如何“玩賺”長(zhǎng)租公寓？放長(zhǎng)線釣大魚(yú)成趨勢(shì)

從創(chuàng)業(yè)者到運(yùn)營(yíng)商再到酒店、房企，長(zhǎng)租公寓吸引越來(lái)越多的資本涌入。2016年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá)到了1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2020年這一數(shù)據(jù)將在1.6萬(wàn)億-2萬(wàn)億之間。此外，在租房人口比例上，我國(guó)租房人口占比在全國(guó)層面將超過(guò)30%，一線城市會(huì)超過(guò)40%，未來(lái)個(gè)別城市甚至將會(huì)有超過(guò)50%的人租房居住?？芍^長(zhǎng)租公寓崛起正當(dāng)時(shí)。

在盈利方面，從當(dāng)前看來(lái)，巨大的市場(chǎng)背后存在盈利難的問(wèn)題。長(zhǎng)租公寓回報(bào)率1%-2%？

萬(wàn)科董事會(huì)主席、CEO郁亮在2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)“從回報(bào)率來(lái)說(shuō)，我們能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，已經(jīng)很滿意了。”

據(jù)了解，目前市場(chǎng)上一般的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目盈利周期在5—7年，而項(xiàng)目的租賃周期一般為5年—10年，較長(zhǎng)的盈利周期、較短的租約和不確定因素之間形成了矛盾。

據(jù)華箐證券報(bào)告分析顯示，根據(jù)目前的數(shù)據(jù)對(duì)長(zhǎng)租公寓的息稅前利潤(rùn)率做了敏感性分析。入住率在95%的情況下，拿房成本達(dá)到租金收入的60%則息稅前利潤(rùn)率為O。人房比達(dá)到百間11人/百間則息稅前利潤(rùn)率也將為O。綜合來(lái)看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點(diǎn)。

而關(guān)于長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的問(wèn)題，龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示，龍湖集團(tuán)對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題。龍湖冠寓品牌屬于集中式長(zhǎng)租公寓。是龍湖集團(tuán)繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后，集團(tuán)推出的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)。龍湖目標(biāo)是到2020年長(zhǎng)租公寓這塊收入達(dá)到20個(gè)億。

由此可見(jiàn)，長(zhǎng)租公寓雖然暫時(shí)收益比較低。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓收益必然可觀

如何“玩賺”長(zhǎng)租公寓？

未來(lái)域副總裁徐郝捷對(duì)安家融媒記者表示，長(zhǎng)租公寓的出路在于多元化經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)經(jīng)營(yíng)。未來(lái)的租賃市場(chǎng)需求量大發(fā)展空間很大。

在多元化的經(jīng)營(yíng)模式上，成本的控制也是盈利的一方面，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，中低端的公寓更受歡迎。安家融媒記者調(diào)查當(dāng)前的北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，五環(huán)以內(nèi)租金范圍在4000——8000元之間，個(gè)別地段的豪華裝修租金過(guò)萬(wàn)。在很多人看來(lái)，能租得起這樣的公寓，那么一定有在北京的購(gòu)買能力，所以為何要租房，何不去買一套呢？如何將房租降下來(lái)，讓剛需租房者能夠承受的起，才是長(zhǎng)租公寓規(guī)?；l(fā)展的關(guān)鍵。

除了租金之外，交通配套設(shè)施也帶來(lái)了溢價(jià)能力，窩趣創(chuàng)始人劉輝在接受記者采訪時(shí)曾表示，距離交通節(jié)點(diǎn)近的項(xiàng)目能獲得更高投資回報(bào)率，位置優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目溢價(jià)空間大。選址為影響定價(jià)中重要的因素。

中投顧問(wèn)在《2017-2021年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》中顯示，長(zhǎng)租公寓的盈利來(lái)源可分為四部分：

