文/盛立中

限購，從任何維度觀察也只是一種臨時性舉措，最糟糕情況下的一個避險舉措。

小中取大法則是管理學(xué)中的一個概念，我把其歸之于悲觀主義者的經(jīng)驗方法論。這些人傾向于認為未來會出現(xiàn)最差的狀態(tài)，不論采取何種方案，都只能獲取最小預(yù)期收益。因此，為避免風(fēng)險，決策者會關(guān)注各個方案在這種狀態(tài)下的優(yōu)勢，然后擇其收益最大化的方案作為優(yōu)選（或許還有次優(yōu)選），予以采納和實施。小中取大法則的實質(zhì)是一種規(guī)避風(fēng)險或讓風(fēng)險降至最小的選擇。中國樓市整個就是一個Casino（充滿各種可能性的賭局）。故而，限購，成為某些城市預(yù)防最壞情況出現(xiàn)下的最優(yōu)選。

限購，從任何維度觀察也只是一種臨時性舉措，最糟糕情況下的一個避險舉措。有更多跡象表明，下一步，樓市的最大利空可能就來自中國貨幣政策掉頭。按照周小川說的大白話就是“本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲”。最嚴厲的當屬全面停止各類形式涉房貸款，無論什么情況。盡管，可能在業(yè)內(nèi)會引發(fā)一些較極端的后果。

限購：充其量是一劑“阿司匹林”

在今年“兩會”遏制熱點城市房價過快上漲的主基調(diào)下，樓市限購的主旋律已經(jīng)全面奏響。也是自房子的居住屬性被中央高層明確以來，沒有“等子彈再飛一會”，已經(jīng)有近50個市縣區(qū)斷然采取或升級了樓市限購政策。這其中既有北京廣州這樣的一線城市，也有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應(yīng)影響的環(huán)一線的三四線城市，以及南京、杭州、青島等熱點二線城市。至4月初，包括甘肅天水、貴陽和長春這些之前房價并沒有出現(xiàn)有模有樣漲幅的城市也齊刷刷地扯出了限購的大招牌。

事實就擺在那里，不再講什么大道理，繼續(xù)在理論上糾纏，新一輪樓市“暴力調(diào)控”已然開啟。限購，已經(jīng)成為樓市風(fēng)向標和行業(yè)錨定的燈塔，在今秋召開的中共十九大前甚至明年的“兩會”前，閥門只會越擰越緊。限購，也不僅僅局限于人們住的房子，某些城市為“表決心”或許還夾雜著其他亂七八糟的原因，已經(jīng)堂而皇之地把墓地、陰宅一并劃入樓市限購行列?！度嗣袢請蟆菲煜挛⑿殴娞枴皞b客島”最近就言稱：“十九大之年，樓市調(diào)控和以往明顯不同。”不言而喻，為營造一個穩(wěn)定安全的經(jīng)濟和社會環(huán)境，作為地方政府向十九大獻禮的“項目工程”，限購多多少少地還包含著一種政治表態(tài)。同時，各級政府也只能在城市發(fā)展不確定性的囚徒之困中，權(quán)衡利弊得失，利中選大，弊中取小，擇優(yōu)限劣，將市場風(fēng)險降到最低作為首選。

清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵日前在接受中央財經(jīng)媒體訪談時稱，（限購）是預(yù)防性的，主要是防止在未來幾個月，再整出一輪新的房地產(chǎn)上漲。這就好比人要是略微感到嗓子不舒服了，趕緊吃一點阿司匹林，預(yù)防的措施，但是不解決問題之本，最好是身體有自己的防御能力，讓寒風(fēng)能夠不進來，吃點阿司匹林，解表，把這個熱給退出去，不解決根本問題。新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒稱，近年來中國出臺了多套“降溫”政策，對這些政策有效性的跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，在不少房市中，“降溫”政策出臺六個月后，有半數(shù)以上出現(xiàn)了房價反彈現(xiàn)象，導(dǎo)致市價變得更高。

至于限購政策本身，多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家似乎并不買賬。北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋認為，政府沒有必要管理房價，要管就多建一些廉租房，讓低收入者有房住。在博鰲亞洲論壇2017年年會上，中國銀監(jiān)會原副主席蔡鄂生稱，房地產(chǎn)調(diào)控不能搞強壓強控，因為中國的房地產(chǎn)“已經(jīng)很復(fù)雜”，不能單純從企業(yè)角度來看，而要從整個機制視之。中國社科院原副院長李揚教授說的更直接：“從上世紀90年代末期開始，我國沒有一次房地產(chǎn)調(diào)控是成功的，說明一直就沒有做對?！?/p>

