tái)公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和管理，按實(shí)際投入比例分配相關(guān)收益與承擔(dān)平臺(tái)公司管理職能。

據(jù)李中建介紹，《試點(diǎn)方案》中提出，集體租賃住房出租管理過程中，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

另外，鄭州市國土局、市建委、市房管局、市國稅局、市地稅局、市工商局等部門加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建有形規(guī)范有序的租賃市場的同時(shí)，搭建統(tǒng)一的網(wǎng)上租賃平臺(tái)。

為了維護(hù)租賃市場正常運(yùn)營秩序，鄭州市還將設(shè)立集體租賃住房使用黑名單，定期對(duì)違約個(gè)人及單位相關(guān)違約信息向金融管理部門通報(bào)，降低其信用等級(jí)，使用金融制裁手段有效制止違約行為。

“城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)外來人口相對(duì)越多，相應(yīng)的租賃住房的需求也越旺盛，就更加需要規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場，鄭州這些住房租賃政策的出臺(tái)，會(huì)讓住房租賃市場進(jìn)一步規(guī)范，形成健康可持續(xù)發(fā)展?！崩钪薪ㄕf。