一是批零租金差是目前大多數(shù)中低端長(zhǎng)租公寓的主要盈利來(lái)源；

二是裝修投資回報(bào)為通過(guò)裝修提升的溢價(jià)；

三是未來(lái)租金增長(zhǎng)收益是長(zhǎng)租公寓作為二房東向房客收取的年租金漲幅高于支付給房東的租金漲幅的溢價(jià)。長(zhǎng)租公寓公司從業(yè)主端租入房屋時(shí)簽訂的租約一般至少為3-5年，而租出房屋的租期多數(shù)為1年；“打包租入”、“零售租出”的模式，以及一二線核心城市房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)實(shí)背景是長(zhǎng)租公寓公司能夠獲取未來(lái)租金增長(zhǎng)收益的原因；

四是衍生服務(wù)收入提供保潔、維修等增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)的收益，這也是專業(yè)化的長(zhǎng)租公寓公司相較于傳統(tǒng)二房東的區(qū)別所在。

集中式的長(zhǎng)租公寓盈利前景大

市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓分類主要為集中式和分散式，魔方公寓、樂(lè)乎公寓、熊貓公寓等為集中式，我愛(ài)我家相寓、自如有家為分散式公寓。

據(jù)了解，集中式盈利前景普遍好于分散式前景。首先裝修成本是長(zhǎng)租公寓投入成本的重要組成部分，集中式的長(zhǎng)租公寓一般是原有物業(yè)改造，租約一般為5-10年，足以覆蓋前期的成不投入和低盈利。此外，集中式長(zhǎng)租公寓受規(guī)模效應(yīng)的影響，成本降低；而分布式的長(zhǎng)租公寓從業(yè)主手中獲取房源，租約3年，甚至有些為一年左右，盈利不確定。

各路企業(yè)家各顯神通

長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張的背后是資本的支持，那么融資成為一些企業(yè)的命脈。在資金獲取上，近幾年來(lái)各長(zhǎng)租公寓企業(yè)各顯神通。安家融媒從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上來(lái)列舉幾個(gè)企業(yè)進(jìn)行分析：

2013年8月份新派公寓創(chuàng)始人兼CEO王戈宏和賽富投資基金閻焱一起發(fā)起了賽富不動(dòng)產(chǎn)基金。低價(jià)買下北京CBD整棟森德大廈，改造成新派公寓CBD店。此后，賽富不動(dòng)產(chǎn)基金將新派公寓CBD店分拆份額，以基金方式發(fā)行給32名LP投資人。

2016年3月，YOU+國(guó)際青年社區(qū)與P2P公司懶投資達(dá)成合作，以房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流為標(biāo)的，將其變成若干個(gè)固定收益產(chǎn)品，在懶投資官網(wǎng)上投放產(chǎn)品。

2017年1月10日，魔方公寓ABS設(shè)立，募集資金總額35億元，系國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓ABS。這單ABS產(chǎn)品采用優(yōu)先級(jí)/次級(jí)支付機(jī)制，其中優(yōu)先級(jí)共設(shè)三檔，預(yù)期期限分別為1年、2年和3年，產(chǎn)品規(guī)模分別為1.1億元、1.1億元和1.3億元，給出的預(yù)期收益分別為4.8%、5%和5.4%，按季付息。

在國(guó)家政策上，從一些城市的租售同權(quán)政策到近日發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》等，近兩年來(lái)，國(guó)家對(duì)于租賃行業(yè)的發(fā)展大力支持，也在助力長(zhǎng)租公寓企業(yè)的發(fā)展。

隨著行業(yè)烈火燃起，各大軍團(tuán)殺入，目前政策利好，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都關(guān)注到長(zhǎng)租公寓這個(gè)領(lǐng)域，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中，已有1/3切入了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，這一數(shù)字還在不斷增加。房企布局長(zhǎng)租公寓具有自持物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，在盈利上，同樣準(zhǔn)備著放長(zhǎng)線釣大魚(yú)。

長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)需求量非常大，處于良性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，其發(fā)展將到自熾期。安家融媒作為泛地產(chǎn)類的新媒體。具有17年的歷史沉淀。將長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域作為重點(diǎn)關(guān)注方向之一，關(guān)注長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)。