限購，已經(jīng)成為樓市風(fēng)向標和行業(yè)錨定的燈塔，在今秋召開的中共十九大前甚至明年的“兩會”前，閥門只會越擰越緊。

樓市跌宕起伏反映金融市場缺陷

中國的資本要素結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問題。一個時期以來，央行不斷放水，“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致大量資金流向樓市，影響和扭曲了樓市市場供需關(guān)系。3月18日，瑞士信貸亞洲區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家陶冬在第六屆金融衍生品風(fēng)險管理春季論壇上表示，金融危機之后，中國每年以美元計價的貨幣發(fā)行量年增長16%，美國增長6%，日本和歐洲匯率動蕩QE結(jié)束后等于沒發(fā)錢，按照這個速度，中國不出幾年就可把世界買下來。近期中國貸款量與當年“四萬億”有一拼，只是這次顯得低調(diào)。上次政府登高一呼，民營企業(yè)揭竿而起，但這次民營企業(yè)沒有影響。這是流動性擴張未傳導(dǎo)到實體經(jīng)濟——貨幣的乘數(shù)效應(yīng)快速下滑，錢實際上去了房地產(chǎn)市場，流動性拉動了房價。數(shù)據(jù)來看，2015年地方政府的杠桿下來了，但同時居民的杠桿率上升了。2014年到2015年從36%升到40%。我們在整理2016年的數(shù)字，估計這個會超過50%。

上述觀點也得到了官方的認可，認定寬松貨幣政策可能是房價飆升的罪魁禍首。3月19日，國家發(fā)改委主任何立峰在2017中國發(fā)展高層論壇開幕式上表示，房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的失衡，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，曾經(jīng)一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快上漲，進一步推高了實體經(jīng)濟發(fā)展的成本。今年《政府工作報告》起草組成員韓文秀認為，值得注意的是，這一輪房價快速上漲及其泡沫風(fēng)險積累，是在經(jīng)濟增長趨緩的背景下，由過度寬松的金融條件引發(fā)的，通過推動居民杠桿率快速攀升，大量資金“脫實就虛”，極大刺激投資投機需求，形成了房價、地價高位輪動快速上漲，從一線城市“點漲”向二線熱點城市及周邊三四線城市蔓延的“普漲”態(tài)勢?？傮w來看，房價上漲已經(jīng)脫離經(jīng)濟基本面和真實住房需求，與日本1990年房地產(chǎn)泡沫破滅前的情形有相似之處，其可能帶來的風(fēng)險已不容忽視。

在中國的頂層政策設(shè)計者看來，此前的貨幣寬松或許有更多地經(jīng)濟上的“不得已”，盡管可以在全球性經(jīng)濟環(huán)境上找說辭，但是中國當今面臨的經(jīng)濟麻煩確實一點也不少。對此，中國人民銀行行長周小川日前稱：“從過去的經(jīng)驗來看，寬松貨幣政策可能造成高通脹，或?qū)е陆鹑谑袌觥⒎康禺a(chǎn)市場和其他領(lǐng)域的資產(chǎn)泡沫。但這是政策權(quán)衡的結(jié)果，因為目前的政策重點是使經(jīng)濟從全球金融危機中復(fù)蘇，所以即使貨幣政策會造成這樣的后果，也不得不這么做?！敝苄〈ū硎荆趯嵤┒嗄炅炕瘜捤韶泿耪咧?，本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲，即貨幣政策不再像過去那樣寬松。

周小川表示，在實施多年量化寬松貨幣政策之后，本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲，即貨幣政策不再像過去那樣寬松。

泡沫：中國樓市會是一個例外嗎？

關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫破滅的預(yù)言已經(jīng)在市場上流傳多年，而且很多大學(xué)家都曾斬釘截鐵。但時至今日，房價還在漲，只聞“狼聲”未謀“狼面”。不過，沒有只漲不跌的市場，也沒有只漲不破的泡沫。這不是一個太有疑問的問題。美國次貸危機，日本樓市崩潰前車之鑒不遠，中國，會是樓市的一個例外嗎？3月26日，博鰲亞洲論壇2017年年會把最后一場分論壇的主題專門設(shè)定為“樓市泡沫：中國會例外嗎？”人民大學(xué)副校長吳曉求在發(fā)言中毫不諱言地稱：“全球有兩大泡沫，一個是美國的股票市場，另一個就是中國樓市?！笨芍^擲地有聲。

泡沫破裂總得有人承擔損失。樓市的任何泡沫破裂都會造成跌無止境的恐慌性，只不過，泡沫破裂如何開始，從哪里開始，怎么破以及破的方式，人們或許都還在疑慮中。齊魯資管首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷稱，預(yù)測房價什么時候下降可能很難，我覺得可能在2020年左右或者是2019年，或者是2021年，在這個區(qū)間里面恐怕房價會跌。更極端的說法是：“老百姓是需要被教育的，房價漲的時候，大家都覺得的房價會一直漲下去，只有讓它跌幾次，腰斬一次，他才知道痛?！?/p>

時至今日仍然讓國人嘆息悲觀詬病地是，印鈔機日夜不停歇的高速運轉(zhuǎn)，市場充斥流動性，可是中國金融體系提供的資產(chǎn)非常有限，出口通道非常狹窄，人民幣貶值的速度卻很快。股市至今一塌糊涂令人生畏；實體經(jīng)濟持續(xù)萎靡不振；銀行存款意味著默認貶值；POP，只有上帝才敢玩的危險游戲……資本的血腥如何去揮發(fā)？讓那些略有閑錢的中國普通百姓怎么辦？總不能都去買“保健品”、“藝術(shù)品”去吧。

面對“資產(chǎn)荒”，只剩下房子那僅有的一點財富效應(yīng)，人們眈眈逐逐般地蜂擁而至。中國人又多，每個家庭或三分之一的家庭拿出十幾萬幾十萬，再加點杠桿，就是一個巨大的天文數(shù)字，甭說土地壟斷下的中國樓市，就是任何一個巨無霸行業(yè)也擔待不起。曾幾何時，多少人以價值投資的名義在樓市中演繹財富神話。當然，面對的也還是那堆鋼筋混凝土。投資沒問題，改善型住房也沒有問題，一旦資金鏈斷了怎么辦，財務(wù)都是加杠桿的，一堆破磚頭爛瓦片，最后丟給誰？中國樓市泡沫具有“全球性共識”，只不過在泡沫集聚的尺度和抗壓性上或許還有不小的爭議。但是，無論怎么說，頂層政策的底線（容忍度）就撂在那里——不能“無計劃”“硬生生”地刺破泡沫。為樓市背書的無非就是，那樣的話對中國經(jīng)濟打擊太大，不可承受之重。真不知是開玩笑還是現(xiàn)世報的故事，時下，甚至連國家級貧困縣安徽臨泉的商品房均價也已經(jīng)突破每平米6000元大關(guān)，在一線城市房價飆升的風(fēng)口上大張旗鼓地搞起了限購。

“腰斬教育”：中產(chǎn)階層首當其沖

據(jù)山東當?shù)孛襟w披露，青島市自今年3月中旬實施限購后的不足半個月時間，不少樓盤開盤即告罄，量價齊聲引發(fā)的恐慌性購房日趨加劇。然而，限購，尚算不上什么大惡。限購的避險要義在于，任由房子鬧到需要專政機關(guān)出手“維穩(wěn)”時，事情就大了。經(jīng)濟學(xué)家揚言，要讓多房一族還有那些前赴后繼的高杠桿購房者接受一次刻骨銘心的房價“腰斬教育”，也只有這樣，人們才會痛徹思痛大徹大悟。沒錯！按照時下中國樓市的窘態(tài)，這種“腰斬教育”將來或許只因為“某一個意外”而降臨，但是場面肯定會很殘酷血腥，也大有必要。

平心而論，中產(chǎn)是當今中國社會最尷尬無助的一個階層，也是受流動性影響甚深的一個群體。個中的滋味只有當踏入中產(chǎn)的門檻起才能慢慢悟出一個一個地體會。主動投資也好，被動投資也好，更多地是一種無奈之選，中國中產(chǎn)階層的財富幾乎絕大部分集中在房產(chǎn)領(lǐng)域，杠桿資產(chǎn)又占了其中的大部分。房子，幾乎囊括了中國中產(chǎn)階層的全部家當。樓市真有個三長兩短，中產(chǎn)群體“受教育”首當其沖，遁無可遁逃無可逃。這也是中國中產(chǎn)階層稍不留意就患上憂郁癥的一個重要誘因。瑞士信貸的視覺觀察稱：最近中國發(fā)生了一個很有趣的事情，就是在去年中產(chǎn)階層拼命在買房子，但高端、高凈值財富的人有不少開始慢慢的撤了。然后，把目光瞄向海外。這么些有錢的企業(yè)跑到外面并購去，他們覺得外面的資產(chǎn)真便宜。

不僅僅是中國，目前包括各主要經(jīng)濟體在內(nèi)的整個宏觀經(jīng)濟均存在不確定，政策朝令夕改似乎就有其內(nèi)在道理。這個倒是真得沒有辦法嘖有煩言怨聲載道。在一個還在摸著石頭過河的市場中，什么事請都有可能發(fā)生。3月23日，惠譽首席經(jīng)濟學(xué)家Brian Coulton 在博鰲亞洲論壇2017年年會上表示，今年最大黑天鵝是美國或貿(mào)易報復(fù)中國。2017年，全球面臨的最大風(fēng)險有兩個，一是美國可能對中國采取貿(mào)易報復(fù)，二是歐盟可能面臨“分崩離析”。Brian Coulton 的邏輯是：“美國對中國的貿(mào)易逆差是美國最大的貿(mào)易逆差，而美國新總統(tǒng)正在想法減少貿(mào)易逆差?！币舱驗槿绱硕嗪脡膮⒉畈积R的因素在相互發(fā)生作用，中央確定的“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”才有大的套路可施展（或許還有些“新打法”）。比如，小產(chǎn)權(quán)房、土地“紅線”制度等等，動動這些涉及治標又治本的真家伙。也只有那些觸碰到基本經(jīng)濟制度靈魂的改革才稱得上進入深水區(qū)的改革。一句話：有嚼勁！